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李迅雷:房地产行业还是存在结构性的机会
http://www.funxun.com房讯网2020-6-28 16:19:03
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[提要]头部房地产企业市场份额在不断地提高,尾部的房地产公司破产也是有很多,但房地产仍然存在结构性的机会,如省会城市未来更有发展机会。

  随着复工复产快速推进,房地产市场也持续复苏。

  克而瑞研究中心此前发布的数据显示,5月,房地产市场持续复苏,TOP100房企单月实现全口径销售金额10915.4亿元,环比增长21.3%,同比增速自4月转正后进一步显着提升至12.2%。

  在调整与机遇并存的背景下,6月16日,易居沃顿案例研究与教育基地PMBA第9期课题发布线下公开课在上海举行,房企如何拥抱变化后的新机遇等成为热门话题。

  中泰证券首席经济学家李迅雷在演讲中表示,当前,“头部房地产企业市场份额在不断地提高,尾部的房地产公司破产也是有很多”,但房地产仍然存在结构性的机会,如省会城市未来更有发展机会。

  行业集中度提高不可逆

  “我们现在讨论房地产日子不好过的时候,房地产确实是一个传统产业,它对中国经济来讲是一个支柱产业。”李迅雷同时表示,“房地产的投资是真正反映中国需求所在。”

  6月15日,国家统计局发布的数据显示,1~5月份,全国房地产开发投资45920亿元,同比下降0.3%,但降幅比1~4月份收窄3.0个百分点。其中,住宅投资33765亿元,同比持平,1~4月份为下降2.8%。

  对于房企未来发展,李迅雷认为内部分化不可避免。“头部房地产企业市场份额在不断地提高,尾部的房地产公司破产也有很多,家电行业的格力、美的、海尔三大龙头,以及工程机械行业的三一重工、徐工机械,大家都知道,行业的集中度在今后会不断地提高,这个是不可逆转的趋势。”

  而根据克而瑞研究中心发布的数据显示,截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%、53%。其认为:“分梯队来看,行业整体规模增速放缓的同时,百强内部各梯队房企分化格局加剧。”

  更值得注意的是,在当前市场下行压力下,中小房企的生存空间也再度被压缩,它们既有选择寻求头部房企收并购,也有多家小房企选择赴港上市。另有数据显示,今年以来,全国已有200多家房地产相关企业破产清算,其中绝大多数是中小房企。

  不仅如此,房企此前大举进入的共享办公、长租公寓等领域,当前也呈现出越来越分化的趋势。

  万科集团高级副总裁丁长峰在易居沃顿案例研究与教育基地PMBA第9期课题发布线下公开课上认为:“共享办公现在受到的影响是很大,出租率在下降,工位的价格也在下降。”其同时表示:“2020年我们估计很可能90%的共享办公活不下去,这个行业里面最终大概只会剩下头部的第一、第二名,大部分都要坚持不下去。”

  危中寻机,房地产行业仍然存在众多新机遇。易居中国控股有限公司董事局主席周忻表示:“整个物业行业现在一定是赛道,而且是中国经济当中最好的赛道之一。”

  省会城市未来更有机会

  不仅如此,在当前形势下,长三角等经济发达区域,正在成为众多房企的兵家必争之地。

  克而瑞发表的《2020年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示,在百强房企拿地区域分布上,中西部和长三角仍是企业最积极拿地区域,尤其中西部的省会城市和长三角城市,如合肥、南京等城市较多地块吸引了10家以上开发商的参拍,部分地块竞拍轮数甚至超百轮,企业拿地热情较高。

  李迅雷也认为:“房地产还是(存在)一个结构性的机会,我们从区域的分布来讲,中国现在人口的集中度在提升,区域的集中度也在提升,现在无非讲到东部沿海就是三大板块:京津冀、长三角、珠三角。”

  “今后随着人口的集中度进一步提高,很多地方会变成铁锈地带,我们看问题不能只看当下,要研究未来10年,看看未来10年人口往哪里走。”李迅雷认为,从人口增加角度而言,浙江是表现最好的。

  李迅雷分享称:“去年的话,整个江苏的人口只增加2.5万人,安徽4.5万人,浙江流入85万人。只看浙江太笼统,要看分布在什么城市。”而相关数据显示,2019年杭州全年人口净增长达到55.4万人,超越深圳,成为人口增量第一城。

  值得注意的是,在李迅雷看来,未来省会城市更有发展机会。“从过去三年来,我发现有一个现象,省会城市发展增长比本省最大城市的增长更快,像济南的增长比青岛更快,南京的增长比苏州更快,这是一个省会城市的机会。”

  而这种机会正被房企迅速捕捉,克而瑞发布的《2020年1-5月百强房企拿地建面TOP10城市(分能级)》显示,杭州高居第一,而西安、重庆、成都、武汉等位列其后。

  “兵马未动粮草先行”,当前形势下,在头部房企竞相掘金热门区域的背景下,房企融资也备受与会专家关注。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌在易居沃顿案例研究与教育基地PMBA第9期课题发布线下公开课上直言:“过去我们在高周转,我们是通过融资来完成,现在继续通过融资,因为我们的市场真的是不错的。我们把融资的概念拓展一下,房地产公司的融资不仅仅是向银行融资。我们国家融资可以有五六十种融资工具,只要你愿意,总会有一种工具适应你。”

  来源:中国经营报

编辑:wangdc

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