2015年中国产业地产上市公司战略梳理
http://www.funxun.com房讯网2015-8-18 11:23:56
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[提要]在激烈的市场竞争下,开拓细分市场,采取产品的多样化与差异化战略,成为2015年产业地产企业战略的重要选择。

  中国产业地产行业进入快速发展期,竞争逐渐激烈,开发销售模式举步维艰,中小产业地产企业已经开始纷纷倒下。本期笔者将从产业地产上市公司战略中,与大家共同梳理中国产业地产企业的发展思路与方向。

  用户至上:围绕用户需求进行产品创新,挖掘细分市场

  在激烈的市场竞争下,开拓细分市场,采取产品的多样化与差异化战略,成为2015年产业地产企业战略的重要选择。

  华夏幸福虽然销售规模迅速增长,但对外拓展一直不是非常顺利,尤其是在南方区域,原因就是其商业模式与产品不能适应不同区域的政府与企业客户的差异化需求。所以华夏幸福在2015年年报中提出:"公司将研发适用不同客户需求的产品,以构建公司完整产品体系,包括产业新城、创新中心、总部经济商务港、各类产业园等,未来仍将加快丰富产品线、持续创造新盈利点。……构建公司完整产品体系,增加产品宽度及厚度……突破南方经济发达区域产品模式"。而光谷联合提出"将创意天地的商业模式在有条件的城市进行复制与升级,建立起新的艺术商业经营体系,培养成为集团未来业务发展的新的增长极。"

  相信未来,产业地产企业将不再以标准厂房、独栋办公、高层办公来划分产品,而是围绕产业客户需求,创造出更多适合特定产业集群企业发展的产品体系。

  价值链延伸:以资本为核心,与企业共同发展

  在开发销售环节利润不断下降的情况下,价值链整合战略成为必然选择。通过产业投资将赢利点向价值链下游延伸,与企业共同成长,从而获得品牌、产业资源、股权投资等多重收益收益,产业投资成为2015年大部分产业地产企业战略的标准动作。

  一方面是打通融资通道:张江高科作为国内产业投资的佼佼者,在2015年的发展战略中提出"……打通金融资本、产业资本、土地资本的联动通道,通过金融创新促进产业地产和产业投资的协同推进……逐步摆脱以房地产开发和租赁经营为主体、以大客户为重点的发展模式,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的新三商"。一方面是加强资本的保值增值,创造新的赢利点:电子城提出"以"科技产业地产开发运营"为主线,"地产价值链延伸投资"与"科技产业孵化"共同发展的"一加二" 发展战略"。此外通过产业投资整合产业资源,能够成为招商和拓展的重要支撑。东湖高新提出"确定围绕"环保、集成电路、光电子、软件及移动互联"四大产业方向开展研究和投资工作,以投资产业确定主题产业园区项目,与产业招商前置形成互动"。

  产业投资作为非常专业化的金融职能,对许多新兴产业地产企业组织建设来说是一个挑战,如何与传统业务协同发展,更是突出自身优势的重要一环。

  资产管理:回归产业地产的经营本质

  在中国经济发展与转型的过程中,产业地产商以往的主要盈利模式是通过发展产业在土地等资源环节取得优势,通过开发销售迅速将优势转化为超额利润与现金流,而开发利润占企业利润过大的现象与行业价值分布并不相符。在招商销售速度放缓,销售压力增大,周转率降低的情况下,通过自持优质资产,开展招商租赁业务,通过运营服务提升资产价值成为企业战略转型的重点助手。与此相应,不少企业的考核重点也从销售额和销售利润,向资产增值转变。

  一方面,不少企业开始加大自持比例,光谷联合在2015年年报中提出:"本集团产业园项目单体规模比较大,开发周期相对较长,物业的增值潜力巨大……在加快物业销售的同时,将有计划地增加用于长线收租的优质物业的持有比重,实现本集团资产的增值。"另一方面,一些企业通过资产组合管理,收购部分优质物业。亿达中国在2015年年报中提出:"持作投资物业及资产管理业务将通过收购低成本郊区办公物业及我们自行兴建优质物业的营运组合,提升本集团的资产保值。2015年重点优化客户资源,提高凈租金收益率水平,同时拓宽新的融资渠道,降低持有物业融资成本。"

  资产管理对于产业地产企业来说,在潜在客户数量、丰富服务种类、提供租金现金流、实现资产增值、创新资产融资渠道等多个方面有着重要的作用,张江高科成立资产经营事业部,将资产运营管理提升至与开发销售、产业投资同等重要的地位,其战略地位可见一斑。

  未来,宏观环境将伴随中国改革进程不断变化,对于核心产业资源的争夺将越来越激烈,"苟日新,日日新,又日新",产业地产企业的战略变革刚刚起步,创新创业的又岂止是我们的客户!

  (启迪协信科技产业研究院 执行院长 徐鹏)

来源:房讯网

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