南宁供应高峰,如何看清趋势选好写字楼?
http://www.funxun.com房讯网2015-12-25 9:28:00
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[提要]建筑专家认为,“了解现在的需求、预设潜在需要,让企业主和员工时刻感受到便捷舒适,才能算真正好的写字楼”

  东盟商务区正成为企业与投资者热衷出手的高端CBD。区域内代表目前南宁写字楼高水准的写字楼聚集、超高层林立、商业配套成熟。

  2015年,南宁写字楼市场进入高端写字楼密集上市的爆发期,有更多超过200米的超高层写字楼。对于要购置写字楼的企业与投资者现在考虑的是,南宁写字楼现在的产品和以前有什么区别。在高楼林立的南宁,如何才能选到高品质、又适合企业发展的写字楼?

 

 

  广西华蓝设计有限公司总建筑师庞波认为,“了解现在的需求、预设潜在需要,让企业主和员工时刻感受到便捷舒适,才能算真正好的写字楼”。摩天大楼要有独特气质,必须“内外兼修”。

  趋势一:品质——不断升级,南宁甲级写字楼已达18栋

  【过去】“唯地段论”首要标准

  “以前南宁的建筑是很少有超过100米的,2005年第一次听到地王大厦喊出‘甲级写字楼’。”南宁一公司高管眼中的南宁写字楼印象,当年能在古城路口到金湖广场的民族大道两旁的写字楼上班是很有面子的事。到如今,南宁高端办公的重心已向东盟商务区一带转移。

  【现状】“地段+品质+服务”缺一不可

  从2014年开始南宁市的写字楼开始逐步走向高端智能化。无论是绿地的智慧化办公,三祺广场的6E概念,还是之前所提的九洲国际超5A甲级写字楼,它们都在朝一个方向发展:写字楼办公室越来越智能高端,将功能和商务品质推向了一个新台阶。

  根据克而瑞数据统计显示,随着甲级写字楼逐渐成标配,差异性产品也不断涌现,2013年仅为5个,到了2015年则发展至18个,对产品配套服务的需求也不断在升级。

  从年底南宁销售成绩最好的东盟商务区超高层写字楼九洲国际可见,上市公司大华股份(股票代码002236)购买了该写字楼1万平方米的办公空间。记者了解到,以前企业购买写字楼大多是“唯地段论”,现在可能得到挑剔上市企业办公需求认可的,除了核心地段,高品质、高使用率,后期服务也成为企业买写字楼要考虑的组合因素。如九洲国际选择了第一太平戴维斯为其业主提供物业直管服务,成为该写字楼的加分项。

  趋势二: 服务——更多贴心和量身定制服务出现

  【过去】更多的是物业费与保洁的关系

  记者走访调查市区一些写字楼发现,很多写字楼租户与物业的关系只是交物业费、水电费、保洁的关系,没有更多物业服务。此外,一些设计细节的欠缺也是落伍的写字楼不能解决的,在老旧的写字楼里老总几乎都遇到过在上厕所时碰到员工的尴尬情况。

  【现状】出现首个直饮水系统等人性化细节

  在人性化与量身定做方面九洲国际的建筑师们就考虑到了更多:引进第一太平戴维斯物业直管,如首创每层8个VIP行政盥洗室,让老总们不再尴尬,这在南宁写字楼的设计中是颇为少见的。

  除了对老总们如此“贴心”,对白领们的“贴心”还特别“直白”,开创性地引进南宁首个直饮水系统,自动对自来水进行净化、过滤、杀菌,随时取用。这些人性化细节和贴心软件,进一步改善了南宁写字楼办公软环境。

  趋势三: 规划——从颜值和尺度判断品质起点

  【过去】写字楼外形“千楼一面”

  一些业内人士也分析指出,虽然南宁不乏高楼大厦,但是总有一种让人产生大同小异的感觉。记者走访发现,南宁写字楼尤其是甲级写字楼的发展历程很短暂,目前能够叫得出名字的也是屈指可数,市场对甲级写字楼的定义参差不齐,8年前看地王大厦和航洋城,已是南宁写字楼里非常具有代表性的项目。

  【现状】硬件数据决定格调 出现单层4.6米层高

  在“刷脸”的时代,什么样的外形才能让人眼前一亮呢?与简单的“拔高”不同,现在南宁写字楼的外形细节越来越与一线城市接轨:如华润大厦外墙采用双层中空LOW-E玻璃幕墙、南湖名都采用时尚立体的水波纹玻璃外墙。最近热销的九洲国际也采用了首创双层镀银LOW-E中空夹胶玻璃。这样的外立面可以实现有效阻隔97%的UV、隔音隔热,全玻璃幕墙实现360°无边际景观。记者了解到,仅仅是外墙材料的升级,开发成本会大幅增加,专业人士从外墙的选择就可以看到一个写字楼开发企业对于品质的要求。

