严区海:地产商主导城市更新 联合办公高价拿楼扩张
http://www.funxun.com房讯网2018-8-21 14:59:27
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[提要]由于北京写字楼市场新增供应有限,但办公需求旺盛,租金居高不下,许多开发企业、资金方四处寻找运营不佳的低效资产,以存量物业提升改造的方式,补充办公面积供应。

  严区海现任戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管及高级董事,写字楼市场和企业办公瞬息变化,长年跟踪服务,严区海已经十分敏锐了。

  “这几年,企业办公需求产生了变化,高科技应用成为一个趋势,企业慢慢接受了共享办公的方式。在一些传统办公区,增加共享的空间和工位,比如独立工作间、电话亭等,共享的面积增加了,开放式办公。”严区海说。

  办公需求以及带动办公空间的变化,还不止这些。位于东城区建国门内大街的中粮广场,C座的地下三层刚刚被业主方从家具卖场改造成办公区,新改造的办公空间里,咖啡等商业业态填满了传统的大堂,商业与办公业态融合。

  不过,严区海表示,写字楼内商业与办公空间的融合,在超甲级写字楼里其实还不多见。因为在一个比较肃静、高端的办公环境,倾向于在物理空间上把商业和办公分隔开来。

  调研企业办公需求时,严区海也发现,在办公空间增加更多的附属设施,是租户们的一致需求。比如,租赁面积1万平方米以上的大型租户,会要求有独立的健身房和员工食堂。

  “主要是员工的需求增加了。”严区海说,“但在一线城市,因为办公成本很高并且可选择的办公楼有限,员工参与企业办公决策的权重没有想象的那么高。这种高租金的市场下,员工提出过高的办公需求,不太现实。”

  但有一些办公需求被企业选址作为首要的考量,如办公场所临地铁。“北京、上海轨道交通非常发达,几乎所有企业都会提出临地铁的办公需求,通勤不方便会是很大的障碍,新办公楼远离地铁,基本就是一个BUG。”

  搅动市场的办公新变化

  由于北京写字楼市场新增供应有限,但办公需求旺盛,租金居高不下,许多开发企业、资金方四处寻找运营不佳的低效资产,以存量物业提升改造的方式,补充办公面积供应。

  位于北京朝阳区三里屯的盈科中心,境外房地产基金基汇资本从李嘉诚家族收购以后,把整个商业部分改成了写字楼(除地下一层保留少量商业外),收购前盈科中心商场的租金回报率比较差,原有租约的租金水平是4元/平方米.天,改成写字楼以后,第一批客户租约的租金水平提升到9元/平方米.天,现在则达到了11元/平方米.天。

  严区海表示,提升租金是这些物业进行业态改造的主要动力。现在北京的商业零售有所衰落,但写字楼供不应求,商业改成写字楼,可以让业主方获得租金溢价。

  这是迎合消费升级、满足有效需求的城市更新。但参与主体分布上,基金只是少数参与方,大量物业项目由传统开发企业收购,并完成提升改造。

  例如,北京万科在2016年收购了位于北京十里堡的西单商场,重新改造调整为办公业态,并在近期推出市场。

  “地产商现在北京找不到项目,尤其是传统开发模式下的土地收购。大量的开发资金进入了存量市场。”严区海说,“现在市场上,存量物业改造业务仍由开发企业主导,而不是基金。开发企业可能在融资环节引入基金参与,毕竟大部分城市更新项目都需要相应融资匹配。”

  越来越多的开发企业、基金找到戴德梁行,希望合作寻找市场上的低效资产,收购以后改造提升。“但显然,核心资源不太多了,好的资产特别少。非核心区可能还有不少低效资产,但在核心区找到合适的物业,非常不易。”

  严区海预计,这些开发企业收购、改造并实现运营办公物业,可能会选择长期地持有经营,“但如果资金成本很高,还是会出售套现。”

  北京现存、腾退的大量工业用地和厂房物业,经过政府审批,也成为办公市场新的来源和补充。

  位于酒仙桥的恒通商务园,制造业巨头ABB和亚马逊、英特尔等公司租赁了近十几万平方米的办公面积。恒通商务园是一块工业用地,取得北京市发改委批准允许作为办公用途出租后,目前整个项目租赁情况、投资回报率非常出色。

  “主要是土地成本较低。”严区海说,“租户在北京的办公选择原本不多,因此厂房改造这类低密度办公产品很受租户欢迎。在北京,这是一种很奢侈的办公方式。”

  尽管北京写字楼市场供不应求,一片火热,CBD、燕莎、金融街、中关村等核心商圈甲级写字楼空置率常年处于3%以下,但市场相对仍有分化。尤其是个别写字楼商圈、商业地块,以及办公需求背后的产业、行业波动起伏。

