收缩土地供应 温州房价连续两月持平
http://www.funxun.com房讯网 2014-9-22 9:17:08
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[提要]国家统计局昨天发布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,继7月份持平后,8月份温州新建住宅价格继续持平,这在全国68个城市房价普跌、仅厦门上涨的列表中尤为显眼。

  34个月持续下跌后,温州房价趋于企稳。

  国家统计局昨天发布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,继7月份持平后,8月份温州新建住宅价格继续持平,这在全国68个城市房价普跌、仅厦门上涨的列表中尤为显眼。

  值得关注的是,温州房价两个月持平,与限购松绑、收缩土地供应量等系列措施“刺激”有直接关系。多位市场人士昨天接受《第一财经日报》记者采访时认为,跑量去库存仍是温州时下楼市主题。

  成交量升价稳

  国家统计局公布的数据 显示,8月份,温州新建住宅价格比2010年下降20.7%。与此同时,二手住宅价格下跌0.6%,较2010年下降23.3%。

  事实上,温州房价最高峰出现在2011年,全年商品房均价达33289元/平方米,远超京沪等一线城市,房价收入比是杭州的2倍,商品房竣工和销售面积比超过3。

  也就在2011年下半年,温州爆发民间借贷危机,中小企业资金链断裂。过度炒作的房价,自2011年9月至今年6月份,出现34个月持续下跌。数据显示,去年温州商品房均价降至22644元/平方米,降幅达32%。

  与其相印证的是,诸多中介等业内人士反映,温州一些次新房市场价比最高价时下降了百分之五六十,大多数普通住宅下降幅度也在30%~40%。

  在土地供应调整、6月限购松绑等刺激下,今年7月温州新建住宅价格出现首次持平,成交出现“量升价稳”。

  8月份,温州一手房成交量3337套,环比上升23.91%;销售商品住宅3219套,环比上升29.28%,均创下今年成交量新高。二手房延续7月份增长势头,8月温州成交量2464套,同比上升7.27%,高出上半年月均1000多套。

  “近两个月,成交量上升,价格相对稳定,市场企稳比较明显。”温州平安易居总经理姜毅说,目前交易量主要还是消化库存,以刚需和改善性用户为主。

  据统计,截至今年6月底,仅温州市区累计待售商品住房9780套,按照近12个月销售情况计算,约需消化12.9个月。另外,有业界人士认为,二手房待交易量也有近万套,再加上一大批拍卖房、安置房等,库存压力大。

  温州泰和房产总经理林育认为,9月份,温州市区几大高端楼盘相继推出,预计会带动9月新建住宅价格指数上涨。姜毅认为,今后持续一段时间,温州房屋成交将会呈现量升价稳。

  收缩土地供应

  林育认为,除限购松绑外,控制土地放量是温州七八月房价维稳的主要原因。

  今年前7个月,温州市区商住用地出让356亩,不到全年计划供应量1257亩的1/3,同时加大城市中心区土地放量比重。

  而2010年之前,温州对土地供应一直处于“饥饿营销”状态,政府每年推地不足600亩。2010年开始提升,供应量达1060亩。2013年,则飙升至3028亩,超过前5年的供应总量。

  事实上,近几年温州土地供应加大,与财政依赖程度较高有明显关系。今年5月份,同策咨询研究中心发布报告显示,温州土地财政依赖度在80%以上。

  土地财政依赖度高,这与正在进行的温州城市空间扩张、基础设施建设大幅投入有直接关系。在土地出让收入、财政支出等权衡中,温州选择在房价下跌过程中增加土地供应的策略。

  2013年,温州市调整土地出让金分配政策,由以市财政为主转变为区财政为主,部分区域在利益驱动下快速增加土地供应量,同时市区综合楼面地价由2011年一季度的6389元/平方米降至2013年四季度的4788元/平方米,下降幅度达25%。

  土地供应加大,引发房价继续下跌,对经济形成巨大压力。

  在温州,房地产与实体经济、金融业的联系特别紧密。温州市政府负责人称,房地产融资占银行信贷比重为26%,高出全国8个百分点;房地产抵押贷款比重 58%,高出全国29个百分点,因房价下降、授信贷款萎缩等相关问题形成的银行不良贷款比重24.9%;温州实体企业参与房地产开发和投资的贷款比重达 66%。

  在“保房价”、“保财政”权衡中,温州今年选择收缩土地供应量,并提高城市中心区出让比重。

  由此出现,温州土地出让收入大幅下降,又对地方财政支出形成较大压力。今年前6个月,温州土地出让总面积为287.8公顷,同比下降了58.05%;土地出让总价款为118.95亿元,同比下降了39.87%。

 来源:第一财经日报

责任编辑:liuy

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