南京地市低气压 69亿出让9宗地深业港龙成主角
http://www.funxun.com房讯网2019-11-14 9:08:41
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[提要]这场土拍基本以底价或极低溢价成交,这与下半年尤其第四季度以来的南京土地市场基调无差,并没有窥探到升温趋势。

  当前南京土地市场似乎还在遭受冷风吹袭。

  11月13日,南京大手笔拿出十宗土地入市拍卖,其实有六宗涉宅地、三宗商服用地,以及一宗医疗卫生用地。

  乱花各入凡人眼,最终九宗地块顺利出让,一宗商服用地流拍,总揽金69.37亿元。

  入手的房企多是本地房企,深业、五矿、中锐、港龙这些外来客也均落得一子。其中,深业以总价12.3亿元摘得河西南G77宅地,溢价率达20.6%。

  这是这场土拍里溢价最高的一宗地块,另还有南京国资安居集团旗下公司以13亿元摘得江心洲G78宅地,溢价率20.4%,这宗地块报名企业数多达14家,包括华润、金地、招商、正荣、华发等。

  除此外,这场土拍基本以底价或极低溢价成交,这与下半年尤其第四季度以来的南京土地市场基调无差,并没有窥探到升温趋势。

  “政府还在限价,土地不能不拿,所以开发企业只能在拿地成本上动脑子。”南京资深房地产业内人士尹霄飞说道。

  持续降温的南京

  此次入市的十宗地块分布比较散,其中建邺区2宗,江宁区4宗,浦口区2宗,秦淮区、栖霞区各1宗,为NO.2019G76至NO.2019G85号地块。

  其中,报名人数多、溢价高的是河西南G77宅地、江心洲G78宅地,均位于建邺区河西。G77地块位于建邺区双闸街道河西南部,为住宅用地,土地面积1.75万平方米,起始价10.2亿元,综合容积率2.38。

  该宗地块吸引了招商、金地、大名城、五矿等企业报名。但最终,经22轮竞价,深业控股旗下深业华东地产开发有限公司以总价12.3亿元摘得地块,楼面价2.95万元/平方米,溢价率20.59%。

  另一宗地块江心洲G78宅地则位于建邺区江心洲街道生态科技岛,为住宅用地,土地面积2.5万平方米,起始价10.8亿元,综合容积率1.8。另悉,该宗地限高35米,未来或主要打造成洋房和别墅为主的低密度改善楼盘。

  该地块吸引多达14家房企报名竞拍。最终,经23轮竞价,南京国资安居集团旗下新城投资置业有限责任公司力压五矿、深业等房企,以总价13亿元摘得地块,成交楼面地价2.89万元/平方米,溢价率20.4%。

  这是今日土拍里最受关注的两宗地块,且拍出了20%以上的溢价,这对于近日的南京土地市场并不多见。据观察,两宗地块体量均不大,且起拍总价在10亿元左右,最高限价则近15亿元,对房企来说资金要求不算太高。

  尹霄飞对观点地产新媒体表示,地块所处的西南和江心洲均是目前南京楼市比较火热的区域,房子并不愁卖。

  他进一步表示,唯一的问题就是限价过严,然而现在限价已有些松动,加之地段位置好,对于开发商而言就是控制好财务成本,在不超过自己承受能力的价位尽量拿地。

  据了解,南京区域实行限价已有三年,目前河西南新房限价3.5万/平方米,江心洲3.8万/平方米,而最终河西南地块成交价2.95万元/平方米,江心洲地块成交价2.89万元/平方米,离限价仍有一定空间。

  此外,方山G82宅地经5轮竞价,由五矿投资旗下五矿盛世广业(北京)有限公司以总价18.8亿元拿下,成交楼面地价1.4万元/平方米,溢价率2.2%。湖熟G83宅地则由中锐以底价4.9亿元拿下,成交楼面地价7072元/平方米。

  桥林G84宅地同样底价成交,由被港龙以2.9亿元摘得,成交楼面地价8573元/平方米。

  自今年下半年以来,南京土地市场就已开始释放出降温信号,三四月份小阳春时高达50%的溢价率不再出现,如6月18日107亿土拍、7月3日240亿土拍、10月23日53亿土拍,基本是底价或低溢价成交。

