全联房地产创新论坛暨房讯全国品牌战略发布会直播实录(三)
http://www.funxun.com房讯网2019-4-11 16:41:00
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[提要]致敬创新者:FUN连世界,XUN接未来。2019年4月11日,全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。

  房讯网讯 致敬创新者:FUN连世界,XUN接未来。2019年4月11日,全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。

  作为全联房地产商会2019年房地产+互联网战略的首场品牌活动,论坛由全联房地产商会与房讯网联合主办,邀请全联房地产商会核心会员企业、房地产开发商、金融机构、投资公司、渠道代理以及产业链代表等500位嘉宾共聚一堂,纵论泛地产新生态,探讨房地产创新趋势、科技兴业,共谋房地产行业转型升级,推动中国房地产平稳健康发展。

  全联房地产商会秘书长赵正挺,当代置业执行董事兼总裁张鹏,京投发展总裁高一轩,亿翰智库董事长陈啸天,北科建集团原董事长郭莹辉,中交房地产集团副总经理周济,全联房地产商会副秘书长、房讯控股董事长刘凯等商会领导、行业大咖、意见领袖纷纷出席,围绕当前房地产企业坚守与创新、房地产媒体与营销进行观点分享与思想碰撞。

  在500位嘉宾共同见证下,房讯品牌焕新与战略升级仪式重磅发布。全联房地产商会副秘书长、房讯控股董事长刘凯表示:"2019年,房讯坚持'聚焦房产变革、服务产业升级'的愿景,在全联房地产商会领导下,以'fun传播'为核心战略,致力于推动新科技、新消费、新服务引入房地产行业,全面进军住宅地产、存量地产、资产管理,在新房、二手房、家居装修、写字楼、产业园五大房地产领域,围绕媒体、数据和营销展开创新与变革。"

    以下是直播实录(三):

  主持人:感谢陈总!

  2018年房企出现去地产更名潮,本质是多元化布局已经全面开展。TOP30房企70%发布了多元化战略,TOP100房企97%布局了多元化业务。

  有研究机构报告指出,目前,主业扩张和多元化业务拓展目前是房企的两大战略重点。在房地产白银时代,房企如何转型升级,如何创新跨界?让我们听听行业领袖怎么说。对话主题是:守正与创新--房地产创新方法论

  首先有请特邀主持嘉宾:

  刘  凯先生  全联房地产商会副秘书长、房讯控股 董事长

  有请对话嘉宾:

  张  鹏先生  当代置业 执行董事兼总裁

  陈啸天先生  亿翰智库 董事长

  高一轩先生  京投发展 总裁

  郭莹辉先生  北科建集团 原董事长

  周  济先生  中交房地产集团 副总经理

  刘凯:张鹏总和陈啸天总的演讲是围绕创新和战略,我作为媒体的代表,还有开发商,今天人员还是比较全的。

  今天有三个问题,也是围绕房地产创新。第一个问题,回归商业本质的创新,万般美好,重在体验。经过数十年发展,中国房地产行业已经由增量时代进入存量时代,科技的应用将助力房地产的转型,撬动巨大的存量市场,同时科技作为民族基石也是房地产的基石。房地产很大,好像不太好创新,但是围绕房地产已经出现了很多有意思的IP,尤其将大数据、AI创新科技与房地产进行融合,擦出新的火花,科技地产的融合是时代必然趋势,也成为房地产转型创新的主要方向。

  张鹏总给我们介绍了当代企业创新的思考和实践,您认同这种观点吗?或者新科技、新消费、新空间、新服务角度,为我们解读房地产企业如何与科技融合?