  位于北京丰台区的丽泽商圈,定位是转移、承接西城区金融街商圈及CBD等办公需求外溢,一度被寄予厚望。但是,由于目前丽泽商圈轨道交通等配套设施不完善,因此很多核心区办公企业迁入意愿并不强烈,租赁状况不及预期。

  “金融街的租金可能要700~800元/平方米.月,最便宜也要500~600元/平方米.月,丽泽商圈的租金可能只要200~300元/平方米.月,租金差很大。严区海说,“这些金融企业相当赚钱,对租金没那么敏感。丽泽商圈目前还很难达到这些企业的办公要求。”

  北京写字楼市场,另一大扰动因素是核心区域、核心地块的开发供应,比如国贸CBD区域的中服地块。

  按照最早的规划,中服地块原本预计在2016年迎来第一批供应,2020年前后产生第二批供应,但由于诸多因素,中服地块推迟了供应时间。目前最早一批供应时间,延后至2019年上半年,其中包括人寿中心、正大中心、三星大厦、中国尊等3~4个写字楼项目,将为CBD地区新增供应20万平方米办公面积。

  由于中服地块开发建设推迟,导致该区域在项目规划及基础设施等开发条件出现变化,但前期预租情况相对理想。据悉,人寿中心、正大中心、三星大厦这3栋写字楼整体已经预租了30%左右的办公面积。

  严区海预计2019年上半年中服地块新增办公面积的入市,不会对国贸CBD区域的租金产生较大冲击。“租金下降的可能性比较小,因为供应量有限。北京甲级写字楼存量面积是700万平方米,其中约300万平方米集中在CBD区域,且办公需求旺盛,中服地块新增20万平方米办公面积,冲击不大。”

  租赁需求的变化,背后反映的其实是产业和行业的波动。严区海向《中国经营报》记者表示,北京近几年实施的核心区产业疏解,对写字楼市场影响较为有限。

  “租金的变化,很多年前已经发生了,租金会赶着客户走,付租能力强的客户会替代付租能力差的企业。这是租金和市场作用的结果。”严区海举例,早年CBD区域还有一些制造业企业,但制造业行业利润单薄,之后疏解至望京地区,望京地区的第一批租户,就是制造业企业。

  他继续补充,中关村写字楼市场3年前的空置率已经很低,很多互联网企业扩租没有办公面积,租金成本也很高,所以这些办公需求开始向上地区域流动,这两年上地区域的办公空间也已经饱和,互联网企业又从上地区域向北清路一带疏解。

  “所以城市产业和办公需求的疏解,是市场和租金作用的结果。有些行业比如银行业,营业需求上,他们必须在核心区,邻近监管机构。很难想象北京顶级律师事务所会搬迁到大兴、亦庄等区域办公。”严区海说。

  近期,监管部门正着力清理、整顿P2P网贷等互联网金融企业,一些观点预测这些企业腾退的办公面积,会对北京写字楼市场产生冲击。

  但严区海表示,由于P2P网贷行业此前已经清理过一轮,现在对北京写字楼市场影响并不明显。他介绍,目前类似宜信等大型互联网金融企业,租赁面积约3万~4万平方米,且办公场所分散,大多数P2P网贷企业办公面积在1万平方米以下。

  “当年对市场冲击最大的P2P事件,是e租宝泡沫破裂。e租宝当时在北京租赁了20万平方米办公面积,一瞬间倒闭以后,办公面积空置了两个月,感觉对市场冲击很大。”严区海说,“但回过头看,彼时互联网投资浪潮兴起,e租宝腾退空置的办公面积,马上被几家互联网企业租了下来,所以对写字楼市场也几乎没什么影响。”

  联合办公行业利润单薄

  目前,整个写字楼市场出现的最大变化,就是联合办公市场的迅速扩张。

  “联合办公市场增长最快是在2018年,扩张速度非常快,主要受资本推动。另外,这些联合办公品牌自身的经营状况也比市场预期要好,客户更接受联合办公产品。”严区海说,“但联合办公所占市场份额很难估算,目前北京占比预估在5%左右。”

  联合办公市场在快速扩张,但也出现了调整和分化。

  例如,不少联合办公品牌开始获取更高端的物业——城市核心区的甲级写字楼,甚至是超甲级写字楼;联合办公在二线城市拓展情况非常快,受到欢迎;更多的大企业、世界500强企业的分支机构,入驻了联合办公社区。

  “长期来讲,联合办公会成为一种新的办公方式。”严区海说,“联合办公市场最终会衍变成酒店业一样,呈现品牌化格局,包含各个层次的联合办公产品。资本层面又会继续整合,例如希尔顿酒店集团控股诸多酒店子品牌。”

  即便联合办公市场扩张迅猛,并且未来极有可能在办公市场占据一席之地,但严区海认为,联合办公不是一个具有高利润率的市场和行业。现在许多联合办公企业都在寻找盈利方法,但到现在仍然依靠的是赚取租金差,盈利模式相对单一。

