欧阳捷:房地产税落地究竟有无时间表?
http://www.funxun.com房讯网2016-12-27 11:25:31
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[提要]住建部陆克华副部长到会讲话,特别谈到对中央经济工作会议的理解,强调了要统一到中央“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位上,“按照这个定位,未来热点城市要加强管理,还没有热起来的城市也要加强管理”。

  前天参加中房协房地产形势报告会,住建部陆克华副部长到会讲话,特别谈到对中央经济工作会议的理解,强调了要统一到中央“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位上,“按照这个定位,未来热点城市要加强管理,还没有热起来的城市也要加强管理”。这也应验了我们前期微信文章中所说的,房价上涨快的城市,冒出来一个就会按住一个。

  这次会议,原国家发展研究中心副主任刘世锦也作了两个多小时的报告,刘世锦主任参加了中央经济工作会议文件的起草工作,对中央经济工作会议做出了精辟的解读。

  他认为,中国经济不再是中高速,其实就是中速,4-5%也还是可以的,我们必须接受这样一种现实,中速已经是非常好的结果,而且我们已经跨越拉美式的中等收入陷阱,要实现的是向更富裕国家迈进。

  “现在是转型期,转型期比的不是增长速度,比的是少犯错误”

  “现在已经非常接近经济增长L型的底部了”

  谈到房地产,刘主任显然也有很深刻的认知,比如:

  “房地产投资低速增长、零增长,甚至不排除负增长,而且概率很大”

  “京津冀一体化发展,不是北京、天津、石家庄的发展,是它们中间搞出几十个、上百个小城镇,基础设施互联互通,房地产潜力很大”

  “小城镇不是放在小山沟里,人是要走出去的”

  这些都与我们以前的判断是一致的。

  “城市化发展的规律到底是什么?各地方搞房地产调控基本是控制需求,怎么想办法让你不再买房,甚至一家子只能是一套住房,思路是限制需求,我觉得这个需求很难限制,另外一个,你应该限制吗?”

  “规律只能顺应,不能违背”

  “按规律办事比较好,你别跟规律过不去,最后吃亏的,一定是你和你领导的那个行业、那个企业、那个地区”

  “为了不出地王,就不供地了,当然地王不会出了,但以后房价不是还会反弹吗?”

  非常中肯而且直言时弊!极为精辟!作为国务院发展研究中心前官员和国家智囊,这次的讲话不仅高屋建瓴而且颇为锐利,也说明其实国家对房地产的问题看得是很清楚的。

  中央经济工作会议提出“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段, 加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,既说明长效机制是对症下药,也意味着调控只是短期措施,调控是为长效机制争取时间。

  关键是建立哪些长效机制?

  第一个是金融制度。

  把金融放在综合手段的第一位,说明金融对热点城市房价快速上涨的作用力是不容小觑的,金融手段的核心是“宏观上管住货币”,也说明权威人士一直强调的大水漫灌其实就是房价的重要推手之一。

  既然“微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”,那么,长效机制又会如何设计呢?

  我们现在还不得而知。不过,货币政策已经发生周期性变化,从宽松廉价转向中性加息的通道。

  不仅如此,流向房地产的资金更趋于缓慢收窄,发债、理财、前端融资进入房地产都被叫停,开发贷已经接近零增长,居民部门加杠杆增速也在下滑,抑制投资投机购房或将进一步加大首付比例甚至“零杠杆”,让流向房地产的钱变得更少。

  信贷政策已经给予自住购房的高杠杆和低利率优惠,优惠程度基本已经到了防风险的临界点,在隐形加息的背景下,继续增加支持力度的概率已经不大,或许中央政府希望非热点城市可以进一步提供支持自住的、去库存的补贴政策。

  但被调控的热点一线城市是否会降低首付比例支持自住购房?肯定不会,因为一线城市既然无房可售,完全没有必要放松信贷,甚至可能还会收紧。

  第二个是密切相关的两个土地制度。

  一个是城市住房用地制度,现在颇受诟病的住房用地供给政策导致住房用地指标分配不均,大城市住房供不应求但土地供应逐年减少,中小城市库存积压而土地供应得到倾斜,土地拍卖及出让金制度又导致大城市土地价格畸高、推高了房价。

  有的学者埋怨:房企抢地导致了高价地的产生,但是,他们似如晋朝饥荒时代的晋惠帝曰:‘何不食肉糜’一样,房企无地可建亦如饥饿时无米下锅,房企不拿地、不建房难道都转型制造业吗?

  另一个是农村土地制度改革,农村土地与城市土地同价同权提了很多年,但不能交易,小产权房也始终得不到解决,城市里有些老年人很想到农村去买一块地、建一间房、房前屋后种种地,其实既可以为年轻人腾出住房空间、缓解大城市住房供不应求,又可以释放农村土地价值、让农民获得资产收益,同时还可以满足老年人喜欢自然清静、桃花源式的有效需求。

  如果城里人可以去购买农村土地,您会去吗?如果土地和房屋产权年限可以延长到999年,又会怎么样?

