CORC:写字楼综合体产业园研究简报(554期)
http://www.funxun.com房讯网2017-11-27 13:06:24
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[提要]北京商办项目限购、限贷调查;规模即江湖地位 商业地产还看"效益;重资产减负 商业地产将进入资本时代;900万方写字楼重构上海商务格局……

  北京商办项目限购、限贷调查

  受限购、限贷政策影响,今年北京大部分商办新房项目销售遭遇困境。

  日前,记者在北京走访多个商办在售项目了解到,为了让个人买家获得购房资格,这些商办项目可以提供公司注册代办服务,同时为了减轻全款购房的支付压力,也允许客户分期付款,周期多在一年内。

  北京市住建委相关部门一位工作人员向记者表示:"因为政策限制个人名义购买商办项目,所以注册公司名义购买可以解决购房资格的问题。开发企业对商办项目的分期付款,也不违反政策规定,双方达成合同约定即可。

  另一些商办项目开发企业为了更快地实现去化和回笼资金,则选择将部分楼栋整售予保险、基金等背景机构,而部分机构整栋购买后,又加价分割对外散售,赌定房价上涨。

  现在北京商办项目销售非常困难。之前批建的商办项目限购、限贷,购买后无法交易;新成交又因为购房资格和房产贬值发生大规模退房;新项目单套建筑面积至少500平方米以上,多分布在五环、六环,没有产商支持,也就没有需求,卖不出去的资金压力非常大。"一家大型地产商北京公司营销总监告诉记者。

  规模即江湖地位 商业地产还看"效益

  在库存承压,规模争霸的行业格局下,开发商的跑马圈地并未停止,商业地产加速规模扩张。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷指出,目前全国购物中心的总量已经超过了5000座,但商业地产还在跑马圈地,不断扩张,预计到2025年购物中心将超过1万座。

  但是对于港企而言,追求规模存在市场饱和的担忧,而提高商业自持比例,通过精细化管理稳定现金流收入,才是商业地产企业提升利润空间的不二法门。

  需要注意的是,在中国房地产规模争霸的格局下,注重精细化运营模式的港资房企在内地商业地产的市场份额正在缩减,规模快速扩张的企业成为商业地产的后起之秀。

  追逐效益的港资房企在内地房企规模扩张的挤压下渐渐失去阵地,在商业地产的范畴,规模和效益似乎对于港资房企而言,两者不可兼得。在内地房企发力商业地产规模扩张之下,如何决胜规模和效益,成为未来竞争的关键。

  在目前的商业地产环境下,传统"短平快"的开发销售模式已经不可持续,为了寻求发展优势,各大商业地产开始构建新的价值链,完成转型升级,从过往单一的零售中"脱胎换骨",逐渐提高体验性业态的占比。

  重资产减负 商业地产将进入资本时代

  从2011年至今,经过六年的发展,中国的商业地产规模也一举排名世界前列。国家统计局最新数据显示,2017年1-10月份,全国住宅的销售额增长9.6%,办公楼销售额增长20%,营业用房销售额增长27.9%,商业地产的销售增长速度远远超过住宅。

  商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的报告显示,中国可投资商业地产规模已居世界第二,且投资规模仍在扩大。2016年中国大宗物业投资总额达到1800亿元,并有望在未来三年再次创下新高。

  商业地产库存增大且市场分化非常严重,呈现出供过于求的状态。因此,商业地产进入了一个重质量、减速度的时代,轻资产运营谋求新的发展。

  众所周知,商业地产不仅开发周期长,且资金占用数额大、回笼缓慢。蔡云认为,四季度房地产政策将维持稳中偏紧的基调,未来融资压力会进一步增大,轻资产的运营模式迫在眉睫,与重资产运营配套的REITs正加速在国内推进。

  900万方写字楼重构上海商务格局

  仲量联行最新数据显示,2009年上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平方米存量,如今已跃升至500万平方米,在未来5年内,这一数字还将上升到850万-900万的水平,彻底超越中央商务区的存量。非中央商务区可能引领上海写字楼的未来。

  随着上海办公楼市场的日趋成熟,传统中央商务区已难以满足不断增长且多元化的企业办公空间需求。

  与此同时,过去五年间,上海非中央商务区甲级办公楼市场不断壮大,交通通达性不断改善,购物中心存量大幅增长,在较大程度上缓解了企业对迁址可能造成的人员流失的担忧。此消彼长之下,越来越多的内资企业、乃至知名跨国企业相继入驻。

  在持续大量新增供应的推动下,上海新兴非中央商务区甲级写字楼物业版图也在持续扩张,包括北外滩、四川北路、后世博、前滩、杨高路等细分板块,发展势头尤其迅猛,商务活动日益增多,逐渐形成规模,或有望被纳入中央商务区的版图。

