地弹性年期出让制能否防止工业企业变身“地主”?
http://www.funxun.com房讯网2014-4-25 13:28:17
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[提要]在住宅地产持续受到调控的同时,“工业地产”成为资本投机炒作的又一领域,对土地市场和实体经济带来负面影响。

  在住宅地产持续受到调控的同时,“工业地产”成为资本投机炒作的又一领域,对土地市场和实体经济带来负面影响。上海近期出台土地新政策,实施工业用地弹性年期出让制。北京、深圳、湖南等地也已探索类似做法。业内人士认为,弹性出让有助于降低工业用地价格非理性上涨预期;同时,应建立完善对工业用地出让后利用状况的全程监管,以遏制企业囤地圈地,促进土地节约集约利用和实体经济转型升级。

  工业用地怪象:紧缺与闲置并存

  一边是土地指标紧缺、优质项目无地可用;一边则是大量土地闲置或低效利用,企业“押宝”土地升值,更无心转型升级。工业用地领域这种怪象,在一些城市并不少见。

  记者日前在东部一些地区采访发现,由于市场形势变化和经营成本提高,一些传统加工制造业被迫“腾笼”,厂房、仓储处于闲置或半使用状态。不过, 许多企业并不急于“换鸟”,一来产业升级确实不易,二来企业当年拿地价格相对低廉,目前企业仅依靠出租厂房就可获利不菲,而土地升值带来的远期收益更可能远超看得见的实体经营利润。

  戴德梁行提供的数据 显示,2007年以来,热点城市工业用地价格快速上涨,一些一线城市工业用地价格年均涨幅超过20%。专家分析认为,这主要是土地闸门收紧、工业用地土地指标紧张等因素所致,也与“工业地产”快速兴起、投机资本大量涌入有关。

  不过,相比于住宅和商业用地,工业用地的价格仍相对较低。在楼市调控的重拳下,越来越多开发商将目光转向于此。近一两年来,富力、万通、招商、五矿等知名房企纷纷进军工业地产,并向二、三线城市布局。

  弹性年期出让影响几何?

  日前上海市发文明确,将在全市实施工业用地弹性年期出让制,原则上新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年,出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。对于国家和全市重大产业项目,经认定后最高年限可放宽至50年。此前,上海已在浦东临港地区先行探索类似做法。

  “实行工业用地弹性年期出让,更贴近工业项目实际存续周期,也有利于规范引导形成土地节约集约利用的制度环境,防止土地低效使用乃至闲置。”上海市规划国土资源局相关负责人表示。

  弹性年期出让已成为国内不少地区工业用地新政策的重要内容。深圳前海、北京市经济技术开发区、湖南省等都提出实施工业用地弹性年期出让,打破单一的50年制,而将新年限原则确定为20年,或10-50年不等。

  上海市土地学会副会长袁华宝说,弹性年期出让在降低企业土地成本的同时,将促使企业更多把发展目标和工作重心放在生产经营上,还将对工业用地市场价格产生明显影响,也会改变部分投资者试图通过囤地、圈地牟利的预期。

  戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为,20年或30年期工业用地的出让价格明显低于50年,新兴企业进入门槛明显降低;同时,一些企业如果无法实现合同约定的税收或产出承诺,一个较短的年限也利于政府在法理上较快收回土地,对于提高土地利用效率有帮助。

  从源头防范囤地圈地须打组合拳

  专家认为,与开发商对住宅用地一次性开发、销售不同,工业用地的使用将覆盖的产业项目周期更长,对其利用情况的监管也需更加细化、更需打组合拳。

  据了解,在新一轮土地管理中,为推进工业用地“得其所用”、防止其被变相炒作,不少地方均提出多条“硬约束”。

  自今年2月下旬以来,上海已连发三文,对全市土地及工业用地利用出台新举措,除弹性年期出让外,还提出对地块进行全生命周期管理——将项目建设投入、产出、节能、环保、就业等经济、社会、环境等各要素纳入合同管理。

  记者在新版上海工业用地产业项目类使用权出让合同中看到,合同要求土地受让人按开工、竣工、投产等时间决定缴纳履约保证金,明确固定资产投资、投资强度、税收强度等须不低于约定标准等。

  据了解,无锡、宁波等地也实行了工业用地时间履约保证金制度;宁波规定以项目为单位整体报批开发的工业项目,其项目用地、地上建筑物不得分割转让;北京经济技术开发区则明确,园区内工业用地无法达到约定使用条件的,采取收储或经批准限制转让。

  业内人士指出,应进一步研究以市场化手段推进工业用地节约集约利用,促进工业用地市场健康、理性运行;同时,对已经出台的土地新政策,应加强落实和监管,严格打击非法圈地囤地、粗放使用土地等现象。

(来源:新华网)

责任编辑:liuy

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