  农村土地制度改革的核心是集体建设用地和宅基地可以自由流转、同权同价、抵押信贷,实现农村土地资源价值的极大释放,也使得农民不再被禁锢在农村,并获得进城安家落户的资本。

  如果富人可以在农村买地建庄园,他们会愿意为999年而放心投资吗?我相信一定会的,建造的房子也一定是真正的传世之作,未来还有可能作为文化物质遗产,当然,政府也可以长期征收房地产税。

  当然,建庄园不是占用耕地,而是使用山地、荒地、林地、滩涂、盐碱地,不仅带动大量道路、基础设施投资,还可以带来管家、厨师、司机、园丁、保安、保洁一大堆人的就业,还有他们妻儿家小一同移居,进而带来更多的教育、医疗、商业配套的投资和消费,促进GDP增长,增加财政收入。

  这么好的共赢的事儿,我们为什么不可以放开农村土地自由交易呢?为什么不可以延长土地和房屋产权期限呢?

  因为农村集体土地收益归集体,如果农村集体土地可以自由交易就冲击了城市政府的土地垄断和土地财政。产权期限70年是为了一次性收取70年的土地出让金,如果改收999年的土地出让金,是不是会成倍提高土地出让金价格以至于无人买的起?又或者会降低土地年均收益而致使政府国有资产流失?

  所以,土地制度的背后是产权问题,包括土地使用权和房屋所有权,产权的背后又是利益,是政府和居民利益的合理划分,利益关系和收益分配没有理清,改革就无从下手。

  房产70年产权的到期后是否可以自动、无偿续期?

  前天,国土资源部的新闻发布会上,国土资源部副部长王广华就温州当地20年住房土地使用权到期问题回复,已经和住建部会商,不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。

  这是否预示着未来70年产权到期后同样可以自动无偿续期?如果真是这样,显示了政府开始理解舍得、放下利益、让利于民,必然受到民众的欢迎,只是口头答复还不能作为政策依据,“仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期”的提法也意味着留下尾巴,不缴费也是暂时的,未来需待修改相关法律法规再做定夺。

  刘世锦主任说:“中国人很聪明,想改革,有很多办法,不想改革,也有很多办法,比如,宅基地改革试点,有的地方限定只能是村里人交易,这种改革没有意思”。

  刘主任批评的其实就是“肥水不流外人田”的改革套路,抵制了中央城乡土地一体化的改革思路。

  这种“肥水不流外人田”改革套路不仅在农村干部思维中普遍存在,在城市干部思维中同样普遍存在,比如,为了不让土地拍卖出地王,设定了“限地价、竞配套、竞保障房”的政策,本质上就是为了留住更多的土地收益。

  吴敬琏先生说得好:“ 改革,从来都是在不同理念、思想、方案之间的碰撞、砥砺和互补中前行的。”

  “但是建立健全市场机制是很不容易做到的事,而且需要相关的机构和人员放弃一切既有的权力和利益”。

  2012年的中共十八大强调“必须以更大的政治勇气和智慧全面深化改革”,意味着改革中解决利益纠葛的难度超乎想象。

  第三个是财税制度。

  最近的曹德旺发飙事件,体现了国内税负过重、税种重叠、科目繁多、显失公平。

  从房地产业来看,税负痛苦指数高是显而易见的,2015年,房地产营业税6104亿元,房地产企业所得税2871亿元,契税3899亿元,土地增值税3832亿元,耕地占用税2097亿元,城镇土地使用税2142亿元。

  虽然不全是住宅和商业用地产生的税收,如果考虑土地增值税和财产转让的个人所得税抵消非房地产税收,保守估计,涉及房地产的税收超过2万亿元,加上土地出让金3.25万亿元,税收和土地出让金占当年房地产销售收入8.7万亿元的比例大概不低于50%,这还没有包括地方政府涉及房地产的规费收入。

  这样高水平的税费最终都转化为房价,最终又导致供不应求的大城市住房变成投资品,显然不符合中央经济工作会议“房子是用来住的,不是用来炒的”的新定位。

  现在一线城市的地价已经达到5-7万元/平米,房价基本上要卖到高出地价2-3万元/平米,扣除建安成本和装修成本1万多元/平米,和上市公司平均利润10%左右,土地购置费用和税费基本上占到70%左右。

  如果我们真的定位房子是自住的,我们首先应该做的不是降地价、减税费吗?

  设立房地产税能抑制投资投机吗?

  美国有房地产税,香港也有房产税、还有印花税,可房价都还是一直在上涨,投资投机购房也没有完全抑制住,显然,从长期来看,收税并不能抑制房价上涨,只要房价增值部分超过房地产税,投资性购房就不可避免。

  房地产税立法还有两个重要的难题:

  一是开征了房地产税,是不是就不征收土地出让金了?已经交了土地出让金的,是不是不再需要重复缴纳房地产税了呢?

  二是如果农村集体土地能够自由交易、同价同权,农村住房是否该征收房地产税呢?农村土地是否也有土地出让金呢?

  从理论上讲,农村集体土地和宅基地属于集体所有,不属于全民所有,既便征收土地出让金、房地产税,全部收益也是理应归集体所有,城市政府无权使用这笔税收。而农村土地一旦入市,还将冲击城市土地市场并减少城市土地出让金收入,这或许是小产权房之所以不能转正的真正原因吧?

  建立长效机制,时间要等多久?

  我也在大会上提了一个问题,中央经济工作会议的提法非常得人心,也切合实际,关键是落实长效机制有没有时间表?

  刘世锦主任没有正面回答,显然,这是最纠结也最难回答的问题。

  改革的阻力前所未有,基本可以预见,如果没有朱镕基式的铁腕,这些事关巨大的权力和利益纠葛的改革是不可能有实质性进展的。在本届政府任期最后一年,如果能有一个相对明晰的思路和框架,就已经是莫大的欣慰了。

  至于时间表,要等到下一届政府去排了。

  来源:公众号欧阳先声

编辑:wulingya

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