CORC:写字楼综合体产业园研究简报(535期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-9 14:47:35
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[提要]2017年楼市新常态:质量型增长的白银时代;中国产业地产跨界和融合五大趋势;限售扩围房贷收紧 多地楼市成交降温;百货业态寒意浓 "商改写"红火……

  2017年楼市新常态:质量型增长的白银时代

  时间不紧不慢步入2017年,楼市调控仍在加码。截至2017年3月底,北上广深四个一线城市全部执行"认房又认贷"政策,且非户籍人口购房门槛均提高至5年。杭州、南京、郑州、成都等二线城市则相继加码限购力度,将非户籍人口购房门槛均提高至2年,长沙、青岛、石家庄依次重启限购,外地人限购一套,同时提高购房首付比。

  各类调控举措背后,其目的是要坚持住房的居住属性。"房子是用来住的,不是用来炒的。"早在2016年年底召开的中央经济工作会议中就曾明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展。

  融资收紧的机遇与挑战,只有当大潮退去的时候,才能知道谁在裸泳。种种迹象给出了一个清晰的信号,即监管部门正在收紧融资规模,多渠道收紧房企的"杠杆"。

  可以肯定的是,中国房地产市场进入白银时代,有质量的增长将取代过去单纯的规模化增长,成为越来越多房企追逐的目标。

  中国产业地产跨界和融合五大趋势

  当前,无论是政策环境层面,还是市场变化趋势,产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点。未来,以产业集聚为特征的产业地产,将着力探索发展模式、运营模式、招商模式的新变化和新趋势,实现产业地产的转型升级。

  全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯对房讯网记者表示:"产业地产升级正在以产业地产投资的跨界和产业地产运营的融合等方式进行,传统的产业地产结构分析方法和理论面临巨大冲击。

  刘凯认为,中国产业地产的跨界和融合表现为五大趋势。

  一、市场主体的多元与跨界

  二、资本市场与产业地产融合

  三、以互联网为纽带的产业地产跨界融合

  四、产城融合推动产业地产跨界

  五、产业结构调整带动产业地产跨界和融合

  限售扩围房贷收紧 多地楼市成交降温

  近期,北京、上海、广州多家银行曝出再次收紧房贷政策的消息,部分银行将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。除房贷收紧外,近期徐州、长沙、无锡、嘉兴、南宁等城市也加入限售行列。目前中国已经有超过30个城市实行限售措施,多数城市明确新购买住房的,需取得产权证后满2-3年方可上市交易,政策持续收紧。

  大幅降温并不仅仅发生在北京。易居研究院发布的一份报告显示,5月份,中国受监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少5%,同比减少16%。其中,过去交投活跃的南京、无锡、福州等城市楼市成交同比大跌均逾五成。如:南京5月新房成交同比下跌55%,无锡跌62%。一线城市中,北京下跌49%,广州下跌46%,上海跌26%。

  据克而瑞研究中心数据显示,2017年5月,大部分房企销售业绩出现环比下降。克而瑞研究中心分析师指出,受分城调控政策影响,随着一线城市遇冷,二线城市出现分化,热点城市对限购、限售政策维持收紧状态,必将对6月房企销售继续产生影响。

  百货业态寒意浓 "商改写"红火

  近日,北京中粮广场C座由商业改成写字楼,重装开业。此前北京地区万豪酒店、盈科中心等"商改写"项目已投入使用。对于商业、酒店改写字楼持续走俏,业内人士指出,相对于商场和酒店,办公楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下,核心区老旧商业项目"商改写"将更受关注。

  在商业地产同质化加剧、电商对实体商业形成冲击等因素影响下,传统百货商业经营面临困局,多家百货店选择关店。业内专家分析,一方面是电商对实体商业的冲击,一方面是北京写字楼市场供不应求,"商改写"将有效增加业主方的租金收益,同时有利于缓解北京写字楼有限的供应量。

  与零售物业市场相比,写字楼市场受电商冲击小,运营管理成本较低,近几年来需求和租金均保持较为稳定的增长趋势。考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低,将商场改为写字楼成为不少开发商提高收益的选择。在实体零售关店的同时,不少酒店和商场被改造为写字楼。

  从目前情况看,多个"商改写"项目选择了"联合办公"这一创新形式,吸引文创企业、小型企业入驻。

  广州5月写字楼成交量2.49万平米 跌至谷底

  合富辉煌研究院发布的5月广州写字楼市况分析报告显示,5月广州全市写字楼成交量为2.49万平方米,比4月份含大宗交易的年内峰值下滑68%,同比减少21%,成交量跌至去年以来谷底。

  价格方面,5月成交均价为20198元/平方米,环比下跌23%,同比下跌18%,主要以中低价个盘成交为主(2.5万元/平方米以下个盘占成交面积77%),整体均价处于较低水平。

