产业倒逼时代,合作共赢或成房企出路
http://www.funxun.com房讯网2019-7-30 9:09:00
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[提要]2019年,亿翰智库第三届CRS峰会将于8月召开,届时将会发布《2019中国房企综合实力TOP200》。

  2019年,亿翰智库第三届CRS峰会将于8月召开,届时将会发布《2019中国房企综合实力TOP200》。在统计分析样本房企过程中,我们发现房企拿地方式逐渐趋向多元化,除以往通过招拍挂、收并购方式拿地以外,企业增加利用产业和代工代建的方式拿地,并且数量逐渐增多,印证了亿翰智库2017年的年度观点“B2G有大未来”。未来,房企基于“B2G理论”,利用产业方式拿地的频率有望继续增加。

  一、2019房企利用产业方式拿地频率增加

  2019年,房企逐渐向内收敛业务,聚焦主业,土地市场经历一季度的成交热潮后逐渐回归理性。当土地市场热度上扬时,房企间土地竞争提升使溢价率提高,企业拿地压力就会加大,而如何以相对低廉的价格或者以底价成交的方式拿到优质土地成为对房企的考验。

  在2017年的年度观点中,我们认为房地产市场由B2C市场向B2G市场转变,并且B2G将会是长期趋势。这是因为当房地产市场由增量转为存量市场后,市场需求发生转变,政府需要寻找城市中新的经济增长点。当出现产业倒逼之后,行业逐步向双轨制转变,即房企与政府之间寻求合作,在解决城市产业痛点的同时从政府手中获取大量的或者相对低廉的优质土地。

  在这样的合作机制下,对政府而言:一方面可以解决城市中部分人群的就业问题,实现中央政府提出的稳就业目标;另一方面产业形成能产生虹吸效应,吸引其他产业、人才、技术聚集,为城市带来新的经济增长点,提供经济发展动力。

  对房企而言:一方面企业可以从政府手中获取大量优质土地,解决公司未来发展的土地资源问题;另一方面,房企所建造的产业可以与主业地产实现联动作用,从而提升经济效益。

  这样,企业拿地的需求和政府解决产业痛点的需求都得到满足。

  根据我们重点监测典型房企的拿地数据,2019年企业利用产业方式拿地的频率和规模均超过2018年。截至到7月,恒大、融创、蓝光发展、碧桂园通过产业方式累计获取的土地规模已超过2018年全年,分别为1051.8、111.5、66.2、220.9万平方米;其他房企除绿城拿地规模相较2018年较为接近以外,华润和招商蛇口前七个月利用产业方式拿地的规模低于2018年,分别为83.1和16.3万平方米。可以看到,房企逐渐增加利用产业方式拿地,展望2019年,预计房企通过产业方式拿地的规模仍会持续增长。

  另外,根据监测房企来看,企业主要通过科技、文旅、绿色、大健康和农业等产业方式拿地,其中又以利用科技和文旅产业方式拿地最为盛行,占比分别为57.7%和34%。

  二、利用产业拿地,实现政府与企业合作共赢

  房地产市场增量时代,房企完成了财富的原始积累,推动了社会居住环境的改善和城市化的进步。但是,在中美贸易战的大背景下,我国的产业弱势顿时暴露开来,国家对于产业转型的迫切与日俱增,尤其是当前面临经济下行压力,政府亟需找到城市发展新的经济增长点。在行业政策引导下,B2G路径的出现,对于房地产行业在一定程度上是压力,又何尝不是一种机遇!在这样的情况下,房企把握机遇,增加利用产业方式拿地的规模,以实现政府与房企间的双赢。

  那么,房企如何利用产业实现政府与企业间的合作共赢呢?对此我们从房企布局的科技、文旅、农业和产业新城四个产业模式进行分析。

  1、科技产业——以碧桂园为例

  科技产业是除房地产以外的又一个万亿市场,自2018年以来,布局科技产业的房企数量持续增加。其中,包括碧桂园进军机器人、建设科技小镇;恒大投资新能源汽车等。一般来讲,科技产业相较文旅等产业进入门槛更高,更考验企业的资金实力与资源整合能力,通过打造科技概念落地产品,形成与主业协同,同时吸引高端人才、科技企业、高等院校等技术和人才的引进。房企的科技产业落地区域大多在一二线城市的城郊,主要原因有两个方面:第一,教育资源丰富。一二线城市高校较多,拥有高端教育和人才资源优势;第二,土地价格低廉。城郊地区土地资源丰富,并且价格相对低廉,容易吸引高端技术和人才等资源向产业聚集。

  碧桂园是利用科技产业拿地的代表企业之一,其中又以潼湖科技小镇最为典型。小镇是以产城融合为理念,采用“产业联盟”的方式,与当地政府开展战略合作,由碧桂园负责开发建设,当地政府负责资源导入、培育和运营。小镇所在的潼湖生态智慧区,是惠州市规划建设的第二个重大区域发展平台,同时距离深圳和东莞较近,具有充分的区位优势。而惠州又是粤港澳大湾区的又一核心增长极,所以潼湖区域挂牌的地块会更受到市场关注。

