杨现领 让居住更美好离不开交通、能源结构深层次变革
http://www.funxun.com房讯网 2018-9-27 15:49:59
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[提要]2018年中国发展高层论坛专题研讨会在京举行。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在主题演讲中表示,高房价本质上是市场资源错配的结果,智慧城市的建设会对房价产生重要影响。"

  9月16日,2018年中国发展高层论坛专题研讨会在京举行。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在主题演讲中表示,高房价本质上是市场资源错配的结果,智慧城市的建设会对房价产生重要影响。"从国际经验来看,出行方式和能源方式的变革会引起居住变化。当我们的资源能源结构实现升级后,整个生产结构也将随之发生变化,并导致就业结构、居住结构的迁移,进而对房地产市场产生重要影响。"

  通过对美国120年房地产行业历史的研究,杨现领发现,对美国人的居住产生巨大影响的主要有两个方面:一是出行方式的变革,二是能源方式的变革。从出行方式看,1880年~1910年间,对美国第一波城市化人口影响最大的是摩托车的普及,出行能力的提升促进美国较早形成了人口大规模集聚的条件。"当时美国已经有开发和贷款之类的协会,在一定地理、社区范围内,人们开始大规模开发住房。美国房地产第一轮泡沫于1925年破灭,在这之前经历了一个非常大的开发浪潮,这跟整个交通出行能力的提升有非常大的关系。"

  杨现领表示,对美国第二波城市化人口影响最大的是二战后,美国军队回乡面临住房短缺问题。当时,美国交通基础设施得到很大改善,汽车也开始逐渐普及,随后就出现了郊区化浪潮,大量人口从中心城市涌向郊区,实现了真正意义上的转移。受此影响,美国郊区开始出现大规模住宅开发。

  "另一个影响是能源结构。早期农业社会,水资源丰富的地方往往是城市集中区。因此,虽然还有更大的地理空间,却无法容纳更多的城市人口,最大城市很难超过100万人。如今,千万人口规模城市的形成,背后其实是工业时代、信息时代资源、能源结构的转变带来了生产结构、就业结构、居住结构的变化。诸多事实已经证明,有什么样的能源条件和出行条件就有什么样的房地产市场条件。今天的高房价本质上是能源、资源错配和出行错配情况下产生的一种市场扭曲。"杨现领表示。

  另外,在城镇化发展过程中,智慧城市建设已成为主流方向。波士顿咨询(BCG)调研数据显示,中国已进入智慧城市发展阶段的城市达500个。2017年,我国智慧城市的市场规模达5700亿元,并以超过20%的年增长率在持续扩大,2020年将突破一万亿元,未来智慧城市的市场规模将会更大。

  事实上,智慧城市的内涵不仅是科技因素对城市的改变,更重要的是在城市发展过程中解决交通拥堵、环境污染、居民住房、社会就业等一系列问题,让人们的居住环境变得更美好。为此,贝壳研究院联合新加坡国立大学做了一项关于共享出行与租金的涨幅关系的研究:以北京为样本,分析共享单车进入北京后各区域租金与地铁溢价的变化。

  根据此项研究成果,杨现领给出了一组数据:共享单车的出现使得地铁周边的租金溢价每公里降低1.6%,租金溢价下降了17%。"不难发现,交通条件的改变在一定程度上将对租金或房价起到抑制作用。"

  "智慧城市所带来的交通改善、资源均衡分配可以为高房价、高租金的都市困局带来解决思路。以北上广深这类一线城市为例,房价最高的核心区域达到每平方米10万元,从中心城区向外扩展,房价逐渐下降。高房价问题背后反映的是我们的城市居住和就业之间不平衡的问题,高租金问题也是如此。"杨现领还表示,今天中国大城市高企的房价也许可以站在智慧城市的角度,从能源错配和出行错配方面去思考破局之道。"让居住更美好,不仅仅是房地产业本身的问题,也离不开城市交通、能源结构等一系列更深层次的变革。"

  来 源: 中国建设报

  编 辑:chenhong

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