集中式长租公寓的三种运营模式
http://www.funxun.com房讯网2019-8-12 13:55:20
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[提要]随着我国经济的快速发展,人们向城市迁移,寻找更好的工作和生活机会,逐渐成为城市的常住居民。近些年,由于大城市住房价格昂贵,加上各种限制外地户口购房的政策,多数外来居民望楼兴叹,需要长期租房居住。

  随着我国经济的快速发展,人们向城市迁移,寻找更好的工作和生活机会,逐渐成为城市的常住居民。近些年,由于大城市住房价格昂贵,加上各种限制外地户口购房的政策,多数外来居民望楼兴叹,需要长期租房居住。

  顾名思义,长租公寓是有专业团队提供统一服务和管理的租赁公寓。集中式长租公寓的位置相对集中,规模相对较大。与酒店式公寓相比,长租公寓的租期较长,服务内容较少,价格也较低。

  长租公寓项目在规划阶段就需要考虑未来公寓运营方式。市场上大致有三种模式可供选择:自主运营、半委托运营和全委托运营。

  自主运营即开发商组建并依靠自己团队完成公寓的招租、客户服务和物业管理。运营团队既对公寓租赁服务收入负责,也对公寓资产的保值和增值负有责任。运营管理团队与公寓业主的长期利益是一致的。

  运营团队通过尽心服务塑造客户口碑,通过对公寓建筑物的养护,使建筑物的品质和寿命得以保证。目前,市场上有经验的长租公寓运营管理人才比较稀缺,成本比较高。

  但如果公寓项目规模小,或者硬件条件先天不足的话,开发商要维持运营队伍的成本会比较高,运营管理队伍也很难稳定。

  半委托运营类似于聘请酒店管理团队,公寓业主向受托团队支付基础服务费和一定比例的租金提成,收取公寓租金相关的收入。

  这种模式借用专业运营服务商的能力和营销渠道快速提升公寓的有效出租率。如果合作紧密,运营团队还可以在公寓设计和建造阶段给业主提供建议,使产品更加贴近目标客户的需求,维修维护更加方便。

  专业运营服务商非常昂贵,有些业主会纠结其中风险得失,尤其在项目投运初期及市场低迷时期,当业主的期望与实际运营绩效存在差距的时候,双方合作就可能出现嫌隙。

  另一方面,运营团队如果为了完成短期承诺租赁目标,采用激进的营销手段,放松对目标客户的筛选,或者为了节省运营成本忽视建筑物的日常养护,降低客户服务质量,最终影响公寓的品质和声誉。

  完全委托模式是业主将公寓建筑以约定的价格长期委托第三方运营管理。受托方负责租赁并收取租金,受托方享有租金溢价,承担全部经营风险。

  有的受托方在承租了标的物业后,会根据自己企业品牌风格,进行二次装修改造。采用这种模式的业主大多是将长租公寓作为财务性投资的金融机构,或者为了盘活闲置资产的企事业单位。

  这种模式对房地产开发企业而言,规避了短期的财务风险。同时,放弃了运营服务的收益,难以形成企业自己的公寓品牌。

  总体来讲,长租公寓项目投资的回收期很长,需要企业的决策者有强大的战略定力和耐心,运营管理团队也需具备精打细算和苦心经营的精神。

  相信随着政府切实降低土地成本和租赁税负,稳定政策预期,营造公平的市场竞争环境,有志于开展长租公寓业务的企业一定能渡过迷茫期,找到一条适合自己企业发展的成功之路。

来源:武汉新景祥

编辑:wanghao

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