  我们通过监测数据发现小镇周边的土地多被碧桂园拿下,并且土地均以底价成交。周边另一地块由万城发展获得,但是溢价率达到104.9%,土地成交楼面价高于碧桂园所获取土地的楼面价。由此可见,碧桂园发展科技小镇不仅完善了公司在科技领域的布局,获取周边大量土地,同时也为当地城市带来产业基础。

  2、文旅产业——以蓝光发展为例

  当个人的物质需求和社会需求得到满足后,精神需求的匮乏促使个人寻求精神上满足,由此诞生巨大精神消费市场。在政策引导下,地产行业与文旅产业相辅相成,逐渐形成文旅地产。文旅地产的发展注重产品IP的打造,对选址的要求相对较高,需要靠近消费能力较强的都市圈,并且在区域内要有一定的资源优势,参与开发的房企需要具备资金实力和IP资源的整合能力。目前,参与文旅地产建设的房企数量众多,主要包括融创、华侨城、蓝光发展等。

  以蓝光发展为例,公司以自有的IP“水果侠乐园”作为核心竞争力,通过捆绑住宅用地,获取土地规模化的扩张。蓝光发展从2016年开始孵化水果侠IP,2017年蓝光首个都江堰水果侠主题乐园开园,成为城市标杆项目。此后,蓝光持续提升水果侠IP的影响力,昆明、新乡水果侠项目先后启动,以期在未来3-5年陆续实现多个水果侠主题世界项目的落地。

  蓝光水果侠IP在发展的过程中,既满足了城市的文旅需求,也为企业带来了大量的土地资源。以位于昆明尚在建设中的“蓝光欢乐城”为例,2017年企业同一天内获得10宗土地,基本上都是底价成交,且平均楼面价为3743.7元/平方米,相比周边房价,具有较高的利润空间。对城市而言,昆明作为中国著名的旅游城市之一,旅游产业较为发达,“蓝光欢乐城”的落地将作为昆明文旅品牌示范区和城市产业升级新标杆,为昆明文旅产业发展添砖加瓦。

  3、产业新城——以华夏幸福为例

  产业新城相比科技、文旅、农业属于广义的产业范畴。在产业新城领域,房企利用产城融合方式拿地,专注发展“产业新城+X”的业务模式,从本质上讲,是B2G市场最有力的实践者。而产业新城,又以华夏幸福最为典型。

  华夏幸福作为我国产业新城领域的领导者,通过“产业新城+X”的业务模式,借助平台嫁接产业,通过住宅开发形成一体化联动的发展模式。公司以产业园区为龙头,稳定的招商能力和培育式的产业为依托,打造企业经济发展的引擎。当与政府签订协议后,当地政府前期会以零成本、零投入降低当地的经济负担。随着未来园区进入经营阶段,盈利的兑现能实现财政收入和区域GDP的双向提升。通过这种协同效应,满足政府的收入诉求,反过来公司能够获得大量的优质低价土地,在园区周边进行大规模的房地产开发,增加公司营业收入增长需求。

  根据华夏幸福的盈利模式,公司采用地产开发+园区运营的模式将短期的房地产开发资金延长至长期园区经营,公司在获得地产开发收入的基础上,同时获得园区发展的收入,再依据权益占比将资金返还政府,不仅解决所在城市的招商问题,同时也解决了政府的收入问题,从而企业和政府之间实现合作共赢。

  综上所述,房企拿地压力增加,使企业不断寻求多样化的拿地方式,通过产业拿地的方式将会有效解决企业拿地难、拿地贵的问题。在产业倒逼导致行业出现双轨的时代背景下,房企与政府谈合作,对双方是共赢。房企可以利用产业获得大量的优质土地,而且这些土地价格相对较低,甚至处于底价水平;政府通过与房企合作,可以打造城市经济新的增长点,增加财政收入,拉动GDP增长,同时可以解决城市人口就业等方面的问题。未来,政府与房企间的合作或将愈加紧密,共同促进产业升级,应对经济下行压力。

  需要注意的是,利用产业方式一定程度上能解决企业拿地上的难度,但是应警惕房企利用产业方式拿地,其实质仍是为了发展住宅业务,产业的发展仍遥遥无期。例如,前文提到房企通过产业拿地打造文旅地产,但事实上文旅地产发展历史已久,整体表现仍存在定位不准确、主题不突出、房地产开发过度等方面的问题。或将存在有房企打着文旅地产的幌子进行房地产开发,这样就与政府提倡产业发展和房企投资产业地产的初衷相违背。不仅是文旅地产,包括现代农业、大健康等领域,尚未形成成熟的产品模块,房企短期内难以利用产业获得充足盈利。未来,企业若想在B2G市场中走的更远,不仅要与政府有深度合作,对产业盈利模式的探索也必不能懈怠。

   来 源:亿翰智库     

 编 辑:liuy    

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