新零售风口下 商业地产价值将不断攀升
http://www.funxun.com房讯网2017-3-16 10:30:21
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[提要]A股部分零售业上市公司拥有的商业物业价值,已是其目前市值的三倍以上,且公司账上尚有数十亿元的现金。

  先有马云“新零售”战略垂青,后有香港市场中资地产股大涨,商业地产的价值重估再度成为热点话题。记者调查发现,A股部分零售业上市公司拥有的商业物业价值,已是其目前市值的三倍以上,且公司账上尚有数十亿元的现金。

  受益于经济高速发展、第三产业的蓬勃发展和居民消费水平的提高,据RET睿意德中国商业地产研究中心统计,某一线城市有国际金融中心(下称IFS)、阳光新业中心、鹏瑞利青羊广场、凯德天府等13个零售物业项目入市,总共为市场带来了1632,104平方米的零售商业面积,同比上涨63.2%,创历史新高。随着优质零售物业的大量面市,零售商业市场迎来发展新阶段。

  RET睿意德李静雅曾表示,新零售业态,布局加速扩张,类型细分,呈多样化发展,因在租金贡献、吸引客流方面均优于百货,次主力店越发受到追捧,且布局迅速。目前,主要有快时尚品牌和品牌集合店两种类型,无论是哪种类型,都开始关注客群的覆盖度和细分市场需求。快时尚品牌推出档次、风格各异的子品牌,面向的客群不断扩大,且越来越细分,有利于迅速锁定相应档次的购物中心;而发展活跃的品牌集合店则在品类上更加细分,除了我们常见的化妆品集合店SEPHORA和SASA,还出现了时尚集合店10 Corso Como,运动集合店滔博、运动100等,鞋类品牌集合店、家居品牌集合店、奢侈品牌集合店和儿童品牌集合店等也发展迅猛。

  而在券商零售行业研究员看来,“新零售”的本质是大数据和人工智能等高科技的运用,零售行业内的两极分化因此会进一步加速,核心商圈的地标式大型综合体的地位将更加突出,其价值也终将被市场发现和认可。

  “新零售”魔方

  “新零售”概念的全面爆发,与A股市场的一家上市公司有着重大关联。“阿里参股之后,三江购物(33.970, -0.35, -1.02%)的股价直接翻了三倍,这个广告的效果有多大?”长江证券(10.110, -0.05, -0.49%)的一位投资顾问如是表示。

  多位接受本报记者采访的券商人士和零售业人士对此都表示认同。在他们看来,阿里斥资入股三江购物和战略合作百联股份(16.850, 0.22, 1.32%),以及马云对“新零售”概念的诠释,“打开了整个行业发展的想象空间”。

  有线下实体店的经营者用“惊喜”来表达这种感受。“以前,电商曾豪言要全面取代线下,我们也是人心惶惶,感觉迟早要被淘汰。现在,连马云都开始拥抱线下,至少表明这个行业还有价值。”

  “线下资产当然有价值,但这个线下资产不是传统的线下,不是此前的那种商业地产模式,而是对接了互联网、现代物流、人工智能、VR等高科技手段的现代购物中心,其利润来源不再是靠收租金或者提成,而是真正来自于增值服务。”广发证券(17.330, 0.02, 0.12%)一位研究员分析指出。

  这位研究员认为,未来大型零售企业的分化会进一步加剧,一边是单个门店的线下实体变得越来越少,未来还将会继续有更多的门店关闭;另一边却是集合了超市、电影、亲子、餐饮等众多消费于一体的超级购物中心不断涌现,“一些城市核心商圈的地标式购物中心将取得更大的优势。”

  “和互联网企业的平台一样,这种大型购物中心有极强的集聚效应,在获得足够多的客流量之后,经营者会因此获得超额收益。”该研究员表示,这正是阿里研究院《新零售》研究报告中提出的“泛零售”,即以此平台为中心,开展各类高端的增值服务并获取利润。

  隐藏的“土豪”

  “零售业特别是一些百货类公司,守着黄金地段的优质物业,以前是靠收租金就可以过得很好,现在租金可能不那么好收了,但家底子依然厚实,这为各种变革和探索提供了保障。”一个被市场长期熟视无睹的事实是,大部分A股零售业公司都坐拥大量的优质物业资产,但因为会计核算等原因,这些资产往往没有反映在公司的财务报表中,其成为了家藏亿万的隐形“土豪”。随着“新零售”的面世,这些资产有望被唤醒并产生效益。

