印力北京杨贵:如何把商业地产资产价值显性化?
http://www.funxun.com房讯网2018-9-13 16:17:16
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[提要]购物中心的投资价值是一个曲线增长的过程,这个过程中,资产是有形的,但价值是一个无形的概念。

  在近日举办的中国商业地产年会上,印力北京城市商业公司副总经理杨贵表示,购物中心的投资价值是一个曲线增长的过程,这个过程中,资产是有形的,但价值是一个无形的概念,怎样把有形资产的价值显性化?如何解决机构投资人看不懂这个行业的难题?如何构建购物中心资产和资本管理体系?杨贵给出了自己的答案。

  以下内容据杨贵演讲整理:

  这几年,大家都感觉到中国房地产的一些变化,前些年城市化以住宅为特点高速地发展,快周转的行业企业都得到了非常快速的发展。

  现在随着城市化的进程变慢,国家宏观政策的调控,大家开始关注存量资产,因为在过去十几年的发展中,包括很多做商业的同行,限于环境可能都是在用住宅销售维持商业持有,没有想过商业以后怎么退出。

  住宅要快周转,商业需不需要快周转呢?

  先不说“快”字,我们拿到一个存量资产,在过去十几年确实没有资金压力,未来这么大的存量资产在资产负债表,现在又强调去杠杆,确实带给大家一些新的思考。

  过去几年,大家非常频繁地看到“证券化”这个词,它其实是产生稳定现金流的物业的一种退出渠道。

  目前而言,国内的证券化刚刚起步,只是一千多亿的规模,现在存量资产上万亿,这对大家来说是一个起点。

  我们在思考证券化,包括在跟资本市场对接时,都会面临一个问题,他们要什么东西?他们要的东西是不是能给他们带来持续的投资价值?他们的价值能不能实现?

  今天我想带着这些问题跟大家一起来探讨。

  购物中心的价值产生是这样的一个过程:土地获取、设计、审批、开发建设、招商推广、运营管理、退出。这个过程从低到高。

  现在机构投资人对我们的购物中心的管理和未来发展看不太懂,所以从资产配置的角度来讲还比较低。站在未来证券化这个大舞台,这么大的体量,面对机构投资人以及各种投资人,怎么解决这些问题?怎么以退为始?

  站在这个角度来看资产管理和资本管理,资产管理下接运营上接资本,才能把我们这个“退”做好。

  商业地产的投资回报有两块,一是经营收益,二是资本收益。

  经营收益NOI是经营收入减经营成本,资本收益是期末价值减去初始价值,资产价值是用NOI除以Cap Rate与NOI增长率的差值。要考虑这个行业特别的风险溢价能给到的资本化率。

  纵观美国从1983年到现在商业地产价值的变化,可以看到2008年以后,资本化率持续的下降,NOI经营收益同步增长,导致商业地产的价值非常陡地增长,现在达到历史新高了。

  其实商业地产有好几类,购物中心是其中的一类,公寓的资本化率是最低的,接下来是办公,零售其次,资本化率最高的是酒店。资本化率越低,证明同样的NOI,估值会更高。

  为什么会有这样的曲线和排列?其实跟各类资产的经营属性有关。其中可以看到几个关键的指标,像办公楼比较简单,地理位置好,购物中心还有一个很重要的是运营管理水平,酒店也要看运营管理水平。接下来其他的几个指标,比如租期、维保费用、管理的复杂度还有毛利率也有一些变化。

  Cap Rate为什么会有这样的不同?我觉得管理的复杂度在里面占据很重要的因素。新加坡CRCT的资产是国内的一些购物中心,它的历史分红率大概在5.5到7.6%之间,这个数是不差的,因为考虑到国内资产去海外发REITs有税,还有汇率风险。

  现在国内也发行一些类REITs产品,优先级收益在4%-7%,光看收益,国内购物中心还是非常不错的。

  刚才开篇讲了投资人关注的很多问题,这些问题其实也影响投资人对我们这个产业的回报要求。你的风险系数有多高?我要投你的话,你要给我多少回报率?其中流动性风险非常关键,很多企业并不是因为亏损而倒闭,而是因为流动性出了问题。

  现在国内的商业地产面临一个比较大的流动性问题是,我们没有公募退出的渠道,我们只能寻求大宗交易去退出。后者的难度可想而知。再有,管理比较复杂,专业化、合格的管理人比较缺乏,如果一个人买了一个资产,只能依赖于现有的管理方,这也给流动性造成一定的压力。

  第二,信息不对称。因为没有太多的公募,没有太多需要公开披露的,没有太多历史的数据,所有的交易包括大量的运营数据都是在各自手里,这个行业不太透明,外面的投资人看不懂。行业中介还不够多,不够专业。因为往往是行业中介以及行业协会在做这些事情,统领会员单位分享行业数据,这样我们的数据才会越来越全,同时有一些数据可以面向对这个行业有兴趣的投资人,来提高这个行业的透明度。

  第三,市场风险。竞争很激烈,供应很多,这个竞争不仅是同行之间的竞争,也有来自线上的竞争,这些风险影响着整个行业的投资吸引力。证券化的市场很大,只有把这个大蛋糕做大,才会产生应有的份额。如何把这个蛋糕做大?从行业的角度来讲,要降低行业的风险,提高行业的投资吸引力。

  印力从诞生之初到现在一直在做这个事情,合作的伙伴包括早期的凯德,现在作为万科的商业地产投资和运营平台。印力作为一个资产管理人一直跟机构投资人在打交道,所以在这个过程中积累了非常多资产管理和资本管理的经验,也形成了投融管退的全产业链。

  我们在运营端十几年的发展积累了非常多的资源和系统,包括很多代表性的项目,也帮助我们跟资本市场去对接,以及提高资本管理水平。

  2010年印力做了中国第一支零售地产的私募基金,去年把旗下非常好的资产深圳深国投广场做了一个CMBS,项目发行规模将近38亿元。

  这个行业别人看不懂,对指标也不太了解。

  首先是行业大概得有一个统一标准,我们怎样评估一个资产,怎样用资管的语言去规范我们的运营。我们在去年上半年出了一个《资产管理统一语言》,下半年出了《资产管理操作指引1.0》,我们希望通过自身开始去规范这些操作,首先把语言统一。我们自己可能看得很嗨,但是外部人看不懂,怎么让内外对接?怎样把有形的资产传达到无形的价值上面去?

  借这个机会,希望与同行一起把这个市场做大,大家都有好的资产运营经验,也希望在未来过程中一起提升我们行业的资产管理水平,一起去加强跟资本市场的对接。

    来源:经济观察报

编辑:wangdc

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