向左?向右?暴风骤雨的调控潮中房企如何抉择?
http://www.funxun.com房讯网 2017-4-10 13:30:09
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[提要]暴风雨一样的调控蔓延全国多个城市圈。房企在调控下如何抉择?

  暴风雨一样的调控蔓延全国多个城市圈。房企在调控下如何抉择??

  不仅仅北京一个城市,全国包括福州、成都、嘉兴、句容、东莞、阜阳、沧州、广州、厦门、涿州市、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、中山、佛山、长沙、保定、郑州、南京、青岛、三亚、南昌、杭州。等超过30个城市发布了楼市调控:

  全国在3月份有超过30个城市发布了超过40次楼市调控政策。其中包括北京一城发布11策、厦门、杭州等城也市发布了多次升级调控政策。

  但从产业销售数据看,依然刷新了历史同期纪录。

  2017年拿地最多的20大房企拿地总金额超过3030.63亿:只计算招拍挂部分,不考虑权益分配.

  截止3月30日,全国房企拿地排名,超过百亿的合计13家(数据见附表)

  20大房企数据显示同比2016年同期拿地最多的20大房企合计拿地上涨了75%。

  在最近楼市调控重压下,广州上海北京等城市多宗地块成交,在调控后,包括北京等城市,虽然楼市降温,但土地市场特别是优质的住宅地块,成交依然活跃。

  整体看,2016年房企经过一年的去库存,在一二线城市基本属于持有大量现金阶段,所以即使在约束条件非常多的情况下,依然房企积极拿地,拿优质住宅用地。2017年截止3月30日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿.同比2016年同期的3689.1亿上涨了59.6%。从全国看武汉等19个城市土地出让金3个月超过百亿。整体土地市场分化明显。

  武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市卖地超过200亿。

  从溢价率看,大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调,在一系列约束性政策下,地王出现数量有所减少。

  在春节影响的情况下,整体看,因为春节土地供应减少,所以与其后续房企依然会增加拿地金额,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,房企补充土地的积极性明显较高,即使在调控影响下,各地供应出现了的土地依然未出现流标等明显的降温现象。

  标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市。房企依然积极布局,,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。

  楼市调控持续,全国截止今天从2016年4季度来,已经有接近45个城市,出台了140次各类房地产约束性调控,这使得部分非热点属性的土地出现了明显的降温,土地市场已经出现了非常明显的分化。

  对于未来房价预期来说,因为非常明显的拿地成本增加,未来房价上涨预期更加强烈,而一旦房价进入调整周期,很可能房企面临着巨大的销售难题。

  未来一年房价不涨超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将风险非常大

  对于溢价率超过100%的地王来说,这些地王地块区域未来1-2年售价涨幅不到100%,地王入市的难度都非常大。

  看看2017年上市房企的战略布局:虽然有很多是废话,但看看还是有启发的。

  【万科】以“房地产+服务”代替“房地产+钢筋水泥”,一二线城市向"TOD"模式转型发展迫在眉睫,“轨道+物业”发展空间巨大。此外还将布局长租公寓、一二线商业地产以及养老、物流等新兴不动产及服务领域。

  【首创置业】聚焦核心城市,土地投资以五大核心城市为主。提升产品研发体系,提升物业服务水平。做大做强奥特莱斯业务,以股权为纽带,整合全球商业资源。继续推进A股IPO,债务融资以控制负债率为核心,寻求新的利润增长点

  【中骏置业】集团继续贯彻聚焦一线城市,关注核心二线城市的发展策略。

  【旭辉控股】长远战略是实现持续、稳健、有质量的增长。专注主营业务,做强做大主业。预计主要布局在一线及二线城市,及一线城市的卫星城市及强三线城市。走高周转和高利润率均衡策略,一线城市未来走高利润、高溢价、放慢周期路线。从投资角度,我们看中一线和热的二线。今年投资总比重比去年多。但凡有看好的城市,合理的土地,我们就会出手。我们还采用多元的土地收购策略,除了一手的拍地,同时增加二手收并购,实现一二级联动。

  【花样年控股】从原来只谈房地产的地产开发商转型为社区服务商。今年的二次转型,是要在现有社区综合服务运营商的基础上,轻重并举、产融结合,变成基于社区服务行业的产业金融集团。通过并购,打造上、下游的产业资本平台,并形成在商务社区领域的影响力。在地产开发上探索多重业务增长点,以达到拓规模、增利润的要求。

  【碧桂园】一二线城市提供主流产品,巩固市场,控制成本;三四线城市捕捉一二线城市的外溢需求,打造大型项目持续支持业绩;持续深耕优质地段;深化合伙人机制,继续打造科技小镇;关联业务(社区服务及物业运营业务)潜力可期;战略投资方面入股天图资本、陆金所、易盟集团,完善社区生态链;国内力求扩大规模,高周转实现现金快速回笼,海外持续推进海外业务;

  【中海地产】公司将继续实施积极稳健的发展策略,在整体风险可控的前提下,适度扩张规模,追求业绩总量和股东回报的持续增长。我们希望在2020年,公司的综合实力,包含软实力和硬实力能保持行业前列,实现合约销售额4000亿港元,租金收入50亿港元,毛利率保持30%,股东权益回报率15%,派息比例接近30%。

  【中国恒大】产业架构:地产+金融+旅游+健康,公司拟分拆地产业务到A股上市,夯实房地产基础作为其他三大产业发展根基。

  【融创中国】继续坚持以房地产开发为绝对核心主业,将致力于更加全面均衡的发展,尤其在规模快速增长的同时,不断提升盈利能力。

    来源:大伟看楼市

编辑:wulingya

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