  张鹏:地产商走到最后可能是两类企业:一类变成金融企业,美国房地产是金融业,因为很少自有资金。还有一类高科技企业,一个是科技,一个是金融,主要今天说科技,能够把地产的全周期,房地产开发每一个节点全部都集团,作为绿色科技的公司,20年前有一点点科技的基因,大家都不太清楚绿色建筑的时候就去做了绿色建筑,它不是钢筋水泥的概念,还是要往钢筋水泥注入或者融合很多全周期的建筑系统。这几年我们每年都出一本战略规划白皮书,就叫做《地产科技化的战略规划白皮书和产品规划》,就试图不断把科技和房地产开发的重要节点都很深刻地捆绑在一起,是从两个纬度思考这个问题的:一个项目开发周期的角度,别的企业也会这么考虑或者对企业的策略、战略有所布局,不过大家侧重点深浅不一而已。无论地产拿地之前,还是地产项目公司获取土地之后开工之前,开工以后和你把项目彻底交出去,这个周期科技的影子都若隐若现。有的是投了,有的是别人去做,但是我们特别愿意有些自己的事情,拿地之前先用AI深度学习,VR建模,对当地城市规划,城市布局、客户群进行大数据分析。

  我去年去了一趟澳洲,盖房子不用了人了,装配化了,机器人盖房子,因为劳动力成本太高了。后来我们说跟你们合作,学习一下像中国的高层建筑用智能机器人如何装配化,又能建造的过程用先进的技术速度更快,效率更高。这家企业说不跟你们合作,我们被中国人骗了好多次了。但是我们得琢磨这件事儿,在整个过程中BIM的应用,现在住宅我们都用BIM。过去怕投钱,成本高,现在越来越复杂,得去做。后期运营以后,把工建建成以后,水电煤气能源监控是不是能够实时回传到信息中心,能够用有效的策略把它降低,我们是做了一个云平台,全国60多个社区,每天水点煤气数据回传,如果没有集成。越来越多地产商说这些东西,但是真正落地跟企业战略有关,跟营销有关,真正要做确实需要人财物的投入。这是从地产的拿地之前,到社区运营以后,信息化全面介入。

  还有从居室一直到城市,居室的科技居室,现在大家都在讲智慧家居,我们在讨论产品定位的时候,我经常说这是伪命题。其实大家都不用,有几个C端客户躺在那里一键做了所有事儿,但是你不能不知道,不能没有这种技术储备,分产品线。这是不是跟科技的融合。

  前两天见了一个创业团队,跟我讲了说所有的楼宇居室配电箱加入一个模块以后,居室里各项数据都能够收集回来。我考虑的是安全隐私问题,就没有再深入看。但是越来越多的这些延伸在地产开发的每一个环节不同的行业人都在深度思考科技、信息、大数据跟C端、跟房子是什么关系。从居室往外说科技梯控又是大数据集成平台,我们比较擅长的温度湿度等等的,这些东西都需要科技力量的介入。到了社区我们会有效性发布会,在通州MOMA做了AI信息云平台,每个人从小区前路过或者进入小区,数据平台中可以找到这个人的信息,当然一定是保证安全和隐私的。小区里的居民危险源的识别,高空抛物,物业工人的维修违法,以后越来越多的借助于AI和VR,更大范围的科技城市。

  我讲的这个逻辑都是把科技的力量和地产开发和客户的全生命周期结合到一起,我认为一定是抢占这个先机,让企业变得科技感强一点。从地产的开发中剥离出一些和创业和孵化和科技能够结合的更深度的,让它成为一个新的商业模式,在跑道上跑起来,走到一定程度的时候地产业不是地产了,地产就是科技公司了,因为它跟资本也要结合到一起。所以我是赞同这种观点的,把科技和地产很好地深度捆绑在一起。

  刘凯:第二个问题关于创新发展和坚守主业。四个模式延伸产业链、资源的平台化整合、金融化改革、聚焦细分领域这四个部分,五个现象:房地产+共享经济、房地产+文化、房地产+金融、房地产+服务、房地产+互联网,有些新技术在信息化,在房企当中的一些应用。

  综合以上,当前房地产企业正处在创新发展与传统坚守相结合的阶段。这个观点大家是不是认同,首先有请郭莹辉郭总从开发商角度为我们解读一下与房地产有关的创新问题。

  郭莹辉:现在对开发商赚钱能力越来越挑战了,也越来越考验我们的创造性。我们赚钱大概两方面:三种能力和四种算法。无论住宅、商业、产业,现在赚钱方式要么有体力,要么融资能力,更高一层是智力,产业地产是好多种业态的产品线,全周期、长周期,非常考验我们对一个园区、科技小镇、产业新城,整个城市的把握。这些高的整合,产品的整合,需要跨知识体系的集成。这三种能力不同企业表现出来不一样。