  杭州综合体业态呈多元发展趋势

  今年是杭州商业综合体的开业大年。从上半年的来福士、国大等,到最近时隔半个月先后开业的金地广场、西溪银泰城和即将开业的杭州新天地中心,许多板块迎来了综合体开业潮。

  10多年前,杭州人的休闲购物场所,或许只在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈这三大"老牌"商圈间徘徊;而如今,中大银泰城、万达广场、龙湖天街、嘉里中心、来福士等不同区域、不同类型的商业综合体皆在大家周末出行的清单中。

  值得注意的是,相比于以往单一的纯商业模式,商业综合体的业态近年来呈多元化发展趋势,尤其是今年,"重体验、标新意"成了综合体开业的关键词。

  随着杭州城市规模的扩大和格局的演变,商业开始从中心向各个区域发散;此外,从商场到商街、从商街到商圈,各大综合体正由单一业态向多元化业态发展。

  在这样的竞争背景下,"创新"成了各大商业综合体面世的关键词,并加码特色体验业态,方可脱颖而出。尤其是"体验业态",几乎是近年来各大综合体的卖点。从娱乐到文创,"体验"一词成了综合体的亮点。

  南京启动城市总体规划修编老城 严禁新建大型商办项目

  22日,南京市规划局通报了开始实施的城市总体规划修编(到2035年),未来南京对老城人口密度实施更严格控制,人文绿都风貌更加彰显,公共服务更趋"均好",以落实"以人民为中心"的城市发展理念。

  总体规划建议,老城更新改造中实行"四禁止":禁止新建大型办公商业项目,禁止新建居住项目,禁止新建扩建综合性医疗机构,禁止扩建优质教育资源。在义务教育服务半径达标条件下禁止新建中小学校,近两年南京市中医院迁往南部新城、南京市儿童医院设立河西分院,以及金鹰世界近日亮相河西,都是践行这一规划思想的"重磅举措"。

  万亿租赁风口 难解盈利痛点

  11月21日,住建部等三部门召开部分省市房地产工作座谈会,提到各地要大力发展住房租赁市场。事实上,自2017年下半年以来,建立租购并举的住房制度,成为继限购、限贷短期调控之后的房地产长效调控政策之一。

  11月13日至19日短短7天时间,全国超过9个城市发布了租赁相关政策。其中浙江确定温州、绍兴、嘉善、义乌为省级住房租赁试点城市;成都规划2021年全市租赁住房保有量达151万套;武汉出台住房租赁试点50条扶持政策。

  利好政策将促进更多参与者入场,未来10年将是租赁市场快速发展的阶段。正是看到了租赁市场近4万亿的"风口",房企在租赁市场的业务比重不断提升。在房企的裹挟下,金融机构也在快速布局租赁市场。与此同时,在预期的租赁市场刺激下,相关租赁REITs(房地产投资信托基金)破冰。

  在4万亿租赁市场的刺激下,房企裹挟金融机构加速布局,更多的租赁住房仍在路上。不过,房企租赁业务的盈利模式仍是痛点,未来租赁市场的真正春天不是规模大而是利润足够高。

  楼市调控"不歇脚":限售扩围 租赁市场迎大变

  作为楼市调控新招频出的一年,2017年只剩一个多月,然而,全国范围内的楼市调控并未偃旗息鼓,在限售、住房租赁等领域均动作频频,"不许喘口气、不能歇歇脚"的楼市调控将继续影响明年楼市。

  截至目前,全国有超过50个城市出台了有关住房租赁的政策内容,且不断向三四线城市深入。

  对于楼市调控,官方进行了定调。11月21日,住建部会同国土部、央行召开房地产市场座谈会,部署近期房地产工作,要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何"喘口气、歇歇脚"的念头。保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。

  全联房地产商会2017年会将于12月在京召开

  作为国家一级社团法人,全联房地产商会(英文名称:China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC)目前是中国仅有的两家在国家民政部登记的全国性房地产行业组织之一。

  每年一届的"全联房地产商会年会"行业领袖汇聚,顶级思想碰撞,引领未来方向!随着商会的成立、发展和壮大,商会年会已成功举办了17届,并成为中国房地产业界平等对话、同行交流的全国性盛会!

  为继续推动房地产行业供给侧改革,促进房地产企业转型升级,全联房地产商会定于2017年12月15-16日在北京召开"全联房地产商会2017年会"。

  回归与重构:商办地产可持续发展之路

  2017年12月22日至23日,中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全联房地产商会联合主办,主题为"回归与重构:商办地产可持续发展之路"。

    来源:房讯网

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