冯仑:万科买普洛斯、融创买万达的内在逻辑
http://www.funxun.com房讯网2017-7-17 15:19:31
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[提要]万科是跟其他四家一起收购的普洛斯。另外几方来自投资资本。很多人想不明白的是,为什么做房地产的万科要收购一家物流巨无霸?

  所有房地产人都会记得十年前的 2007 年,发生在美国最大商用物业集团 EOP 公司和知名基金公司黑石之间的一次并购。390 亿美元,是黑石的收购总成本,这也是有史以来全球规模最大的一宗杠杆收购交易。

  中国人擅长创造记录、追赶记录,就在上个礼拜,亚洲历史上最大一单私募股权并购,在中国房地产领域诞生了。

  14号那天,新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团,以 116 亿美元,折合人民币将近 790 亿的价格收购了。普洛斯很多人都不陌生,它是亚洲最大的现代物流设施提供商。

  万科是跟其他四家一起收购的普洛斯。另外几方来自投资资本。很多人想不明白的是,为什么做房地产的万科要收购一家物流巨无霸?

  其实,万科早就不是单一盖住宅的开发商,这些年,万科变得越来越多元、经济增长点越来越多。商业地产、物流地产、仓储地产都广泛的涉及。

  我们来看看普洛斯的履历——进入中国快十五年的时间,从 14 万平方米起家,增长百倍到 1500 万平的物业资产。可怕的是,即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来,也不及普洛斯的三分之二。各大物流、电商、高端制造业都是普洛斯的客户。

  得普洛斯者,得物流天下。万科办这件事的逻辑,和大约半个月前 551 亿元跑去买股权和债权资产包的思路差不多。仔细想想,孙宏斌找到王健林,融创把万达的文旅产品和酒店收入囊中,是不是也是遵循一样的想法?

  这一个来月,发生在中国房地产领域的超大型规模并购,都属于资产并购,基本可以归结为同一种形式。越往后走,过去那种「项目吃项目」的并购可能越不主流,发生在大公司和大公司之间的资产并购,会越来越多。

  资产并购会越来越多

  我有一次去高盛开会,他们给我看了一个 PPT。这份 PPT 说,房地产有一个利润曲线,从最低到最高依次排了个顺序。最低的是散货码头。出租散货码头的货主,也不用太费心把码头修的很漂亮,只是个堆货的地方,破房子很多,四处透风,这些房子是房地产出租物业当中最便宜的,交易价格也是最低的。

  再往上走,依次是做住宅、写字楼、商场这样的物业交易。PPT 看到最后一页,利润最高的,就是买卖资产。

  高盛的员工给我讲的故事,体现了他们的投资判断,也符合全世界房地产投资利润分布。群雄争霸的时期,商业江湖里面,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米;再次洗牌的时期,则会变成大鱼吃大鱼,没有人再关心小鱼的生死,因为它们已经基本丧失话语权。

  房地产领域的大鱼们不断有新的并购动作出来,背后的原因有两个:想快速做大,因为靠精细化稳扎稳打的发展速度太慢,依靠并购,可以快速扩充资产,实现规模的上升;再有一个,同是大鱼,你不吃别人,别人可能就会来吃你。

  未来的中国楼市,企业只会越来越关注规模,这也是 2017 年销售排行榜排名,想进前五名,就得卖到 3000 亿的原因。3000亿这个数字,过去大家都不敢想,万科规模第一次成为全球第一那年,也只卖了 1000 亿。现在,前十强都能卖 1000亿。

  我觉得,并购行业当中,未来随着金融机构旗下的资产的增多,甚至不良资产的增多,大机构和房地产行业以外的超级跨国公司也好,央企也好,大规模企业当中,自由资产、房地产类资产的资产包要把它拿出来也好,融创万达、万科普洛斯这种大型买卖资产的机会会越来越多,一百亿美金、六百亿人民币远远不是纪录的尽头。

  未来,中国一定会有超过黑石那一单 390 亿美元交易的纪录,也就是说,超过 300 亿美金甚至 400 亿美金的资产包交易,可能最终会由我们中国的企业实现。

  我的论据是,中国房地产资产规模大,大企业财力雄厚,销售额高,集中度高,出价上个一百亿、两百亿比较容易。

    来源:冯仑风马牛

编辑:wangdc

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