王珂:商办物业究竟是房地产还是金融产品?
http://www.funxun.com房讯网2016-4-28 10:52:00
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[提要]国内商办物业的交易规模决定了其一直是个小众市场。即使是国内两大超一线城市,北京和上海,从过往十年来看,单个城市的交易额一直保持在400亿元上下浮动

  文|王珂,誉翔安执行合伙人

  国内商办物业的交易规模决定了其一直是个小众市场。即使是国内两大超一线城市,北京和上海,从过往十年来看,单个城市的交易额一直保持在400亿元上下浮动,只见过行情不好往下走,但400亿似乎一直是个交易量的天花板,不论外部环境如何,鲜见有突破的时候。相比传统概念的住宅市场,高冷孤傲。

 

  誉翔安地产 合伙人 王珂

 

  这可能是由两个主要原因决定的。

  1.商办物业是客户吃饱了撑着才会出现的需求:纵览商办十多年来的主力玩家,无外乎国家队、土豪、上市公司和高净值客户,这四拨人在过往岁月中交替出现,尽管出身不同,但发生交易需求时,都源自同一个出发点:钱多,并且无处安放。这种吃饱了撑着的特征,决定了这个细分市场的交易门槛一直居高不下。

  2.商办的流动性一直不好:因为交易受众窄、购买门槛高,有人比喻商办物业是头大象,相对其他资产显得特别笨重。用当下流行的话来说,一点儿都不性感。

  我觉得可能还有一个原因,就是商办物业租售比相对住宅要好,一直承载着对冲避险的需求,所以一旦经营性现金流(出租产生的租金)稳定下来,就鲜有再向市场流通获利的诉求,即使流通,也可能借助金融手段而非资产买卖。

  而在现金流周期上,一个办公楼/商铺的租约,往往3-5年才更替一轮,这又强化了这个品种非常低的流通率。

  上述原因的合力,构成了商办物业市场超低的换手率。

  那么,这个看起来高冷的品种,投放在市场里,究竟是遵循房地产规律还是金融市场的规律呢?

  相当长时间里,我们把商办定义为"具有金融属性的不动产",理由是在一个城市里,它的交易双方都不太受制于地域限制,无论是在北京CBD还是上海静安,只要资产的基本面OK(租售比),都会有买家洽谈;而买家,在地域上则是全国性的,这种"脱媒"的特征把商办市场和传统住宅区分隔开来,形成了独立的小行情和小气候。即使是08年金融危机,也是住宅日子艰难,商办反而因为稳健,凭借其对冲属性,在那个年度一片繁荣。

  在最近几年,伴随着金融产品供应的愈加丰富,上述的立场遇到了挑战。尤其是2014年-2015年,先是流动性全面萎缩,然后央妈注水,接着股市暴涨暴跌和住宅市场火爆。常年来以稳健着称的商办市场,就像一叶扁舟,跟随着震荡起来,这是过往十年从来没遇到的景象。

  这给我们带来一个困扰:如果商办是房地产的一部分,那早就应该跟随住宅市场恢复繁荣了啊,怎么实际表现那么含蓄呢?

  如果用金融产品的逻辑,则就容易理解了:

  从股权/债权的分类看,商办是股权投资类的产品;

  从期限上看,以产权年限角度是超长期限;

  从杠杆上看,是可动用1:1配资的投资品种;

  从收益来看,是分红(租金)+转让(再销售或再抵押)。

  以这些角度去和所有的投资产品做对标,则会把原来那句话调整一下:

  商办是具有不动产属性的权益类金融产品。

  这样我们才能理解,不同的投资产品,在客户心里,会通过"风险-收益-期限"这三个维度进行重新定价。由于对长期局势看不清,客户的风险偏好在下降,表现出来就是减少期限长的产品配置,商办市场的"下手重"、"期限长"就会变成缺点,在前两年表现低迷也就再正常不过。商办虽脱胎于房地产,但因为投资需求占主导,在属性上更偏重于权益类的金融产品。

  只有这样,我们才会明白,未来商办销售服务的标准配置必须包含金融工具的使用,在期限和本金支付两个方面下功夫;

  也只有这样,我们才会挖掘出一条客户价值线路:借助商办物业的销售服务,协助客户打理家庭/企业的资产负债表。

  反过来想,如果把商办就看成一款权益类产品,地球上最保守的银行也会给其作并购配资(按揭),在股权投资这个大家庭里,应该占据什么位置呢?

    来源:房讯网

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