CORC:写字楼综合体产业园研究简报(550期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-30 16:19:10
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[提要]北京写字楼市场格局重塑 郊区化办公带动商圈发展;一线城市商办大宗交易成交活跃 服务式公寓或成投资热点;全球写字楼租金持续上涨 北京CBD写字楼价值可观;中国商业地产活力40城出炉 上海跃居第一……

  北京写字楼市场格局重塑 郊区化办公带动商圈发展

  受第三产业稳中向好态势推动,北京全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升,租金继续温和上涨。同时,联合办公、郊区化办公等办公新业态正在重塑北京的写字楼市场格局。

  未来一段时间,核心区的写字楼租金以"平稳"为主。一方面是因为北京的写字楼供应量逐年释放,相对比较平均;另一方面则是北京金融、高科技等公司持续扩张。

  中关村商业圈里的鼎好大厦、e世界等电子市场也在逐步改造成办公空间。此外,部分酒店变身写字楼也正在进行。三里屯地区,盈科中心的公寓部分试水改造成写字楼,并成功运营;今年4月,菜市口地区的五星级开元名都大酒店改造完成,更名"中融信托大厦"并对外招租,提供从850平方米到9000平方米不等的精装大开间。

  商改办""酒改办"趋势持续走俏。一方面是由于北京疏解非首都功能,几个大型的批发市场陆续搬迁;另一方面是相对于商场和酒店而言,写字楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。

  北京的地铁线不断加快开通步伐,有力提高了非核心区的可达性,同时产业聚集,这些共同作用让郊区化办公成为趋势,多中心也符合北京的规划。由于核心商圈租金的高居不下,企业将搬迁和新签约地点锁定在交通便利的新兴商圈不失为一个明智的选择,尤其是对于租金较为敏感、体量较大及有扩张需求的企业租户。

  一线城市商办大宗交易成交活跃 服务式公寓或成投资热点

  高力国际发布季度报告显示,2017年第三季度国内房地产市场大宗交易持续活跃,北京、上海、广州、深圳四地均录得多宗整售交易,仅上海北京两地的交易金额就达140亿元。

  北京:合生创展及第三方企业BMI以36.7亿元(5.5亿美元)的价格向金致投资出售位于东城区东二环路的北京东方文化艺术中心项目(合生国际大厦),该总建筑面积达56,161平方米。

  上海主要交易包括:位于浦东的张江莲花研创广场以约10.8亿元(1.65亿美元)的价格出售给上海张江火炬;坐落于徐汇区的中城国际大厦,以约28.1亿元(4.3亿美元)的价格出售给五牛基金;坐落于七宝的宝龙城市广场以约11.1亿元(1.70亿美元)的价格出售给上坤集团。

  珠江三角洲主要交易:中国首家私有互联网银行微众银行,以23.9亿元(3.6美元)购得一处商业地块,总建筑面积达110,000平方米,用于其前海总部的建设。该地块要求30年内不得转让;创业投资基金斥资25.1亿元(3.79亿美元)在前海购得一处商业地块,总建筑面积达127,200平方米。该地块要求10年后方可转让;碧桂园以9.26亿元(1.43亿美元)入股中集旗下子公司中集产城,增资完成后,碧桂园地产持有中集产城25%股权。

  成都主要交易:阳光城集团收购其士国际旗下的成都半山艾马仕项目。该开发项目位于天府新区,占地面积达140,000平方米,总值16.81亿元(2.55亿美元);华侨城斥资87.675亿元(13.35亿美元)收购信和集团御龙山项目80%的股权。该住宅开发项目位于成都市成华区,占地244,400平方米。

  全球写字楼租金持续上涨 北京CBD写字楼价值可观

  香港中环:香港的高端写字楼租赁成本远超同为国际级城市的纽约和伦敦,每年每平方英尺租金均价为302美元(68.4元/天/平方米)。同时,过去三年,中环甲级写字楼的租金水平升幅达到20%左右,但作为流动性最强的持有物业之一,香港写字楼物业每年可以提供2.5%-3%的稳定租金报酬,因而成为香港商业地产市场中的"香饽饽"。

  伦敦西区:伦敦西区写字楼租金成本以每年每平方英尺租金均价197美元(44.7元/天/平方米)跻身全球第二最贵市场,同时,过去三年,伦敦西区的写字楼的租金水平升幅达到15%左右,此区域的着名公司有BBC等。

  纽约中城区:纽约中城区写字楼租金成本以每年每平方英尺租金均价194美元(44元/天/平方米)列为全球第三,过去三年,中城区写字楼的租金水平升幅达12%左右,最具地标性的建筑如克莱斯勒大厦、联合国总部和世界500强企业大楼都云集在曼哈顿中城。

  上海陆家嘴:其写字楼租金达到每年每平方英尺租金均价127.83美元(29元/天/平方米)的租用价格,跻身全球十大最贵写字楼行业。而其甲级写字楼的租金水平升幅也达到8%左右,国内金融机构对优质写字楼明显上升的需求现状,使得当前的可用空间减少,暗示着近期内租金的进一步上扬。

  北京中央商务区:在中央商务区,每一寸土地都弥漫着财富和机遇,数以十万计的年轻白领用智慧创造着属于知识经济时代的财富资产。其写字楼租金达到每年每平方英尺租金均价131.74美元(30元/天/平方米)的租用价格,而国贸区域的甲级写字楼租金水平,也连续10%的年升幅持续上扬,一直在全球写字楼租金排行榜排行前位。

