周晓骏骅:企业选址摆脱物理羁绊 向多中心发展
http://www.funxun.com房讯网2016-12-22 13:26:00
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[提要]从政策到营商到人,这三个大的因素在过去发生了很大的变化,使得新的中心有很明确的支撑的确定性。企业选址也要避免风险,寻求确定性。

  【房讯网讯】由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会,于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕,主题为"困境与路径:商办地产下半场"。

  高力国际华北区办公楼服务部董事周晓骏骅先生应邀出席并参加由经略天则启园冠名的“新城孕育新梦想 产城融合新路径”圆桌讨论。以下为周晓骏骅先生发言实录:

圆桌讨论现场  

   

高力国际华北区办公楼服务部董事 周晓骏骅先生

 

  我们所有探讨非住宅房地产所有的领域,刚才前面所做的主题演讲,其实都表明了一些关键性的元素,比如我们看到刚才房地产的整个变化,原来地产在前面,金融在后面,产业在最后面。到后来我们看到的趋势,钟秘书长也提到了,产业放在最前面。这就说明现在整个从供到需的变化,这个变化非常非常核心的是,做区域、做环境、做产品、做招商、做运营,其实围绕的核心就是需求方、使用方,换句话说,如果非住宅的话我们关注的就是企业。我们为企业服务,同时我们也在自己的企业里面。我们现在想一下我们自己自身,我们所在的企业是如何进行选址、如何落位。

  在整个高力国际在北京深耕24年,我们今天的选址已经进入到第六代。之前我们在论坛里已经分享了前几代的做法,第六代有一些和前几代并不是翻天覆地的变化,但有一些核心的需求、核心的因素。这些核心的因素在当下确实产生了一些变化。时间有限,我只把核心的因素和核心的变化跟大家分享一下。

  第一,企业来问的什么问题,其实问的问题就是关注点,他的关注点我们现在返回来说两点。第一点是营商环境,又分两点,第一点就是政策。坦率说,企业经营真的要看趋势、看政策,因为政策本身深度的影响企业的营商、扩大再发展和盈利能力。有没有政策扶植,对于人才、对于税收的优惠政策是特别干住的一点。第二点是原来企业所关注的是他所做的生意,他的客户在哪。今天我们已经不是说往上找他的客户了,而是全产业的说,是企业生态的问题,或者企业产业链的问题。这里就产生出一些互相的联动关系,所以营商环境,一是政策,二是产业关系。第三是自然环境,我们自然环境更多强调的是人文环境,刚才说的是雾霾、空气质量,其实这些基础设施建设是普世性的,不用多说。我们指的是人文环境。一个企业落位、选址、营商,一是要考虑企业自身的发展,二是企业里面的人的个体的发展,他的发展,他的效率,他的生存环境等等。

  今天我们看到的是,在过去的时候我们经常说有些企业特别难于去什么地方,特别难于离开这个区域。首先是人文环境,我们需要人才。我举一个我自身的深刻的例子,十年前在我们给企业选址的时候,因为常年在清华大学边上,特别难以离开以高校为核心的区域。如果再细分的话,很难离开高校区域,因为对人才、研究课题等等,这是一个自然的衔接。断了这个衔接,就等于断了研发。而现在可以远离海淀区,远离清华,而进入通州。因为我们有人才,人能去,不管高管、中层还是专家,还是一些新鲜的血液,他们愿意去,他们愿意去就衍生了很多人的需求,比如居住环境、自然环境,当然我们还更深层次的看到某些专家提到的医疗、教育。今天可喜的我们看到了,在副中心的趋势下,越来越多的医疗和教育机构正在更多的转向通州,这就成为了吸引企业过来的必然因素。

  政策、产业、对于人的自然需求变化,这几年我们发现典型的一个变化,首先就是政策。其实副中心是最大的趋势。我想说的政策变化是,在过去的十几、二十年里,每个阶段政府都在某个区域有政策,但是这个政策的持续性、和原来经济规律的衔接性。现在可喜的看到,政经的结合、高度契合,到今天看到越来越明显。换句话说,这个政策已经进行了相对深层次的调研,政策不再像以前一样,可能部分的脱离经济发展。现在政和经的高度契合性,这是大趋势。今天我们如果更多的研究政策、更多的关注政策、更多的看到政策带来的效益,我们的受益更多,和十几、二十年前还是有变化的。

  另一个变化是营商产业环境,原来产业发展聚集的时候,真的是太多太多的依赖于物理空间、物理距离,就是传统的做法。在现在科技的发展、产业的发展的带动下,我们可喜的看到,对于物理空间的依赖感越来越淡漠了。

  我们还看到整个资源的配置,也是大的趋势变化。之前我们分享过,很多产业其实聚集在美国全国各地,而不是在某两三个城市里,比如休斯敦特别多的是产业,原来的底特律大家都很清楚,芝加哥工业工商都比较发达,纽约无疑金融业更加聚集。洛杉矶、旧金山这些地方,还有硅谷等等。但即便有这样的规律,即便有这样的分化,我们也会发现很有意思,某些巨头根本就不会在这个物理产业链的空间里面,比如微软不在硅谷,比如波音仍然在西雅图,不在传统的休斯敦等地方。为什么会产生这种区别呢?我们想更多的还是与科技的发展、科技的沟通。我们这一代已经有很多同学他们留洋到欧美,在欧美已经定居、已经扎根、已经工作,他们自己是在大企业里办公,但他经常在家里办公,因为科技已经完全可以实现不用这样来回了。中国现在也出现这种趋势,对于物理空间的高度依赖,已经渐渐淡漠了。

  第三,回到北京来说,明显的趋势就是多中心。过去二三十年前,我们一说商圈,就说CBD、金融街、中关村,但是现在商圈已经十几了。这里面的趋势变化已经非常明确了,多中心、多发展,不同产业落位在不同区域,跟着政策、跟着趋势,相对的聚集已经很明显了。通州自然有通州自己的产业模式。这是产业里面最大的变化。

  人的变化,如果你是高科技公司,以前真的是离不开海淀高校区,但是我们也看到一些真的深度依赖高精尖人才的,比如医疗。其实很早就有很多的医疗产业,研究机构也不再限于城区,大学也很分散,通州已经很多了,良乡有大学城。所以教育资源、医疗资源,为人、为企业带来很必要的支撑和服务的这些资源都在凝聚。

  从政策到营商到人,这三个大的因素在过去发生了很大的变化,使得新的中心有很明确的支撑的确定性。企业选址也要避免风险,寻求确定性。这三点都是很明确,让我们更加看好副中心的发展。

  产业新城发展离不开产和城,最早的时候是离不开城和产,先有资源,导致产业不断的持续性的引入。比如高校和人才聚集,所以科技类发展是相对比较自然的结合。但是过去的时间我们看到,在一个非常全新的地方,没有城的地方,先做产,然后用产来带动这个城,说句实话,这比较累。现在通州的特点,除了政策大的趋势以外,通州的特点是过去在没有副中心概念的时候,本身就有产,现在产要升级到副中心。所以通州城市副中心是升级版的产城结合度更高的典范。谢谢。

    来源:房讯网

编辑:wulingya

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