  新政对写字楼市场影响逐步显现,一方面,大量投资客退出市场,导致成交萎缩;另一方面,新政的出台亦使得不少写字楼潜在的自用买家进入了观望状态,使得写字楼成交"胶着"。

  未来数月广州写字楼市场仍将受到新政影响,预计成交将较为冷清。但从长远来看,广州写字楼市场仍有很大的发展潜力,经济增速稳定、规划建设渐趋完善、商务氛围日益浓厚,将吸引更多的企业进驻广州,而金融、IT、科技及专业服务等行业的逐渐壮大,办公需求亦随之升级扩大,从而活跃整个广州写字楼市场。

  限购两月后 北京商办类接近零成交

  根据北京住建委官网信息统计获知,3月26日新政后领取预售证的10个非住宅项目中,除侨商中心和国锐广场所推商办房源整体售出外,其余8个非住宅项目至今仍为零网签,"未开张率"高达80%。

  与陷入冰封的商办类市场相呼应的,是近期近乎于"零出让"的北京商业土地市场,在刚过去的5月,已连续出现3次类似流拍情况。

  走入北京几家商住楼盘的售楼处,以往人头攒动的高人气被低迷的气氛所代替,有多位置业顾问告诉记者,已连续好几个星期未见一位有效客户。

  种种迹象表明,商住市场仍不明朗,房企整体趋向于沉默与观望。而对商办类产品未来该如何挖掘去化空间,或仍需要再思考。

  一二线城市土地溢价率明显降低 三四线热度上升

  在调控背景下,此前一二线城市土地市场的高溢价现象有所改善。中原地产研究中心最新统计数据显示,2017年前5月,全国土地出让最多的50个城市合计土地出让收入达到10103.8亿元,同比上涨幅度为33%。一二线城市土地出让金仍然同比增长,不过土地溢价率明显降低。

  数据显示,从全国范围来看,有33个城市土地出让收入超过了100亿元。前5个月北京、武汉、广州、南京、合肥等11个城市土地收入均超过了300亿元。尽管一二线城市仍为热点地区,但是土地市场溢价率有所下降。

  而三四线城市土地收入明显上升,其中温州、佛山、嘉兴、宁波等城市卖地收入超过200亿元。同时,三四线城市的平均土地溢价率高达46%,刷新了历史记录。

  从目前房企拿地的动向看,资金充足的龙头房企仍是补充土地储备的主力军。中国指数研究院近期发布的研究数据显示,2017年前5月拿地金额和面积最多的是碧桂园,其中土地成交总价为643亿元,规划建筑面积为1619万平方米。位居其后的是保利地产和中国恒大,成交总价分别为525亿元和491亿元,规划建筑面积分别为822万平方米和1560万平方米。此外,中海地产、龙湖地产、首开股份(11.500, 0.12, 1.05%)、万科、华润置业等公司拿地规模居于前列。

  商办调控僵局: 成交冰冻 开发商的迷茫与等待

  今年以来,自北京、上海开启的对商办类物业调控严查正呈蔓延之势,如今已覆盖至全部一线城市。在此环境下,这些地方的商办物业市场瞬间冻结。

  中原地产统计显示,"3·26"限购新政以来,市场成交全面降温,所有商业类项目的签约数据合计仅2014套,环比调控前两个月的9905套,跌幅达80%,而且剔除其中的写字楼、商业,实际商办类签约接近于0。

  从市场情况看,到目前为止,房企还没有找到合理的以及房企通常所习惯的快速回笼资金的方式。政府对于商办类物业调控最明显的目的是,促使开发商将快速开发转变为通过资本经营获取更高的增值收益。

  存量市场下房企聚焦烂尾楼

  当房地产市场从增量市场逐渐过渡到存量市场,开发商将目光投向散落在各地的"烂尾"项目上。

  近一个月来,一小波烂尾楼并购潮引发了业界关注。先是融创中国(01918.HK)宣布接手天津星耀五洲,随后万科被曝从瑞安手中接过重庆烂尾楼。上周,融创中国又发公告称,该公司将接手重庆江北嘴国际金融中心项目。除了炙手可热的大公司买家,在北方籍籍无名的深圳房企益田集团股份有限公司(下称"益田集团")也被曝进京参与东直门烂尾楼开发。

  对开发商而言,接手烂尾楼一方面可吸纳资产、做大营业收入,一方面也将面对如何盘活"问题存量"的挑战。

  随着调控深入,房地产市场进一步调整。在此背景下,房地产企业业绩日益分化,行业整合加速。一些前两年高价摘地的中小型房企,因融资、开发能力不济,在市场转淡的现实下难以为继,一些项目被迫搁置、烂尾。这为大房企提供了并购的机会。

    来源:房讯网

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