  以零售巨头之一的大商股份(41.890, 0.27, 0.65%)为例,公司目前旗下已开业各类门店173家,建筑面积472万平方米,其中自有门店59家,建筑面积217万平方米。考虑到公司自有物业以百货店为主,且广泛分布于沈阳、哈尔滨、郑州、抚顺、锦州等城市,即使按照每平方米2万元的价格估算,其自持物业的市场价值约434亿元。而财务数据显示,截至2016年三季度末,公司总资产为177亿元,归属于上市公司股东的净资产仅为69亿元。此外,至2016年9月底,大商股份账面上尚拥有货币资金73亿元,且其1至9月经营活动实现资金净流入17.8亿元。

  有券商研究员认为,正是这种严重的低估招致了资金的觊觎。公开信息显示,不仅同业公司茂业系曾举牌大商股份,安邦保险更是两度举牌,至2016年三季度末,安邦旗下的“保守型投资组合”已持有大商股份11.02%股权,另有“安邦团体万能险”持有大商股份3.26%股份。

  广发证券研报显示,有一批零售业上市公司存在类似的低估。如银座股份,公司自持商业物业面积约120万平方米,以每平方米1.4万元的价格估算,物业重估值为168亿元,而公司目前市值约54亿元;又如欧亚集团,公司自有物业面积约230万平方米,以每平方米7000元重估,其价值高达161亿元,而公司目前市值约53亿元;再如首商股份,公司在北京和天津的核心商圈拥有22.7万平方米自有物业,以每平方米5.5万元估算,重估值约125亿元,而公司目前市值为67亿元。

  这些隐藏的巨额资产有没有可能兑现?从已有案例来看,市场已经探索出两条路径:一是如茂业系那般进行出售,即将相关公司旗下的优质百货资产剥离,转而买入市场热门的其他概念资产;二是实施资产证券化,包括中百集团在内的多家商业公司对此都有尝试,其目的是缓解公司转型期间的财务压力,降低财务成本。

  资本已“潜伏”

  “其实各路资本早已潜入,过去的几年里,零售业是举牌最为集中的一个板块,部分公司甚至还存在比较强的控股权争夺预期。”前述券商研究员指出。

  据上证资讯统计,自2015年以来,有近20家零售业公司遭到各类资本的举牌,即使到目前为止,仍有多家零售业公司的股东榜中显现举牌资本的身影,部分资本甚至已转为长期战略投资,如四度举牌中百集团的永辉超市(5.460, -0.04, -0.73%),双方已从股权合作转向经营层面的全面合作。

  此类同业之间的举牌案例并不罕见。如茂业系,在拿下商业城的控股权之后,其又先后举牌了大商股份和银座股份,目前仍持有两者各5%和10%的股份。另如大商集团,曾四度举牌同区域的同业公司中兴商业,其心路人皆知。

  以保险资金为主的举牌者则主要仍是财务投资,其持股周期也相当长。如南宁百货,前海人寿通过持续的增持,目前持股比例已逼近15%。另如欧亚集团,至2016年三季度末,安邦旗下的三个产品已合计持股13.34%。再如新世界,国华人寿至去年三季度末仍持有其8.22%的股份。此外,大商股份、合肥百货等也都曾遭到险资的举牌。

  更有举牌方和被举牌公司的控股股东打得不可开交的案例。上海私募人士崔军通过旗下上海宝银、兆赢投资,持续增持累计持有新华百货32%的股份,与公司原大股东物美集团展开正面交锋,物美系因此选择了正面增持抵抗,其持股比例已提升至32.94%。

  局面依然复杂的则是中兴商业。这家位于沈阳的老牌零售公司,一直稳坐当地的行业龙头,因“小而美”而受到市场的青睐,其目前的股权结构中,沈阳国资委旗下的中兴商业集团持股33.86%,盾安系旗下的如山创投通过两次举牌持股10%,同业公司大商集团四度举牌后持股20%,另有当地上市公司机器人持有5%的股份。如此群雄环伺,只有静候破局。

    来源:中国财经时报网  

编辑:wulingya

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