上半年中国写字楼租金指数运行分析
http://www.funxun.com房讯网2019-7-17 9:40:00
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[提要]2019年二季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升,平均租金为5.0元/平米·天,环比上涨0.01%。从商圈来看,租金环比上涨的商圈占60.0%,租金环比下跌的商圈占38.8%,1.2%的商圈租金与上期持平。

  根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据,2019年二季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升,平均租金为5.0元/平米·天,环比上涨0.01%。从商圈来看,租金环比上涨的商圈占60.0%,租金环比下跌的商圈占38.8%,1.2%的商圈租金与上期持平。从市场表现来看,2019年一季度,我国第三产业实现增加值122317亿元,同比增长7.0%,增幅较上期收窄0.4个百分点。整体来看,服务业发展速度出现放缓迹象,在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。具体来看,受经济增速放缓及中美贸易争端影响,一线城市写字楼市场需求减少,租金有所下降;而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策,城市吸引力大幅提升,写字楼市场发展尤为迅速。

  1.写字楼租金变动情况

  根据全国15个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据,2019年二季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升,平均租金为5.0元/平米·天,环比上涨0.01%。

  从城市等级看,2019年二季度,一线城市中,41.7%的商圈写字楼租金环比上涨,58.3%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看,一线城市36个主要商圈中,北京上地、深圳宝安中心区、北京丽泽等15个商圈写字楼租金环比上涨;深圳后海、上海陆家嘴等21个商圈租金环比下跌。

  2019年二季度,二线城市中,75.0%的商圈写字楼租金环比上涨,22.7%的商圈租金环比下跌,2.3%的商圈租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中,武汉、重庆、成都、苏州、长沙、南昌主要商圈写字楼租金均环比上涨,其他城市商圈写字楼租金均涨跌互现。其中重庆解放碑商圈租金涨幅较高,达3.19%,居于二线城市首位。

  2.租金涨跌幅较大的商圈

  图:2019年二季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈

  数据来源:CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com

  2019年二季度,在写字楼租金环比上涨的商圈中,重庆解放碑、北京上地等10个商圈租金环比涨幅较大,其中重庆解放碑商圈写字楼租金涨幅最大,环比上涨3.19%至2.4元/平米·天;其次为北京上地商圈,环比上涨2.86%至5.6元/平米·天;南昌红谷滩中心区、武汉中北路等6个商圈租金环比涨幅在2.0%(含)-2.5%之间;北京丽泽商圈和武汉武昌中心商圈租金均环比上涨1.99%。

  在写字楼租金环比下跌的商圈中,深圳后海商圈跌幅最大,环比下跌2.01%至6.8元/平米·天;其次为上海陆家嘴商圈和深圳福田中心区商圈,环比分别下跌1.62%和1.56%;天津华苑和天津友谊路等7个商圈写字楼租金环比跌幅均在1.0%-1.5%之间。受第三产业中金融、信息服务、科技服务等优势产业增长较快影响,以该类产业为主的商圈写字楼租金明显上涨;同时,在汇率下调、关税增加的双重压力下,部分进出口贸易企业经营状况下滑,办公需求(续租和扩租)有减弱迹象,从而导致以该类行业聚集的商圈写字楼租金有所下调。

  3.租金运行趋势研判

  据写字楼租金指数显示,2019年二季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升,平均租金为5.0元/平米·天,环比上涨0.01%。从市场表现看,随着中国经济的平稳发展,第三产业逐步成为经济增长的主动力,而第三产业中优势行业企业的快速发展,为未来写字楼市场需求提供了强劲支撑。具体来看,金融、房地产和TMT行业仍是写字楼市场的主要需求,带动整体租金平稳微升。其中,一线城市受中美贸易争端等宏观环境影响,写字楼市场租金有所下降;二线城市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下,城市吸引力增强,吸引大量企业落户与投资,带动其写字楼市场租金稳中趋升。

  供应方面,从新开工来看,2019年1-5月,15个重点城市写字楼新开工面积1210.80万平方米,同比下降,降幅为16.57%,其中一线城市写字楼新开工面积391.53万平方米,同比下降12.26%;二线城市新开工面积819.27万平方米,同比下降18.63%。从土地供应来看,2019年1-6月,15个重点城市商办用地成交规划建筑面积超2000万平方米,同比下降28.09%。总体来看,一、二线城市写字楼长期供应均呈缩减趋势。

  需求方面,2019年一季度,我国GDP总量为213433亿元,较上年同期增长6.4%,增速与上季度持平。其中,第三产业实现增加值122317亿元,较上年同期增长7.0%。具体来看,金融业和房地产业增加值分别为19205亿元和14897亿元,仅次于批发零售业;信息传输、软件和信息技术服务业较上年同期增长21.2%至9191亿元,增幅居于各行业首位。整体来看,写字楼市场需求仍呈增长态势,随着产业升级、科技创新等政策的推动,金融、房地产、TMT仍为三大需求主力,支撑写字楼市场稳步健康发展。

  展望未来,随着减税降费措施的实施,制造业等行业税率由16%降至13%;交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至9%,这将大大减轻行业负担,降低企业运营成本,增加实体经济发展和扩展空间,支撑未来写字楼市场需求。但受全国经济增速放缓影响,企业扩张速度减缓,预计后期写字楼租赁需求或将趋弱,租金面临下行压力。在此背景下,写字楼运营企业需积极调整服务策略,通过提高软硬件水平、优化写字楼环境、提供增值服务或适当采取租金优惠措施等吸引租户,以期提高出租率来确保收益;而租户则将有更多元的选择并拥有更强的议价能力,有换租或升级需求的企业则可以适时作出选择。

    来源:中指研究院

编辑:wangdc

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