  中国商业地产活力40城出炉 上海跃居第一

  《中国商业地产活力40城》,从零售指数、消费力指数、购物中心指数和休闲指数这四大维度看,上海已经跃居全国第一,排名第二的北京各项指标也都已远远超过第三名--成都。

  虽然与北京、上海还有一定的差距,但今年登上第三名的成都零售和购物中心指数突出,排名超越广深,成为第二梯队中杀出的一匹黑马。

  休闲基础设施相对发达的徐州、长沙、合肥等成为活力城市第三梯队的中坚力量。

  购物中心因资产价值高、退出渠道多而成为了大宗交易的重要标的。在2016年已披露的购物中心大宗项目交易中,1线和1.5线的购物中心数量占到47%的比例;一二线的购物中心占比总量达到77%。

  开发商青睐的最新活力城市排名前十分别是上海、北京、成都、重庆、武汉、广州、杭州、深圳、苏州和西安。

  北京顺义共有产权房今起申购

  顺义区住建委对外发布了《关于金隅大成·金成雅苑二期共有产权住房开始申购登记的公告》。这是本市第二个开始申购的共有产权房项目,共计969套房,10月27日开始申购。

  该项目50%房源面向顺义区户籍无房家庭和在顺义区工作的本市其他区户籍无房家庭,30%面向在顺义区工作的 "新北京人",20%面向在顺义区工作的东城区、西城区户籍无房家庭。

  金隅大成·金成雅苑二期项目位于顺义后沙峪第19街区北部,交通、生活配套设施齐全。

  公告还对申购不同户型的家庭人口数量有所规定:为了合理配置资源,家庭人口为1人的家庭只可选择一居户型,家庭人口为2人及以上的家庭可选择一居户型或两居户型。公告中专门提到此次房源全是毛坯交房,区别于共有产权房政策中的装修交房标准模式。

  中国售上海凌空SOHO项目予基汇资本

  中国有限公司10月23日发布公告称,于10月17日,该公司的全资附属公司搜候(香港)即卖方、该公司(作为担保人)与买方Brave Point Limited就建议出售目标公司永卓越有限公司的全部已发行股本订立框架协议,而目标公司间接持有凌空SOHO项目。框架协议于2017年10月23日卖方收取诚意金后生效。

  公告显示,买方为基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司。

  初始代价基于订约方协定的凌空SOHO项目资产价值人民币50.08亿元,参考凌空SOHO项目于2017年6月30日的评估账面值人民币46.41亿元厘定,主要根据于2017年8月31日目标公司及其附属公司的营运资金净值及凌空SOHO项目公司的未偿还境内银行贷款本金进行调整。于本公告日期,未偿还境内银行贷款本金为人民币19.90亿元。

  据此,建议出售事项的初始代价为人民币29.54亿元。

  东莞:严禁商改住 商办建筑不得改为居住性质

  东莞市城乡规划局、市住房和城乡建设局、市房产管理局联合下发了《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》(以下简称《通知》)。

  《通知》明确指出,商业、办公类建筑项目开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用,不得改变为居住用途。

  具体到建筑设计方面,《通知》要求,商业、办公类建筑(不包括酒店)平面布局不得采用住宅套型式设计;商业、办公类建筑一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置厨房。

  关于套内建筑面积方面,《通知》也做了相应要求。首先,商业、办公类建筑如因功能需要,确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米(首层商铺除外)。

  同时,商业金融用地上建设的商业、办公类建筑,应严格控制套内带独立卫生间的商业、办公单元的比例,带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。

  发改委、住建部联合检查 处罚捂盘等9类行为

  国家发展改革委、住房城乡建设部于日前联合发出通知,两部委将在全国范围内开展商品房销售价格行为的联合检查,检查时间为期一个月,从2017年10月30日起至11月30日结束。

  重点查处以下行为:

  一、销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;

  二、未按规定实行"一套一标";

  三、标示信息不全,没有按照规定内容明码标价;未标明房源销售状态,已售房源所标示价格不是实际成交价;

  四、商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择;

  五、通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段,诱骗消费者进行交易;

  六、以捆绑或者附加条件等限定方式,强制提供商品或服务并捆绑收费;

  七、捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格;

  八、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

  九、其他违反《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》的行为。

  全国首单央企租赁住房REITs获批

  10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs--中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,对于加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应。

  保利租赁住房REITs由中国保利集团公司控股公司保利房地产(集团)股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施。

  产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地,验证了"以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环"的可行性。

  全国土地供应稳中有增 房地产企业拿地热情高涨

  国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况显示,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%,增速比1-8月份提高2.1个百分点;土地成交价款8149亿元,增长46.3%,增速提高3.6个百分点。

  土地供应方面,根据Wind数据,前9月,全国供应土地面积达45678.7万平方米,较上年同期增长14.14%。徐州、赣州、无锡等多个二、三线城市土地出让创出近年新高。在土地供应总体增长的情况下,房企拿地热情高涨。根据相关统计,今年前三季度,拿地金额超过200亿元的房企达到26家。

  截至2017年9月,拿地积极的50家大型房企合计拿地金额达到17711.8亿元,与2016年同期50家大型房企拿地金额11937亿元对比,涨幅达到48%。中原地产首席分析师张大伟表示,目前,上述50家房企已有26家房企拿地金额超过200亿元,2017年前9月拿地超过100亿元的企业有49家。2016年同期,超过100亿元的只有37家。

    来源:房讯网

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