  业内人士认为,写字楼的印象,除了外形,从进入大堂开始和看楼层层高的规划,就可以知道写字楼的格调。据了解,一般写字楼的层高从3.6米到4.2米不等。记者发现,九洲国际的一楼大堂挑高达15.5米,并首创1000平方米五星级大堂,每层层高创下了南宁目前最高的4.6米奢阔层高。

  趋势四: 细节——智能+环保理念出现在更多楼宇

  【过去】中央空调不能做到分户计量

  扒开华丽的“外衣”看其实质,结构、电梯、外立面等因素,这些也只是管中窥豹,无论品质多好,配置多高,只有细节之处才能见真章。“我最关心写字楼的空调、网速等配套,因为这些细节可以看出一个写字楼是不是值得拥有。”广东省华诚建筑设计有限公司广西分公司总经理罗义熙如是说,很多投资者在买写字楼时也许只关注是否有中央空调,却没有细心去研究什么样的空调才适合写字楼。

  记者走访市区不少写字楼发现,目前大多数写字楼里普遍采用的是中央空调,由于造价低,很受开发商欢迎。但是罗义熙认为,中央空调其实适合大型商场,不适合写字楼。大型商场开业时间和关门时间相对固定,不用频繁启动中央空调,定时开启关闭,管理省心。

  而写字楼则不然,有些公司业务较多,需要频繁加班,而同一层楼的其他公司又比较松闲,加班的公司必须承担加班时间高额的空调费用。显而易见,公司的管理运营成本无形当中是增加了不少的。

  【现状】智能化与绿色建筑成趋势

  实际上南宁写字楼也不OUT,在办公理念和办公环境同样向着环保和智能方向发展。比如,五象新区总部基地的南宁绿地中心使用“绿地智慧办公系统V2.0”,包含一个线上平台和企业服务、生活服务、企业管家、数据服务、商务交流五大实体中心,提供全方面的高科技服务。

  记者走访得知,东盟商务区的九洲国际在打造绿色建筑和智能化建筑方面同样考虑周全。比如采取24小时分户计量式水冷模块空调,解决了空气流通保持室内空气清新舒适的问题,较传统中央空调系统,节能效果更加显着。同时,其首创的11项标准涵盖了首创钢管混凝土结构设计、首创32米超深基坑、首创广西最高标号C70混凝土、首创双层镀银LOW-E中空夹胶玻璃、首创直饮水系统等,让整座摩天大楼的“脊梁”更加坚固。

  趋势五: 硬件、软件——标准再度提升

  【过去】上下班等电梯成头痛事

  写字楼使用频率最高的电梯,同样反映了一个写字楼带来的服务和写字楼的入驻企业。在南宁,目前还有9点上班8点58分还在一楼电梯口排长队等电梯的现象,这样的场景也许并不陌生。记者走访发现,在南宁很多写字楼都出现排队等电梯的情况,比如泰安大厦、新城国际、航洋城等写字楼每天上下班高峰,都会出现排长龙候梯的情况,没电的情况下,低楼层的还可以爬爬楼梯活动活动筋骨,而四五十层只能“等以待毙”了。

  【现状】优质楼宇等电梯时间在35秒以内

  庞波认为,一座好的写字楼,应当具备三个基本要素:一是地段要好,交通便捷;二是办公环境要好,包括采光、绿化等方面;三是功能配套要完善,包括电梯、停车位、物业管理、智能化等方面。总体而言,优质的写字楼不仅要创造一个舒适的环境,让企业办公更加具有效率,同时也要有助于提升企业的品牌形象。

  地产人士的经验是,从层高、电梯、外墙系统、中央空调系统、停车位等方面来判断一栋写字楼是否好用。数据显示,已交付的华润大厦,和选用了芬兰通力定制高效商务电梯的九洲国际等写字楼候梯时间都在35秒以内,梯速最高可达6米/秒,真正实现“秒到”。

  另外,从电梯数量的配比以及电梯品牌的选择都将决定最后的结果。比如,地王大厦共有28部高速电梯,满足上千人的上落;九洲国际共有62部电梯,还贴心引进2000千克超大载重电梯,满足大件办公用品搬运需要。(来源:南宁新闻网)

编辑:wulingya

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