CORC:写字楼综合体产业园研究简报(538期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-9 14:57:51
分享到:
[提要]体验式消费和社区型商业是北京零售物业主流趋势;北京写字楼空置率再攀高点 新零售助推商业转型;开发商转型运营商?信贷收紧挑战房企制造业基因;房企上半年成绩单:千亿阵营有7家 三甲门槛破两千亿……

  体验式消费和社区型商业是北京零售物业主流趋势

  根据数据分析,截止2018年,北京零售市场新增供应预计达到115万平方米,大部分集中在丰台、通州等周边地区,满足区域居民的消费需求。同时,一些核心商圈的老牌百货也在积极进行业态升级和品牌调整。体验式消费和社区型商业仍将是北京零售物业近期发展的主流趋势。

  主打业态全覆盖和生活方式诠释的商业综合体成为北京零售市场的新趋势。

  本季度,备受瞩目的国贸商城三期B逐步落成,与前三期相连已成为目前北京市级商圈体量最大的高端购物中心。个性化、体验感和高品质已成为消费者的主流需求。因此,主打业态全覆盖和生活方式诠释的商业综合体成为北京零售市场的新趋势。

  北京写字楼空置率再攀高点 新零售助推商业转型

  2017年第二季度,北京甲级办公楼市场共有三个新项目竣工交付,分别是骏豪中央公园广场、中国国际贸易中心三期B座和中融信托大厦。同时,中建财富国际中心租赁楼层亦于本季度正式交付,令北京全市甲级写字楼存量增至1,020万平方米(含自用面积)。

  受新增供应影响,北京甲级办公楼市场整体空置率进一步环比上升0.5个百分点至6.5%,同比上升3.1个百分点。

  业主以更加灵活的租金策略应对日益激烈的市场竞争,全市甲级办公楼平均租金出现连续四个季度的下滑,为人民币338.1元每平方米每月,环比和同比分别下降0.2%和0.7%。

  2017年第二季度北京商业零售市场仅迎来一个新增商业项目,即国贸三期B座商业,带来约6万平方米新增供应。本季度,购物中心存量增至888万平方米,而百货商场的市场存量为210万平方米。

  第二季度,品牌活跃度有所回升,使得全市购物中心入住率环比上升0.2个百分点至93.5%。本季度购物中心首层平均租金录得环比小幅上升0.3%,为每平方米每月人民币931.6元。

  开发商转型运营商?信贷收紧挑战房企制造业基因

  资金命脉该如何延续?实际上房地产行业近年来在金融化方面的尝试从未间断,且呈现三个阶段的转变。在这背后,不但是开发商们需要寻求相对稳定的资金渠道 ,更是进入存量时代环境下,房企必须面临的挑战:提高资产管理能力。

  为解决融资问题,近年来,房企在金融领域的布局越来越多。对于国内房企的转型而言,这是重要一步。因为按照国外经验,当市场进入存量房时代,房企的角色将从此前的"开发商"转变为"运营商"。其中对金融工具的熟练运用,将是必备技能。

  美元走强后,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业"钱荒"窘境。房企面临"海内海外融资收紧+销售回款减少"的多重难题,如果2018年的市场继续低迷,企业的盈利能力将受到很大影响,部分企业的资金链将出现问题。

  资金和盈利问题的浮现,正在提示房企转型的紧迫性。但对于国内企业而言,仍有两个障碍需要跨越。其一,政策层面的限制,导致资产证券化的条件并不成熟;其二,资本市场对于盈利能力有着较高要求,在转型过程中,如何保持业绩的平稳,也是对企业运营能力的重要考验。

  房企上半年成绩单:千亿阵营有7家 三甲门槛破两千亿

  7月1日,中国指数研究院(以下简称中指院)发布"2017年上半年房地产企业销售排名"。榜单显示,期内共有126家房地产企业销售额超过50亿元,合计实现销售额36220亿元,平均销售额287亿元,约占全国市场份额的62%。