  我们在能力之下有什么战略逻辑选择呢?四种算法:地产+,+上各种各样业态就是细分的产业地产。地产还可以-,原来全流程,现在减流程,就轻资产,从开发+轻产运营服务输出,这是做减法。还可以做×,大开发商买地越来越困难,可不可以一级开发,销售越来越难,那不能持有物业经营。从一个社区到一个社区+产业社区+配套变成城市运营商,中国城市化进程,300万、500完城市又放量,又需要扩容,城市的生长在中国不会停止,地产商可以放大我们的生存空间。

  减法就是地产科技就是做垂直,就是把我们过去某些开发商舍不得在研发投入上,一张户型图从南到北,现在不行了,就把我们的不同客群,不同分层进行了产品量化,必须精细化、科技化、人文化满足不同客户的需求,越来越精、专、细。原来高周转、大规模、低成本,现在靠提质增效,靠微细的投入和机会,赚取长期的收益。

  为什么刚才讲的是商业模型?产业地产很多人做反了,给你一块住宅地,政府说要做产业,产业地产往往在城市郊区。很多开发商思维逻辑是传统住宅开发逻辑,赶紧把住宅地尽快开,变现金流,现金流出来以后想着怎么做产业。或者利润沉淀到持有园区物业上,这样的结果是郊区这个项目融资银行不敢给你贷,因为住宅卖不动。第二区域不成熟,价格不给价。这种产业地产思维如果是房地产的套路来做,必死无疑。我刚才说的结果是因为在住宅上既赚到多少利润,所以不可能借了钱做配套产业,所以必然没有钱投,也做不出来,包括没有产业合作伙伴做也不成熟,试错成本提高。

  我过去经验,上来先做产业局部,产业地价格很便宜,住宅的成本可能是产业的2-3倍。先用小的投入做产业,用产业进行各种融资、创新,融来钱贴补到住宅项目,产业因为在建设过程中招商带来微观的,产业园员工对住宅有需求。一边做产业,一产养住,这样时间虽然拉长了,但是住宅随着项目成熟和周边园区,这个住宅利润会一个周期高于所谓的高住宅。这样一个项目的利润从3800卖到1.5万,8年、7年、6年,一个来回虽然慢,但是产业成功了,住宅利润起来了,产业也没有伤,住宅也没有耽搁,这是产业地产的逻辑。

  主持人:去年房地产去地产更名潮愈演愈烈,这是不是多元化布局的一个表现。TOP30房企70%发布了多元化战略,TOP100房企97%布局多元化业务,有机构认为主业扩张和多元化业务扩展是目前房企两大战略重点,比如多元化方面,特色小镇、文旅、养老、长租公寓等等的传统多元化方向仍然是房企布局的重点,但是也有瞄准高科技的,比如人工智能、物联网、机器人,还有做智能汽车的。有请高一轩高总从房企角度分享一下主业扩张和多元化业务如何战略布局,协同发展。

  高一轩:刚才我在下面听陈啸天总讲核心竞争力和多要素之间的整合串联的关系,我觉得非常有价值。核心竞争力和多要素之间的串联就是智慧生态圈,我们是轨道交通、车辆基地物业核心竞争能力的,一方面来自股东背景,我们是北京地铁的业主。我们团队过去十年在一个细分领域的深耕,我们现在是有这样的股东资源背景,同时有在细分领域的深耕共同铸造了我们的商业模式。核心竞争力只能有一个,没有一到两个,因为不管在什么领域,核心只能有一个,其它的是依托这个核心或者围绕这个核心进行的要素串联和整合,我们是在为它服务的。当代是绿色建筑为抓手的,有无数的拓展和要素串联,这个中间的抓手就得有,否则你就转行了,不是我自己核心竞争力之下做的串联,而是依托我的资金优势进入另外一个行业,这首先要明确。京投发展做这件事的时候我们坚持的十年只干一件事,就把车辆基地研究透,做到好。

