CORC:写字楼综合体产业园研究简报(541期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-9 15:09:02
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[提要]全球在建新写字楼面积超7亿平方英尺;上半年办公楼投资市场势头强劲;中国写字楼市场供需增长旺盛 未来三年或引领全球市场;2020年,上海或成为全国商业存量第一的城市……

  全球在建新写字楼面积超7亿平方英尺

  全球出现一轮前所未有的写字楼建设热潮,在建写字楼面积超过7亿平方英尺,预计在2017到2019年三年内投放市场。

  尽管全球需求量(共计约5.2亿平方英尺)和就业增长将在2019年前保持稳健,但供应量远超需求量,从而导致全球大多数城市的空置率上扬。

  在本轮全球扩张中,一个非常明显的特征是,大多数租户通常喜欢崭新的高端品质写字楼空间,而非老旧的乙级和丙级写字楼。此外,低利率情况下的全球经济快速发展为合理的写字楼需求创造了良好的环境。

  开发商必定将重点倾注在新产品上,但其中大量新产品均集中投放于全球最需要崭新楼宇的主要城市。

  上半年办公楼投资市场势头强劲

  仲量联行发布的最新数据显示,2016年全年,中国房地产交易额达到2090亿元人民币(约合308亿美元),同比增幅高达52%。2017年上半年仍然保持了这一增长趋势,这一数额达到808亿元人民币(约合119 亿美元),同比增幅达44.8%。

  其中,办公楼继续成为最受欢迎的投资资产,其交易总额达到402亿元人民币(约合59.3亿美元),几乎占上半年全部交易额的一半(49.8%)。

  投资者兴趣正在发生变化:由于一线城市物业价格猛涨而压缩了收益率,中国的二三线城市吸引力正在凸显;与此同时,境外投资者蛰伏两年之后,又在积极寻求投资机会,二季度出现重新活跃迹象。

  从数据上看,上海和北京仍是投资者最青睐的城市,二季度交易额分别占中国投资总额的34.8%和26.1%,但事实上京沪两地对投资者的吸引力正在下降。

  中国写字楼市场供需增长旺盛 未来三年或引领全球市场

  近60%的全球新建项目主要分布在亚太地区。在该地区,新增供应主要集中投放在北京、深圳、上海、马尼拉和班加罗尔。事实上,这五个市场的总量占亚太在建项目的55%,全球新建项目的三分之一以上。与供应类似的是,亚太地区的需求也是最旺盛的。

  未来三年,北京在供需增长两个方面引领全球写字楼市场。

  各城市都在开发新商业区,其中大多数即将入市的写字楼项目位于非核心区或新兴区域。这些新兴中央商务区包括上海前滩、深圳前海、广州琶洲和香港九龙东。

  内地中资企业占内地一线城市写字楼租赁需求的78%。2016年,中资企业在香港新租或扩租中年度份额增长了两倍至60%左右。

  2020年,上海或成为全国商业存量第一的城市

  2017年上半年,20大主要城市商业物业存量高达1.37亿平方米,同比增长16%,全年存量预计达到1.62亿平方米。同时,2017年上半年新增供应量为684万平方米,其中,77%的新增供应位于非核心商圈。预计2017年全年新增供应将达到历年供应高峰的3,175万平方米,是2016年新增供应量1,871万平方米的1.7倍。

  从具体城市来看,到2020年,上海商业物业存量将超过北京,跃居全国第一,成都2017Q3至2020年新增供应量排名20大城市第一位,导致其2020年存量大幅上升至20城市第三名,仅次于上海和北京。

  在巨大的存量压力下,商业地产企业开始寻找创新方向。不仅企业之间并购重组持续整合,还有如华侨城、万达、恒大等企业加码文旅项目,大悦城、花样年、新城控股、星河商置、万达集团等企业进行管理输出和轻资产转型,绿地、万达、新城控股跨界创新,开发零售品牌。

  在综合性的房地产企业中,商业地产业务的重要性愈加凸显。

  成都甲级写字楼空置率跌破30%

  今年第二个季度,成都甲级写字楼空置率跌破30%,而乙级写字楼目前仍在30%以上徘徊,这是仲量联行自2012年以来首次统计到这样的结果。

  另一个值得关注的数据来自戴德梁行的半年报。从去年开始,市场对优质写字楼的购买需求逐渐增多,从去年一季度到今年一季度,大宗投资交易金额达到了7558.5百万元,这一行情也是首度出现。

