广州写字楼供应及空置创新低 创新零售业态层出
http://www.funxun.com房讯网2018-1-12 11:42:04
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[提要]近日,世邦魏理仕发布《2017年广州房地产市场回顾与展望》,解析广州优质商业地产市场状况与趋势。

  近日,世邦魏理仕发布《2017年广州房地产市场回顾与展望》,解析广州优质商业地产市场状况与趋势。

  优质写字楼市场:供应低谷,空置水平创历史新低

  2017年全年,广州新增写字楼供应22.6万平方米,是自2007年以来的供应低谷,同比2016年减少76.2%。而吸纳方面,全年吸纳量达到59.7万平方米,尽管吸纳量同比减少24.4%,但足以令空置率同比下降4.9个百分点,年末空置率7.5%,创历史最低。其中,珠江新城空置率更是比2016年下降了6.2个百分点,第一年录得个位数的空置水平。

  大面积空置迅速去化,业主议价能力大幅提高,租金增长加速。租金全年同比上涨6.5%,增速较2016年增长了2.5个百分点。其中,琶洲和珠江新城租金增长跑赢全市平均水平,琶洲甚至录得13.1%的年度租金增长。

  从租户组成方面开,通讯/新媒体/科技(TMT)成交占比继续攀升。TMT、金融服务业和专业服务业继续位列全年成交前三。而按照面积计算,TMT占比达到29.5%,较2016年提升五个百分点;金融服务业位列第二,占比25.6%,也较2016年提升1.6个百分点;但排名第三的专业服务业则仅占13.9%的年度成交面积,占比较2016年下降5.9个百分点。

  世邦魏理仕广州顾问及交易服务|办公楼部主管黎青山表示:“预计2018年供应量将大幅增加至50余万平方米,但其中的甲级供应仅有2座,共约19万平方米,甲级供应仍然稀缺。区域分布方面,未来一年的主要供应将分布在琶洲、金融城及万博。而珠江新城预计没有新增甲级供应,是近八年来的首次,将支撑该区域租金的持续上扬。另外一方面,2017年下半年,国内及国际多个共享办公品牌开始布局广州,大面积需求持续旺盛,预计新一年市场将有共享办公品牌的集中成交。”

  优质零售物业市场:购物中心租金微涨, 餐饮市场百花齐放

  2017全年供应量和吸纳量分别约39万平方米和36万平方米,较2016年上涨31.1%和0.7%。全年租金仅同比微涨0.5%,至每日每平方米36.6元,但得益于开业的低租金策略,社区型购物中心年内便录得4.5%的租金增长。空置率上升0.1个百分点,至7.5%。

  租户表现方面,采用传统运营模式的百货及超市的关闭潮持续。与此同时,与物流配送紧密结合及主打生鲜,包含餐饮服务的新型超市,则积极扩张。餐饮市场百花齐放,创新品牌不断涌现,尤其是单品店和网红餐饮,扩张积极,当中不少还获得Pre-A轮融资。未来一年,餐饮热度预料将持续,广东餐饮品牌在各地购物中心差异化的努力下,被引入外地市场,走出广州,同时也有外地餐饮品牌积极探索并落点本地。

  世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部主管严思慧表示:“2018年预计有47万平方米新增供应,除了珠江新城以外,其余项目大部分分布在社区商圈。尽管供应并不少,但年内这些项目的开业对核心及次级商圈已有物业的租金影响有限。新零售背景下,实体零售重燃热情,未来购物中心的功能中,销售会减弱,衍生出展示、体验、就餐、聚会、娱乐、服务和教学等复合多功能。线上线下的紧密结合、科技应用会是零售业未来的发展趋势,对购物中心而言无疑是利好。”

  优质物流设施市场:七季度首次新增供应,大湾区规划利好

  2017年仅四季度录得约11万平方米的新增供应,结束了近七个季度的“供应荒”。新供应主要位于从化及南沙等区域,包括黄埔和增城等广州核心仓储区域则仍然缺少高标仓供应。

  需求方面,随着周边包括佛山和东莞物流仓租金的增长及大面积空置的减少,这些区域对广州仓库需求的分流作用有所减弱,且由于核心区域供应欠缺,去化速度改善,空置率较2016年末回落2.3个百分点,至9.9%。尽管如此,但业主态度务实,2017年租金仅录得0.8%的租金增长,至年末的每月每平方米35.7元。

  世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|工业部主管邓伟表示:“2018年预计供应将达25万平方米,是近五年的供应高峰。新供应分布在从化、花都和南沙,传统区域的萝岗和增城仍然没有供应。在当前周边城市仍陆续出现新落成物业的情况下,这些新增供应恐将带动全市空置率的上扬。

  在大湾区规划利好及跨珠江口基础设施的加快推进下,珠江口西岸受到投资者关注。中山作为多个基建项目——包括深茂高铁和深中通道的西岸落点,以及作为珠三角东西岸的连接点,也被认为是受惠于港珠澳大桥的城市,成为物流地产商积极布点的区域。而佛山东邻广州,尽管对物流而言,在珠三角的区位稍逊于东莞,但相比后者,佛山供应更多,租金议价空间相对较大,也能覆盖未来珠西的增长需求,因此仍然是未来物流市场的热点区域。”

    来源:凤凰房产广州站

编辑:wangdc

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