  现在进入新的时期,昨天我们公司开会的时候讲,我们已经交付在北京有15000户的物业,跟15000户业主做了深入互动,会来买我们物业的人是有比较明确特点的,他是一类人群,虽然会有细分领域不同差距,但是还是总体比较年轻,偏高科技对新的事物接受能力比较强。我们虽然现在有能力把地铁上盖的影响通过我们自己的专利技术解决,讲故事的时候人家买你房,说明人家接受新事物的能力非常强,在这里我们会布置新的业态。要素串联的逻辑应该是客户的需求,对他们的家庭的结构、消费结构,包括职业的结构,有非常明确的研究,围绕着他们的需求在我们的空间内容和服务里进行匹配。诚然,很多行业,特别零售业在今天市场关系下,竞争是日趋激烈的,也非常艰难,为了满足更好的用户体验,在一上来的时候开发商的优势会体现出来,我们会补贴,更长的免租期,更好的装修。我们一个项目大概有2.5万跟地铁紧密结合的商业空间,虽然很小,跟20万平米的商务中心相比我们很小。我们现在打造的是非常有调性的商业空间,跟居住在我们社区里的,以中关村上地IT企业程序员为主的80%的购房结构对于新潮、体验,周边有4所中学和职业技术学院,年轻学生为主的人群是高度匹配的。我们做了非常详细的研究,觉得这里匹配非常好。

  在这个年龄的人群里,他们其中有很重要的需求是他们的小孩都要上幼儿园和小学,每天在社区里一转上午10点左右遛娃,我们打造了5万平米的空中园林。我们引入了清华附中整套教育体系确保业主小孩在这里得到教育。未来根据他们需求还会做很多其它生态的引进,这样大的分类大概九种业态,会根据不同的车辆基地的特点,购房人群的特点选择合适伙伴进行匹配,有些好的也会进行直接投资。核心观点一定要有你自己的一个核心竞争力,这是特别重要的。这个核心竞争能力一定不是想象出来的,它得是真实的,确实在竞争过程中能够有非常明确的优势,这个可以是在资源端,也可能是产品端,或者在服务端,这三个端都可以。

  再就是你的核心竞争能力一定会帮助你有机会抓取到你的客户,因为如果是资源端,资源价值相对来说就是低,价格上就有一定竞争优势,这样就会帮你抓取客户。如果产品端溢价能力强,产品端的服务能力强,也会抓取特定的客户。被你竞争优势抓取来的客户再进行细分,在空间场景内容上的匹配和打造,最后形成一个要素的串联,这应该是我对企业发展的一个粗浅的理解和建议,这也是我们过去十年来一直坚守的一个过程。今年我们开始进行规模化复制和扩张了,上盖物业进入全国很多城市,但是相信它是从需求出发的,依托核心竞争能力,这个商业模式不管说一定赚大钱,但是至少是安全的扩张。这是我们企业发展的想法。

  刘凯:您是战略咨询专家,这次论坛就由您做总结性发言。

  陈啸天:前一阵子正好见了程国祥(音),在聊的时候他跟我讲,他让我跟他聊特色小镇,想打造成另外一个IP,除了住宅之外。我说你怎么想的,他说八个字,这八个字不管守正也好,创新也好,还是大家想从哪个点切入,鹏总是绿色为核心,郭总是产业相结合。用这八个字跟大家一起共勉"市场为大 以人为本"。"市场为大"就是不管怎么做,创新也好,守正也好一定是闭环模式,必须是正向的,经得起见证,能有价值的。"以人为本"需求串联起来,没有需求的模型是伪模型。不管守正,还是创新,这八个字是根本。

  刘凯:"市场为大 以人为本"作为这次论坛结束语。谢谢各位老总,也谢谢坚持到最后的各位来宾。

  主持人:尊敬的各位来宾,各位会员,各位朋友:

  "全联房地产创新论坛暨房讯网品牌战略发布会"所有议程到此结束!

  我代表房讯网再次感谢大家的光临和指导,同时也希望大家在今后的日子里继续关注全新的房讯网,继续支持全联房地产商会系列活动。再次感谢各位领导嘉宾的光临!

    来源:房讯网

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