  其中,碧桂园、万科、恒大位列前三甲,并在半年内迈入两千亿元门槛,而千亿元阵营则扩增至7家。

  中指院认为,2017年上半年房企销售业绩保持快速增长,业绩主要贡献区域仍在一线及热点二线城市,同时三四线的市场升温上行,带动房企销售额持续攀高。

  2017年下半年信贷融资等严控政策预计仍将延续,房企资金面在年底或将迎来一轮考验,调整拿地节奏与比例,优化现金流管控与负债水平,是下半年房企需要重点关注的内容。

  二季度上海办公楼租金平稳 境外投资者活跃度增强

  二季度,上海新兴中央商务区的办公租赁需求持续旺盛,租金表现优于中央商务区;在大宗物业交易市场,今年上半年上海大宗交易尤为活跃,机构投资者对上海办公楼市场的兴趣保持强劲,且投资者的类型也日趋多元化;而物流市场空置率回落至个位数,春节过后需求回升带来强劲的租赁表现。

  2017年第二季度,中央商务区办公楼净吸纳量达到近100000平方米。需求主要来自于内资金融服务业、专业服务业、零售以及TMT等行业。

  今年上半年,上海大宗交易投资市场表现尤为强劲,第二季度交易量达到194亿元,环比下降2.8%,同比上升47.2%。在资产投资的类别上,办公物业仍是二季度主要的投资对象,投资总额达到179亿元,占92.1%。零售和物流市场投资额分别为6亿元和4亿元,各占投资总额的3.1%和2.1%。

  值得注意的是,境外投资者在上海投资活跃度增强,去年一度处于观望的外资机构近期频频出手。二季度上海有两笔境外买家的大宗交易:凯德在五月以26.4亿元的价格购买了国正中心;吉宝置业与另一名境外投资者在六月以35.7亿元的价格购买了SOHO虹口。

  戴德梁行:利好政策促中关村租金攀升

  2017年二季度,哈德门广场、中建财富国际中心等项目如期入市,为北京甲级写字楼市场带来约20万平方米的新增供应,拉动全市空置率环比上升0.6个百分点至7.2%;同时,五大核心商圈以中央商务区表现最为突出,净吸纳量达57,600平方米,环比增长50%,活跃的市场成交致使核心区空置率继续收窄,环比下降1.1个百分点,仅为4.4%。

  受营改增和房产税的双重影响, 2017年二季度全市及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续盘整。全市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币392.1元,环比上调1.0%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币415.4元,环比上调1.2%。

  值得一提的是,本季度中关村甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算为每月每平方米人民币354.1元,同比上涨13.8%。戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示:"究其原因,除了其有限的新增供应以外,在国家大力发展科技创新和"中国制造2025"的宏观大背景下,有众多科研院所与高校的中关村区域租赁需求旺盛,推动中关村整体市场租金水平不断攀升。

  二线城市写字楼临大规模新增供给 整体空置率将走高

  天津:2017年第二季度,仅有陆家嘴金融大厦一个优质写字楼项目入市,为天津中心城区甲级写字楼市场带来9.4万平米的新增供应,至此全市甲级写字楼存量达到118.4万平方米。

  2017年第二季度,天津城区仅有天河城购物中心一个优质商业物业项目入市,为天津城区带来了20.0万平方米的新增供应。目前,天津全市(含滨海新区)优质商业物业总存量为476.4万平方米。

  大连:2017年第二季度,甲级写字楼市场无新项目入市,全市甲级写字楼存量保持在115万平方米(含自用面积)。本季度全市整体空置率与上季度持平仍为10.1%,租金也基本无变化,为人民币每平方米每月108.8元。

  2017年第二季度,市场无新项目入市至此,全市零售物业存量保持在292万平方米(含自用面积)。

  沈阳:2017年第二季度,甲级写字楼市场无新项目入市,全市甲级写字楼存量为164.8平方米。鉴于整体需求疲弱,城区甲级写字楼整体空置率环比上升3个百分点至43.6%。

  2017年第二季度,沈阳和平区玖伍文化城商业项目入市,为沈阳市城区带来7万平方米的新增供应,令总存量达到631万平方米。

  二线城市写字楼市场仍将面临大规模的新增供给,同时随着需求收缩,预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度,或提高佣金比例刺激市场,市场平均租金面临较大的下行压力。

