改造商业匮乏的老北京城
http://www.funxun.com房讯网2019-7-19 13:52:00
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[提要]张沁所居住的蒲黄榆,位于北京南城二环和三环间。尽管位置属于核心地段,到天安门的距离,堪比东边的国贸和西边的西单,但是作为北京主城房价“洼地”,商业的匮乏一直是区域内居民的生活症结。

  新开业的NTP新城广场,在一定程度上满足了周边购物需求。

  “住了快5年,终于盼到一个可以在家门口逛街的地方了。”看到NTP新城广场开业的消息,张沁兴奋不已。

  张沁所居住的蒲黄榆,位于北京南城二环和三环间。尽管位置属于核心地段,到天安门的距离,堪比东边的国贸和西边的西单,但是作为北京主城房价“洼地”,商业的匮乏一直是区域内居民的生活症结。

  总体量只有2万平方米的NTP新城广场,是港企新鸿基地产在北京落地的第二个商业体。和新鸿基地产在上海频繁落地不同,它在北京的上一个商业项目的开业,还要追溯到2008年,即位于北京王府井的apm。在此之后,新鸿基在北京市场始终未能有所发力。

  直到NTP新城广场的确立给新鸿基带来了新的方向。事实上,NTP新城广场并非新建项目,这个囤积在新鸿基手上多年的旧改项目,直到近两年才明确了它的改造方向。

  NTP新城广场的前身为建于1993年的新城广场,彼时项目有3家股东,其中新鸿基占股40%,首开集团占40%,华润占股20%。随着时间的推移,这一原本百货类的商业体在2010年前后因经营不善而关闭。2011年,新鸿基以1.52亿的代价,从首开和华润手上接手剩余60%股份,成为新城广场的独资母公司,也保留了这家港企在北京的“根据地”,改造也随之开始。

  “新城广场最初的改造定位是写字楼,但是在调查了周边商务环境和居民意见后,发现区域内最缺乏的实际是购物场所。”一位新鸿基地产相关负责人透露。

  作为北京市第一个整体规划的住宅区域,方庄在上世纪90年代,曾被视为北京的“富人区”。然而发展到今天,区域周边虽然也有方庄时代life和合生广场这样的商业综合体,但受到定位、品类组合、区位和运营等方面的限制,对年轻消费者的吸引力并不强。NTP新城广场的开业,至少在一定程度上缓解了区域内的基础购物压力。

  有意思的是,新鸿基地产在北京的第一个项目王府井apm,同样也是旧改项目。王府井apm的前身为东安市场,早在1902年就已经得名,1969年经过扩建竣工后开张,成为北京早期大型商场,1997年被新鸿基地产接手后改造,成为后来的王府井apm及新东安市场。不难看出,新鸿基地产对旧改市场一向颇为青睐,也有较多改造经验。

  无独有偶,就在NTP新城广场开业前夕,大悦城也确立了第二产品线春风里的首个项目,将落地北京大兴黄村。这个位于大兴火神庙的项目,原为火神庙商业中心,前运营方为王府井百货,部分物业被散售。因经营不善,火神庙商业中心已于去年关闭。

  去年8月,大悦城和高和资本共同成立了一支规模50亿元的母基金,用于潜在项目收购和存量改造,首个收购项目,即为火神庙商业中心的E、F座。从目前公布信息来看,改造后的大兴大悦春风里体量将保持在现有的15万平方米规模,但区分于原商业体的百货类业态,将做成消费会客厅和公共共享空间,强调体验式的消费内容。

  事实上,早在2016年大悦城提出“激活休克鱼”计划,就将目标瞄准了存量改造市场。计划旨在一二线核心位置,寻找符合大悦城定位但经营不善的存量项目,进行改造入市,通过对物业运营带动租金,从而提升物业溢价,实现较高财务回报。

  之所以选择这一方向,一方面是由于大悦城有着较好的商业运营经验,另一方面也是希望实现“弯道超车”。大悦城地产总经理周鹏就坦言,在现金流滚动的赛道上,大悦城没有很好地跟上:“但是城市更新要用运营撬动资本,挖掘这一赛道上的潜力。”

  有业内人士表示,对于有商业发展优势的房企而言,存量改造无论在资金投入,还是在时间进度上,比新建项目都更加“轻盈”:“一般新建商业体,从开发到开业,时间基本在30个月到3年左右,加上‘养商期’,有的前后能达到5年,这在地产行业是极长的周期;而通过引入资本参与存量改造,一般商业改造长度约为12个月,这就大大缩短了时间成本。更重要的是,改造成本大部分时间也远远低于新建成本,这在两方面都减少了开发企业的资金周转压力。”

  基于相对的较低投入和较高回报,一些商业运营者和资管平台已经率先进入这一市场。特别是一些大型、特大型城市,“大拆大建”外延式扩张的老路已经走不通,头部开发企业也陆续踏足存量市场改造。

  除了上述两家的案例之外,就在7月4日首创置业也发布公告,联合首创证券成立2个亿元基金,用于城市更新、商办物业、长租公寓、地产相关文创及其他投资项目。而在更早之前,万科就已介入城市更新市场,北方大区的“曼哈顿计划”则在2016年就已经启动,并在近期确认旗下公司拿下海航大厦,并在未来进行存量改造。

  尽管存量改造正成为头部企业关注的“热土”,但要做好仍然是行业普遍存在的难题。梵天集团董事长邢鹏认为,除了设计和改造环节的难点,存量改造后所注入的内容和业态,以及后期的运营,都是行业面临的巨大挑战。

  实际上,就改造项目自身硬件和结构,是否和注入业态相匹配,就是难题之一。以NTP新城广场为例,尽管购物中心业态满足了周边消费需求,但建筑尺度本身所带来的动线不畅,以及原本作为自行车停车棚的负一楼改为商铺后层高的受限,虽然将经营面积最大化,但在购物体验上仍然有所欠缺。

  有业内人士认为,头部企业的参与,使得存量改造这一行业趋势受到关注,但这一行业人才的缺乏,仍然是当下的困境。普洛斯资本高级副总裁李宏认为,在北京、上海、深圳等大型城市物业改造后的升值比例,基本不会有太大差别:“有差别的是管理人有没有能力把项目管好,投资人能安全稳定获取收益,这需要整个市场筛选出很好的管理者。”但她坦言,符合这一诉求的管理者很可能并不多。

  “还有一个问题,是运营的稳定性。”渤海汇金证券资产管理公司董事总经理李耀光认为,特别是投资人进入后进行管理需要面临的现状:“国内金融市场对楼宇的管理,除购物中心品牌形成固定意识外,对其他品牌不是那么看重,因为物业在那里,轻资产运营利对品牌的关注度比对运营数据的关注要高。”

  戴德梁行在一份城市更新的报告中指出,在大规模城市更新的实践过程中,相关政府及商业机构可能面临包括定位规划、资金筹措、设计施工和运营在内的众多挑战,另外物业在改造后如何营造良好的用户体验,实现高效的运营,满足可持续发展的要求,继而完成资本价值的提升,也是现阶段开发商、投资者、运营商和租户关注的焦点和面临的挑战。

  来 源: 界面新闻  

   编 辑:liuy

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