  尹霄飞分析道,这种低温局势的出现是多方面造成的,如开发商钱袋子紧了,融资渠道收缩;如因限价制约造成的利润率下降,拿地趋于谨慎、精打细算等等。

  “土地市场仍然处在降温通道,但是开发商还是愿意拿的,在南京的宅地肯定不会流拍,底价都有开发商拿的,只是利润率不高。”对于南京市场,业内还是持积极态度。

  深业、港龙北上

  南京市场持续的低温之外,这场土拍还是有一点“噱头”的。

  溢价20%摘得河西南G77宅地的深业,是这场土拍里为数不多的主角之一。这家近日因深圳网红盘深业中城入市而身处舆论中的深圳房企,近日例如发债、发ABS、推盘等的动作不断。

  不过,此次长三角南京拿地并不是深业第一次南京“寻宝”。

  据观点地产新媒体了解,早在2014年,深业以21亿的总价拿下了中冶下关1号地中的05-10、05-01地块,通过接盘正式进入南京市场。该地块为中冶于2010年在南京拿下的地王的部分,因受制于拆迁以及中冶自身资金问题,地块一直未有实质性的进展。

  而后于2015年,深业地产公布了该鼓楼滨江地块的项目案名和产品规划,项目案名为“深业滨江半岛”,项目规划分3期开发完成,包括5栋住宅、2栋写字楼以及一个商业中心,同年项目首期入市。

  于2017年12月,深业再度出手,在南京青龙山生态新城、地铁小镇连拿两地,总斥资22.6亿元。不过,目前地块项目“深业青珑上府”尚未进入销售,在售项目仅深业滨江半岛。

  “深业来南京也好几年了,这次能在核心拿地还是不错,因为河西南是一个容易打造品牌的地方。”尹霄飞说道。

  对比起深业这个已驻扎南京5年的深圳外来客,港龙则是完全的新人。

  港龙这次摘得的桥林G84宅地位于浦口区桥林老城,由港龙以2.9亿元底价竞得,楼面价8573元/平方米。地块位于浦口区桥林街道浦乌路以南、南湾街以西,土地面积2.82万平方米,容积率在1.0-1.2。业内认为,该宗地块靠近江北,位置有些偏,不过好在依托了南京长江五桥沿线概念。

  不过,对港龙感到陌生的不止南京,或还有港交所。

  据悉,于今年10月23日,港龙中国地产集团有限公司递交了赴港上市的IPO招股书。招股书显示,港龙地产于2007年在常州成立,专注开发主要作住宅用途的物业业务,已扩展至长江三角洲地区周边城市,并在2018年进入上海以及河南省和贵州省多座城市。

  对于资本市场来说,这无疑是一家规模极小的迷你房企。截至2019年6月30日止六个月,港龙上半年物业开发及销售收益为16.6亿元及5.9亿元,且收益均来自4个城市的9个开发物业的物业开发及销售。

  但截至2019年7月31日,港龙地产则拥有56个项目,总土地储备约为471.5万平方米;可销售及可出租的已竣工项目建筑面积约8.46万平方米,占总土储比例为1.8%。

  即是说,港龙地产所拥有项目中开发状态项目占比较多。有业内人士猜测,港龙或许近段时间内迅速出现了集中补仓的情况,这才导致了可售面积的短缺以及开发中项目占比较多的现象。

  而据了解,今年以来港龙加大了拿地步伐,如7月和8月,港龙地产在江浙4座城市拿下四宗地块,新增土地储备24.74万平方米,总对价36.1亿元。

  这家即将上市的房企,似乎有意在登录资本市场前进行一场狂奔,以增加自己的土储与底气。不过拿地频繁随之带来负债上升,截至2019年6月,港龙资产负债比率由去年末升至分153.9%。

  南京是这家急需扩张的房企的新一站,而下一站又会是哪呢?

来源:观点地产网

编辑:wanghao

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