  “其他增值服务的价值和收入难以体现出来,比如代办注册、税务等企业服务,卖餐饮也赚不了钱。”严区海说,“一些中小联合办公品牌,本身处在一个低利润率的行业,又属于初创企业,生存下来并不容易。”

  严区海向记者透露,联合办公企业目前依靠赚取租金差盈利,但令人担忧的是,很多联合办公品牌在北京、上海承租办公物业时,实际承租的租金高于普通客户。

  “我们接触到一些案例,传统客户承租租金是300元/平方米.月,但联合办公企业承租租金会达到350元/平方米.月,从市场角度而言,不合常理。”严区海说,也许联合办公企业会解释产品坪效、效率更高,但算账以后,前期一定是亏损的。

  他分析,出现这种不合理现象的原因,一是资本推动,联合办公企业融资到位以后,如果无法投资扩张,会有一定压力,“前期可以告诉资本方不赚钱,但不能停止扩张”;二是联合办公企业本身需要扩张,没有场区和工位,就失去了市场和规模;三是联合办公企业即便承租成本稍高一些,但如果工位租金不断上涨,也可以收回成本盈利。

  “普通客户可能签下3年固定租约。但联合办公企业与客户不是签订3年租约,最长一年租约,租金到期递增,保证一定上浮比例,理论上联合办公企业可以回本盈利。”严区海补充说,“联合办公企业与业主签约,通常前3年是固定租约,每3年过后根据物业情况,不同幅度调整租金,平均涨幅是5%~10%左右。但联合办公社区的工位价格,通常每6~10个月会调整一次租金。”

  另一方面,这其实也反映了联合办公在行业里的尴尬处境。“相同租金水平,业主不愿意把物业租给联合办公品牌,更愿意签约传统客户。一是因为市场普遍认为联合办公有一定风险,不太稳定;二是联合办公社区的租户素质问题,很多租户企业都是中小企业,员工层次不一,人员集中,能耗比较高。”

  严区海评价说,联合办公在一线城市扩张,由于核心区空置率较低,需求旺盛,基本属于业主方市场,因此许多核心区甲级物业对联合办公多有排斥。甚至一些联合办公企业愿意支付更高的租金,这些业主也不愿意把写字楼租给联合办公品牌,他们认为对核心物业的形象和品质有所损伤。

  “一些非常核心的物业,绝无可能接受联合办公,因为担心物业整体品质会下降。”严区海说,“所以联合办公企业从业主手里承租拿楼通常要有溢价,相比传统租户的拿楼成本更高,支付更多的租金覆盖、抵消业主的顾虑,以及承担的风险。”

  但对一些特定行业、企业和城市的办公需求而言,联合办公的吸引力又完全不一样。实际上大型传统企业总部很少会搬进联合办公社区,因为办公服务和企业形象等需求难以满足。不过,这些传统企业搬迁新办公场地的过渡时期,联合办公几乎是唯一选择。

  一些处于扩张结算的互联网企业和创新企业,则完全接受联合办公方式。由于企业规模与发展速度难以预料,不愿意投入大量资金购置固定资产。因此联合办公这种灵活的办公形式,对这类企业有着极强的吸引力。

  联合办公另一大吸引点,是节约时间成本。一家租赁1万平方米办公面积的互联网企业,从办公选址、设计、报批、施工、装修到搬家,前后至少耗时8个月。但这类互联网企业发展状况瞬息万变,8个月时间足以发生翻天覆地的变化。

  “所以有些互联网企业告诉我们,虽然联合办公产品价格贵一些,但考虑到时间成本,实际上是很经济的选择。”严区海说。

  联合办公在二线城市的发展模式也完全不同。严区海介绍,联合办公企业在二线城市主要获取超甲级写字楼,集中在核心区,与一线城市相反。联合办公在一线城市的社区大多位于核心区边缘、偏远的乙级写字楼,大部分入驻的租户是创新企业、初创企业、互联网企业。而在二线城市的联合办公社区,各类企业都有入驻,且包括了大量传统企业。

  “二线城市的传统企业好面子,要选择高品质写字楼。一线城市核心物业没有联合办公社区,二线城市的联合办公社区是最好的写字楼,价格便宜,所以吸引了大量传统企业入驻。”严区海说。

  联合办公市场的兴起,也给了戴德梁行等房地产服务商更多展业机会。

  “对戴德梁行这样的房地产服务商而言,联合办公的出现,交易机会和资源更多了。比如我们最近撮合了一些新的交易,戴德梁行在中间连接企业客户与联合办公企业定制化的办公服务,给租户提供了新的办公解决方案。”严区海说。

    来源:中国经营网

编辑:wangdc

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