上海工业用地转型开闸 欲破建设用地“天花板”
http://www.funxun.com房讯网2014-4-24 13:19:34
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[提要]日前,上海市出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》(下称《实施办法》),让部分苦等该政策落地的开发商喜出望外。

  日前,上海市出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》(下称《实施办法》),让部分苦等该政策落地的开发商喜出望外。

  《实施办法》规定,上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径,并已为此制订了一系列引导及鼓励政策。比如,关于区域整体转型开发,除政府土地收储后整体开发建设外,还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

  “我们等待这一天已经等了三年。”在上海闵行区拥有一幅工业用地的开发商李明对《第一财经日报》记者称,“我们项目其实已经动工了,建的就是类写字楼,但性质是工业用地。我们当初拿地的想法就是等转性,如果不能转就放着,转性就肯定赚到了。”

  值得一提的是,考虑到工业 用地转性的诸多条件,李明有可能也只是空欢喜一场。

  “对通过盘活存量土地、真正实施产业转型升级的企业,我们将坚决鼓励、支持;对欲借盘活之名进行炒地、炒房的,我们将坚决防范、遏制,以确保有限的产业用地资源更好地用于经济转型升级。”上海市规划国土资源局相关负责人对媒体表示。

  “近期,我们正在仔细研究文件的细节,也在咨询一些政府部门和其他开发商。”李明认为,自己虽然有炒地、炒房的动机,但只要政府开了这个口子,就有希望。

  对于补缴地价的标准,《实施办法》规定,转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价,外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%,外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%;转型为研发总部通用类的,市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。此外,符合相关条件的研发总部类用地,最高容积率可以达到4。

  “目前工业用地价格整体还比较低,土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍,再加上容积率的提高,对企业是有较大激励作用的。”一位不愿具名的业内人士认为,这一规定事实上也为相关部门提供了寻租的空间,要想真正遏制炒地、炒房,还需加强制度建设。

  其实,考虑到上海人多地少的现实,上海出台工业用地的转性办法确实只是时间早晚的问题。

  今年初,上海市规划和国土资源管理局党组书记、局长庄少勤曾撰文称,在用地总量上,上海市现状建设用地已接近国务院批准的《上海市土地利用总体规划》2020年的规划目标,若按照以往的新增建设用地增长速度,将提前突破建设用地的“天花板”。因此,“增效”和“减量”成为上海土地管理的两大主题词。

  记者获悉,这一新规或将首先在上海自由贸易区内实现突破。4月22日,上海自贸区管委会相关负责人在上海市政府新闻发布会上说,上海自贸区土地面临二次开发的问题。上海自贸区土地拍卖相关人士也透露,自贸区土地流转试行工作在加速推进,土地所有者在补缴差价后,可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。

  事实上,去年下半年,就有仲量联行等多家大型中介人士对记者称,自贸区内工业用地转性势在必行,实现突破只是时间问题。当时,一家在自贸区内拥有工业用地的开发商也告诉记者,他们正在积极申请土地转性。

  德佑地产研究总监陆骑麟对《第一财经日报》记者称,土地性质转变补缴地价款肯定划算,现在很多工业用地基准地价相对较低,开发商补少量的钱就可以获得较好的收益;另外,自贸区内商业用地和办公用地供应稀缺,无论是租金还是售价都较自贸区挂牌前翻了两到三倍。

  “至于对整个土地市场的影响,要看土地流转进一步推广的情况,区域内综合用地的增加本身会使得外围区域的土地出让难度加大;而对区域内的工业用地而言,土地流转会进一步推动地价上涨,不过区域内综合用地的增加相对也会平抑上涨的地价。” 陆骑麟称。

 (来源:第一财经日报)

责任编辑:liuy

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