  以行情来划分阶段,成都甲级写字楼大致经历了三个时期:

  1、2007-2009三年市场初现时期:这一时期供应与需求基本持平,空置率一直处于下行状态;

  2、2010年到2015年初长达5年的爆发式增长期:

  3、2015年三季度至今:市场逐步趋于稳定,新增供应速度明显放缓,经济发展的同时,伴随着写字楼市场的回暖,空置率开始下行。

  五年内深圳甲级写字楼存量将翻倍

  截至今年第二季度,深圳甲级写字楼总存量为484万平方米,预计至2021年,深圳甲级写字楼总存量将攀升至1013万平方米,也就是说,未来不到5年的时间内,深圳甲级写字楼新增供应总量约529万平方米,是目前库存量109%。

  《报告》预测,深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期,新增供应将在未来三年达到历史峰值。大量新增供应的入市势必将在中短期内令全市的平均空置率进一步提升。

  未来两年内,深圳甲级写字楼租金增幅有限,由于新增供应处于高位,预测2018年和2019年租金将下跌2%~4%。各区租金表现将因市场内新增供应的分布、楼宇品质及基础设施的改善情况而有所不同。

  1-7月全国房地产企业拿地排行榜 碧桂园位居首位

  从拿地权益金额来看,碧桂园、中国恒大及保利地产分别居于排行榜冠、亚、季军位置。2017年1-7月,碧桂园以1068亿元的土地成交权益金额位居榜首,领先优势明显;中国恒大与保利地产分别以642亿元和621亿元占据排行榜第二、第三名。TOP10企业1-7月拿地总金额高达5106亿元,占TOP50企业的50.0%,大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。

  房企联合拿地逐渐增多。1-7月,房地产调控不断深入,多家房企或房企与金融资本联合拿地越来越频繁地出现在北京、深圳、南京、重庆、杭州等重点城市。

  从各城市群拿地金额来看,长三角占据首位,重点城市溢出效应逐渐显现。受区域经济发展和房地产市场成熟度影响,长三角仍为众多房企投资的重点,土地市场持续火热。

  从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企拿地投资的主战场,部分三线城市土地市场继续保持活跃。

  共享空间迎跨国企业租户 本土运营商仍占市场主导

  根据CBRE《2017年亚太区租户普查报告》,高达64%的受访跨国企业计划在2020年以前,引入第三方空间解决方案。

  共享办公空间正逐步成为大型跨国企业和中小初创公司互动的创新平台。

  过去一年中,亚太区内约50个共享办公空间在上海、香港、新加坡、悉尼等门户城市启动运营,增长二成,租赁总面积在过去的18个月内已达23万平方米。中国与印度及其它东南亚新兴国家均处于区域共享空间市场的发展前沿,并有望助力市场迎来新一轮增长周期。

  中国的共享办公空间市场在政府"双创"政策支持下继续显现增长势头。据统计,目前北京市场内的共享空间数量达到将近70个,上海也已超过了100个,其中本土运营商数量占比达到八九成。

  北京拟推"共有产权住房" 详解全在这儿

  近日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》)正式面向社会公开征求意见。

  征求意见稿中明确了供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

  申购要点一:名下无房

  申购要点二: 职住平衡

  回到房屋性质上,房子产权是共有的,所以出租出售都不是个人说了算。

  各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

  多个试点城市落实租购同权 相关制度或将逐步建立

  在全国首批12个开展住房租赁试点的城市中,除广州提出"租购同权"外,近日杭州也明确,将探索构建政府公租房和市场租赁房相结合的"大租赁"新平台。此外,成都通过的《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》提出,到2017年年底,成都将组建或改建3家-4家国有住房租赁公司,启动一批租赁住房建设,完善住房租赁交易服务平台。

  从长远来看,还是应通过压低地价,降低费税,鼓励旧建筑改造用于住房租赁,引导市区郊区的集体用地用房转用住房租赁等方式,进一步鼓励市场主体参与到住房租赁市场发展,尤其是让民企大力参与长租公寓。

  发展住房租赁市场是一项系统工程,涉及国家从法律法规、财税金融、教育医疗、社会保障,到产业结构调整、资源优化配置乃至文化传统、社会观念等诸多方面,所以困难确实不小。不过,虽然需要解决的问题有很多,但随着相关制度的逐步建立,政策的进一步落实,中国的住房租赁市场将越来越完善和繁荣。

    来源:房讯网

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