李宇嘉:楼市供应结构已变 新增供需体量依旧较大
http://www.funxun.com房讯网2017-11-24 10:56:20
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[提要]随着“购租并举”住房新制度的确立,有关商品房市场的调控、货币政策继续趋紧,业内不看好2018年的楼市。

  近日,网上流传万科电话会议,称2018年是楼市的“小年”,全国商品房销售面积和金额将“双双下降”。

  国家统计局披露的1~10月数据显示,上游开发投资和下游房屋交易继续“疲软”:1~10月的房地产开发投资同比增速比1~9月回落0.3个百分点,住宅投资增速回落0.5个百分点。

  影响开发投资的两大因素——房屋新开工和土地购置数据也不理想。新开工增速连续4个月下滑,热点城市供地转向租赁,溢价率明显走低。今年以来,商品房销售面积同比增速每个月下滑2个百分点左右,10月当月的商品房销售额出现2015年4月以来首次负增长。

  2017年,商品房销售增速下滑,但继2016年刷新销售面积和金额纪录后,将再创新高。由此,2018年商品房市场回调也在情理之中。

  对热点城市来说,严格的限制措施不仅增加交易摩擦,甚至锁定换手、将需求“冷冻”。再加上金融“去杠杆”抬升融资成本、高房价限制需求实现,热点城市在2016年回调30%左右的基础上,明年继续保持低位。

  不过,70个热点城市新房成交面积占比已从2013年的最高点60%下降至40%。而且,这些城市二手房平均成交占比首次超过50%,比2015年大幅提升10个百分点。另外,新增供应主体已非商品房,而是租赁房和存量盘活,如京沪深杭租赁房供应占新供应的30%~70%,盘活存量空间的长租公寓大量涌现。

  另外,2012~2016年,热点城市供地完成率普遍不足50%,楼市调控和“限地价”又在客观或主观上制约了供地。随着今年4月明确了刚性“供地新政”,自持和租赁主导新增地块供应,集体土地建租赁房启动,闲置低效空间盘活开启,房地产供给侧结构性改革的源头——土地供应弹性明显提升、供地内容开始改变。

  多层次供应和多渠道保障架构下,热点城市供地明显增加。今年前三季度,一线城市供地增长46%,二线城市与去年持平。特别是,热点城市城乡结合部有大量低地价、马上可用(已完成七通一平)、低效闲置的集体建设用地,规模上与国有建设用地“对半开”。

  近期,国土资源部和住建部下发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》已在13个城市“落地”。2017~2021年,北京(楼盘)计划供应1000公顷集体土地,占新增租赁住房用地的77%。目前来看,高房价的既定背景下,基于亟待解决4亿左右新市民低成本住房需求的强大诉求和判断,预计在明年,这一土地制度重大革新将在全国热点城市铺开。

  集体和国有土地巨额“级差地租”的制度屏障一旦被拆除,再加上资产证券化、房地产信托投资基金等金融创新工具跟进,将给市场带来巨大的、填平鸿沟的城市化红利预期。

  因此,集体建设用地开发、旧改等存量盘活、长租公寓将成为热点城市新增供应的主体。综上,热点城市供应结构已改变,商品房销售会下滑,但新增供需体量依旧较大。

  攸关全国楼市的是三四线城市。目前,三四线城市商品房销售面积、土地供应、开发投资分别占到全国的75%、61%和55%,相比2013年分别提高了30个、35个和20个百分点左右。

  可以说,全国600多个三四线城市才是决定2018年商品房市场能否在高位保持稳定的关键。2016~2017年,去库存、棚改货币化、鼓励返乡置业等一揽子政策,促成了三四线楼市快速回升。今年6月份,三线城市房价同比涨幅近五年首次超过一二线城市。刚刚发布的数据显示,10月份一线、二线、三线城市新房价格指数同比增幅分别为1.0%、4.6%和7.2%,三四线楼市量价仍旧在回升过程中。但是,2018年能否保持这种态势,多数业内人士表示不乐观。

  首先,被认为促成本轮三四线楼市繁荣的最大贡献——棚改,明年的力度大概率不及今年,因为多数区域的棚改已进入“缩量攻坚阶段”,货币化安置比例达到60%~70%,继续上升的空间非常有限。

  11月13日,住建部公布数据,今年前10个月,全国棚改已开工600万套,今年任务提前完成。2018~2020年,尽管棚改攻坚确定了1500万套的量,但年均500万套明显低于2015~2016年的数量,有些省份未来三年棚改开工总套数不及过去一年的套数,而其他区域潜力有限。

  其次,2016年三四线楼市火热,去库存激励、热点城市需求外溢(刚需和投资需求兼有)、高铁拉动返乡置业等功不可没。但是,随着今年以来三四线城市房价普遍上涨,因调控范围扩大,去库存的政策覆盖面也在收缩。

  近期,艾普大数据通过移动运营商全生命周期大数据,将关注度最高的10个三四线城市作为对象,对三四线楼市购房人群进行“筛选”。结果显示,本地人群占到买房总人数的54.1%,附近二线城市人群占28.33%,北上广深人群仅占15.75%。

  由此,三四线楼市呈现很强的地域性,购房者以本地人群为主。而且,36岁以上的购房人群占比高达70%。据调查,这部分人群以本市或下属乡镇(村)农业人口为子女购房为主,63%的群体关注2~3户型住房,刚需占很大比例。

  笔者认为,近年来我国最庞大的基础设施网络在城乡间完成铺设,不仅包括道路、有线电视等,还包括移动通讯网络、物联网、物流网等。同时,土地承包、社保(新农合、新农保)等社会保障和公共服务网覆盖面扩大,有形和无形网络覆盖,把13亿人连结在一起。

  基础设施和互联网拉近了城乡距离、拓宽了眼界、更新了观念。基于城乡发展差距、分享城市红利的诉求,加上土地承包释放冗余人口,三四线下属广大农村改善生活质量的需求空前强烈。

  由此,广大乡镇(村)人口和需求不再是负担,而是红利。基于美好生活的向往,不管打工、创业,还是结婚或陪读养老等,进城租房、购房热潮才开始,未来将继续处在高位。

  总之,未来房屋成交将告别过去动辄20%以上增速,但由于房屋供给内容更新了,新的低增长时代要远远好于过去高增长,这就是房地产供给侧结构性改革希望看到的。

  来 源:每日经济新闻

  编  辑:chenhong

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