CORC:写字楼综合体产业园研究简报(543期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-9 15:15:07
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[提要]北京写字楼市场呈区域分化 东长安街商改成热门;北京商品房销售面积下滑四成 写字楼成交走低;北京写字楼进入“改造”放量周期;央行上海总部:地产开发贷和个人住房贷双双回落……

  北京写字楼市场呈区域分化 东长安街商改成热门

  大量新项目及存量改造项目的相继入市,改变着北京现有写字楼市场的格局。

  从区域看,大量新增物业为寸土寸金的CBD带来更多空间,导致该区域空置率的上升和租金的下滑,业主不得不通过降低租金来挽留租户;金融街区域则由于供应有限,一直保持供不应求的状态,业主反而要对非优质客户进行清退,从而引入更优质的客户;新兴的望京则凭借充足的供应和价廉的租金,承接了外溢需求;北京最早的传统商务区东长安街,则正在通过楼宇改造带来的供应和黄金地段优势,成为又一处热门区域。

  东长安街:楼宇改造带来新机遇;CBD:空置率走高,主动降租挽客;金融街:租金持续上涨,计划引入更优质企业;望京:承接升级和搬迁需求,空置率持续下降。

  北京商品房销售面积下滑四成 写字楼成交走低

  北京市统计局公布了最新一期北京市房地产市场运行情况。数据显示,今年以来北京市商品房销售面积同比下降超过四成,其中写字楼销售面积下滑最大,接近了七成。

  今年前7个月北京市商品房销售面积为480.6万平方米,同比下降40.9%。其中,住宅销售面积为313.5万平方米,下降35.1%;写字楼为70.3万平方米,下降68.5%;商业、非公益用房及其他为96.8万平方米,下降10.1%。

  从整体数据看,自从今年初北京商品房销售面积增幅首度出现-1.8%的负增长后,几个月来这一数据一路下滑,跌势不断加深,创下历史低点。

  北京写字楼进入"改造"放量周期

  今年上半年,北京写字楼市场共有7个项目入市,导致写字楼整体空置率同比上升,预计下半年,空置率持续走高将带来租金的下行压力。据多家机构公布的数据显示,"供应增长快于需求"是今年上半年北京甲级写字楼市场的主要特征。

  未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途,包括商业综合体、酒店等物业改成办公物业。

  世邦魏理仕发布报告显示,随着北京、上海这样的一线城市严格控制建设用地规模,一些城市中心设施陈旧的物业纷纷通过改造寻找新的市场机会。酒店改造为写字楼的案例开始增长,其中不乏一些老牌知名酒店的身影。

  近年来,"商改办"、"酒改办"趋势持续走俏,相对于商场和酒店而言,写字楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。随着中融信托大厦、盈科中心的改造成功,预计未来几年,在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下,核心区老旧商业项目的改造将更加受投资者关注。

  央行上海总部:地产开发贷和个人住房贷双双回落

  8月16日,央行上海总部公布最新货币信贷数据。数据显示,今年7月,上海市货币信贷运行平稳,各项存款明显减少,增速进一步下降;其中,备受关注的房地产方面,地产开发贷款和个人住房贷款双双回落。

  地产开发贷款连续6个月回落。7月份,全市本外币房地产开发贷款减少27.96亿元,环比多减74.51亿元。其中,地产开发贷款减少44.04亿元,呈连续6个月的回落态势,环比多减1.03亿元。7月份房产开发贷款新增16.08亿元,环比少增73.48亿元,其中住房开发贷款和商用房开发贷款分别增加5.51亿元和65.13亿元,环比分别少增81.37亿元和多增51.79亿元。当月保障性住房开发贷款减少8.04亿元,环比多减34.74亿元。

  个人住房贷款增速连续8个月下降。7月份,全市新增本外币个人消费贷款229.23亿元,同比少增64.92亿元。其中,本外币个人住房贷款当月新增106.84亿元,同比少增148.37亿元,其中二手房贷款当月增加60.98亿元,同比少增97.25亿元。

  浅析广州、伦敦、香港、深圳写字楼

  广州今年第二季度全市写字楼净吸纳量约为121,774平方米,平均租金约为147元/平方米,对比去年同期大约有3%的增长。其中,金融、高新科技、专业服务行业等第三产业吸纳总量占市场成交总量超70%。

  香港:写字楼租金贵,达1,500 港元/平方米,多元化城市,客户群体要求高,主要集中在中环及尖沙咀,以边际利润高的高端及金融客户为主,写字楼外形时髦漂亮。

  伦敦:写字楼总体面积较少,主要集中在西区和金融区两个地方,受国家外立面保护的因素,建筑物外形上更注重古典。

  深圳:创新城市,客户群体以新兴、IT行业为主,客户群体对写字楼的侧重点与广州不一样。

  “新一线城市”甲级写字楼投资更得宠

  2017年第二季度国内房地产市场大宗交易活跃,北京、上海、广州、深圳四地创下约340亿元的交易总额。因限购等政策影响以及住宅市场增长潜力有限,优质写字楼尤其是黄金地段的甲级写字楼物业成为投资热点。

  业内人士指出,随着长沙成为"新一线城市",承担全国性的功能,带动区域协调发展,GDP高速的增长,使长沙甲级写字楼受到全国投资者关注。特别是长沙住宅限购限贷,给长沙优质写字楼投资带来空间。

  房企转型城市运营商 拿地凸显十大趋势

  投资拿地,已经成为房地产面向未来的战略性能力。

  趋势1:钱重要,比钱更重要的是拿地的综合能力

  趋势2:过去营销总重要,如今投资总也重要

  趋势3:对手变伙伴,"联合体"拿地成为潮流

  趋势4:拿地主渠道之变:从招牌挂到"并购

  趋势5:卖方重就业和城市升级,买方转型城市运营商

  趋势6:2017年拿地聚焦核心一二线城市和卫星城

  趋势7:多项目并购,少企业并购

  趋势8:弯道超车,N种创新拿地模式辈出

  趋势9: 打破区域制,可以跨区域、跨城市拿地

  趋势10:平台服务,政府推地更主动,更实效

  北京已推出19个企业自持租赁房项目

  为进一步健全北京市购租并举的住房供应体系,不断培育和发展住房租赁市场,北京市持续加大企业自持商品住房作为租赁房的推进力度,现已累计推出19个企业自持租赁房项目,目前项目进展顺利。

  19个项目分别位于海淀、丰台、大兴、房山、平谷、顺义等六个区,在土地招拍挂阶段通过"控房价、限地价、竞自持、比方案"方式出让,19个项目住宅总建筑面积233.6万平方米,其中自持商品房面积127.5万平方米。

  按照土地招拍挂文件要求,建设过程中将大力推广住宅产业化和装配式技术,做到节能环保、和谐宜居。项目建成后,将为进一步扩大北京市租赁市场房源提供有益补充。目前,北京市住建委等部门多次召开专题调度会,解决项目开发过程中遇到的难点问题,督促企业倒排工期计划,确保项目按时开工。

  2017年商业地产四大趋势分析 投资潜力大

  2017年上半年,众多本意购买住宅的投资客分流至商业地产,商业地产市场因而迎来了新的机遇。

  趋势一:企业办公喜迎双利好 写字楼市场需求旺盛

  趋势二:二胎政策促消费升级 服务型商业体催生中

  趋势三:住宅去库存调控渐收紧 商业体政策相对较平稳

  趋势四:稳定信贷利好商业地产 投资潜力大流动强

    来源:房讯网

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