张鹏:房地产企业需用新思维应对新常态
http://www.funxun.com房讯网2016-3-4 15:09:00
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[提要]在房地产行业处在所谓的白银时代,也就是新常态的情况下,作为房地产商应该如何面对转型和升级?

  【房讯网讯】在房地产行业处在所谓的白银时代,也就是新常态的情况下,作为房地产商应该如何面对转型和升级?

  过去能打仗、活下来是王道,接下来应该是会打仗、跟时代、互联网能共赢才是王道。

  我给企业定义了一个今后发展的路径,叫做蓝绿相间。"绿"是什么呢?一个企业不管处在什么时代,一定要有自己的核心专长,很多人问我,你们企业的核心专长是什么?核心专长就是"绿"。过去开发商拿地,要么有钱、要么有地,还有就是政府的资源,当然现在大部分开发商跟政府都宁愿保持一点距离。但是以后企业一定要有"蓝","蓝"就是新的思考方式、新的商业模型。

 

当代置业(中国)有限公司总裁 张鹏

  什么是今后的趋势?在大环境下能活下去,还把仗打得好?有两个趋势不可避免,一个是可持续发展,今年,绿色被中央政治局列为五化了,就是用较少的能耗和投入获取更大的经济效益。另一个是养老,五年以后每6到8个人中就有一位60岁以上的老人,这个市场有多大?迎来了银发社会,万亿市场就在我们面前,地产商和服务商需要在其中找到机遇。

  另外,我想说一下地产面临的困难和形势,有四个"高"。

  1、高聚焦。现在大家都往一线城市走,其实大数据表明现在是两头热,中间差。什么意思?北上深广不用说,拿地价格比周边房价还高。前段时间,我们在合肥参与了一块地,在合肥这样的强二线城市拿地价都比现在的销售价格高了,所以说地产商没有致胜的武器怎么活?另外,地产商不怎么进入五六线城市,这些城市供需反而是平衡的,以后是不是往五六线城市走现在还不清楚。

   2、高分化,以后通吃的公司越来越少了。

  3、高淘汰,以前只有钱、只有地或者只有政府资源的单一优势的企业会被慢慢淘汰。

  4、高增长。

  最后一个困难是客户还在摇摆,有什么理由让客户买你的房子、买你的写字楼?除非你对聚焦的客户足够好,这背后就是服务和运营,只求证产品已经被这个时代慢慢淹没。

  我给我们企业定了个调子,不要把企业赖以生存发展的绿色建筑路径丢掉,解决空气污染、保证屋里的舒适度,坚持了这么多年的东西一定不能丢掉,否则就是企业的发展出现了问题。之前地产形势好的时候没有几家企业做绿色建筑,现在形势不好还是没有人做,可是我认为绿色建筑的风口已经来到,十几年前拿不到的政府补贴,这几年陆陆续续都拿到了。

  最近在推的绿色住区,我认为这是个非常好的趋势,呼吁更多地产商来做,这是公司赖以生存发展的根本。如果我们把房地产价值链分三段,第一是金融平台,第二是房地产开发平台,第三是客户入住后的社区服务平台,地产公司能不能在中间找到发展路径,就是开头说的那个"蓝"。

  新的商业逻辑,在金融资本平台有几个创新的事儿,第一是绿色产业链资金,我们的上下游企业一起做这个基金,降低了大量人力和物力,这支基金首发10亿,我们明确其中80%投入绿色地产,20%投入房地产上下游创新业务;第二,我们跟全联房地产商会的另一个二级机构成立了一支孵化平台创新基金,首期募集一个亿,投入在众创空间孵化的业务,每个项目大约500万,能投200个项目左右,刚成立已经有大约10家孵化项目进来。

  以前物业公司到地产领域开会都灰头土脸的,现在房地产开会都把物业公司的大佬请去?为什么?因为他们掌握着数据和客户。

  举例介绍一下,第一个是无忧我房,无忧我房的模式是没拿地之前先蓄客,用资管计划先筹钱,有了钱再拿地,或者是拿了地在开盘之前拿到钱,更重要的是筹客户,截止到现在完成了众筹额线上线下分别3个亿,这就叫万物生长,今年7月份无忧我房也拿到了A轮融资,到年底就拿到B轮,这是房地产企业内部孵化的一个创新平台。其主要模式是什么?首先是众筹;其次,在开盘之前用VR虚拟现实技术解决没有样板间的情况下获取客户信任的问题;最后,定制。我们跟好屋中国合作,把它纳入到无忧我房的销售平台来,这都是其中的结构。

  第二,当代是个做绿色建筑的企业,过去有自己的研发中心,并不是所有的地产商都有自己的研发中心。这个中心用来解决温湿度问题、解决环境问题,去年我们把它剥离出来了,把集中式的恒温、恒湿、恒氧变成分户式的,最近签约额达到3000万。

  第三,客户入住后还有很高的生活成本,水电、煤气,我们把另外一套系统研发了一个APP,它解决的是能够实时调整户内的水电、煤气的能耗降低,解决生活成本,就是我们现在所说的科技家居,现在也在对外扩张,签了大量合约。

  还有一个叫爱助家,简单地说就是万科的锐服务。现在的形势是,没有一家品牌的地产商把自己的物业公司让别人来管理,这个趋势还没有出现,但却是迟早的事。再过两到三年物业行业大整合,移动互联解决居住,客户在社区里的衣食住行和提高午夜的管理效率这类事情会出现大整合和大联合,但是现在我觉得重要的还是先有数据,爱助家在京东众筹融到了600多万。

  还有一个叫无忧回收。两个功能,一个是捐赠,一个是旧物由无忧团队收回以后换物业费、换积分和能源费,在北京现在有五个社区,每天下单量大约600单,这是个可贵的数据,但它背后是一个投资机构,这个机构给项目估值一个亿。

  另外一个好玩的事是在幼儿园里开发一个手机APP,居民能够随时随地知道孩子在幼儿园的情况这个项目获取了天使投资。我们大概有12个平台,这些项目全都获得了A轮、B轮天使的资金。地产商不能太重,如果我们都自己投资,那么这件事情肯定做不下去,社区、生态要有资本、人才、移动互联很好地整合在一起的。我们在企业里建立了一个四创委员会,它对小伙伴提出来的商业计划书,把要解决什么需求在商业计书里说清楚,用社区的客户和你进行链接、跑数据,我们对合伙人有几个要求:第一,要在三个月之内找到领投和跟投的机构投资人;第二,自己要掏钱拥有一定的股份;第三,在三到六个月内要拿到天使,三到六个月要有数据。重要的是在房地产的开发过程中,拥有客户的巨大入口,要去挖掘新的商业逻辑和商业模式,对客户足够好,这其实根本不是多元化,也不是投资文化,所有的都是围绕着客户需求、社区服务来进行孵化的。

  在这个过程中如果有分歧怎么办?我们有个议事法则,当投资取向不一致的时候谁来决策?要把这个规则建立清楚。

  这确实是一个最好的时代,我们万物生长,让企业在历史长河中不负自己、不负为伟大的事业奋斗,企业仍然要往前走,往前走才是地产的王道。

    来源:房讯网

编辑:yang

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