  鉴于天津、大连和沈阳二线城市整体商业市场供过于求的现状,无论对于新进品牌还是已有品牌,在扩张方面都保持谨慎。业主倾向通过增加体验式业态,吸引顾客提升客流量。

  上半年土地成交近万亿 三四线城市成房企布局重点

  7月2日,克而瑞发布的研究报告显示,今年上半年一二线城市土地市场政策收紧、供应紧张,中西部省会城市成交规模持续领先,环广深、环上海区域部分热点三四线城市量价快速增长。其中,郑州成交土地总规划建筑面积为2070万平方米,位居全国首位;重庆、武汉紧随其后,成交土地总规划建筑面积分别为1271万平方米、1266万平方米。上半年总成交金额为9436亿元,同比增长22%,环比下降26%。

  克而瑞认为,在住建部和国土部联合发文强调部分去化周期较短的城市要强化住宅类用地供应的要求下,下半年土地成交规模将会逐步回升,一二线城市土拍竞价有望回归理性。

  城市能级来看,一线城市成交土地总规划建筑面积为1214万平方米,同比增长15%,环比降幅30%;二线城市成交土地总规划建筑面积为11376万平方米,同比下滑3%,环比降幅达到35%;三四线城市成交土地总规划建筑面积为4944万平方米,同比增长16%,环比增幅高达29%。

  在成交金额方面,上半年总成交金额为9436亿元,同比增长22%,环比下降26%。其中一线城市总成交金额为1963亿元,同比增长37%,环比下降25%;二线城市总成交金额为5416亿元,同比增长1%,环比下降达到36%;三四线城市总成交金额为2057亿元,同比增长117%,环比增长32%。

  央行:重点关注房地产市场风险

  央行金融稳定分析小组于7月4日发布《2017年金融稳定报告》(下称《报告》)指出:房地产市场风险值得重点关注。

  《报告》提到,2016年房地产市场出现局部泡沫风险。2016年全国房地产市场继续分化,部分一、二线城市房价偏高、上涨过快,与居民家庭可支配收入增长差距拉大,呈泡沫化趋势,首付贷、房抵贷等产品与房价上涨相互强化,进一步助推房地产泡沫。

  此外,新增信贷资源过于集中投放于房地产领域。截至2016年12月末,银行业金融机构房地产贷款余额26.7万亿元,占各项贷款余额的25%,比上年末上升2.7个百分点;房地产贷款余额比年初增加5.7万亿元,占全部新增贷款的44.8%;房地产不良贷款余额660亿元,不良率为0.77%,比上年末上升0.08个百分点。

  为抑制资产泡沫,政府加强房地产市场调控。《报告》指出,目前,调控效果较为明显,"各类资金过度流向房地产的现象得到初步遏制,个人住房贷款加速扩张的态势趋于缓和"。

  特色小镇的关键在于"特色"以及"小镇

  当前特色小镇建设成效已逐步显现,然而不容忽视的是已经出现一些问题亟待解决。

  在"特色"的方面,其建立需要具有多样化的特点,其发展要和国家以及当地文化经济的发展密切相关,尤其要关注对当地经济、生态、文化方面的特色打造。

  同时,在"特色"的方面,也应注重"质"的发展,不仅要追求内涵式的、质量上的增长,更要做到和当地文化、自然山水、特色资源结合起来,形成独具特色IP的主题性小镇。

  在特色小镇的"小镇"方面,应注意到小镇作为城镇的城镇功能完备性,而非简单的旅游景区。

  特色小镇的开发建设各具特色,大多数人都会把注意力集中在自然环境、历史遗迹上,但这些大多只能吸引观光客。要吸引产业与投资,注意力仍应放在因地制宜的政策上。

  产业发展是特色小镇发展的重要模式之一,特色小镇产业发展应基于地方的优势特色进行打造,发挥特色小镇在产业链中的带头作用。

    来源:房讯网

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 碧桂园·壹中心 [武清区]

· 北京佳兆业广场 [朝阳区]

· 金隅·智造工场 [海淀区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770