北京商办重获新生 写字楼投资趋势向好
http://www.funxun.com房讯网2018-7-5 8:52:00
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  近年来,由于商业地产售卖困难、住宅持续热销,一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义盖房,商住房一时销售火热。

  2017年3月,北京住建委发布公告,宣布要进一步规范本市商业、办公类项目管理,商住进入限购时代;同年5月,上海市政府正式下发商住房整顿方案,对已售但未交付商住房集中整改。2017年的政策严冬,使得办公市场成交接近冰点。从数据来看,2018上半年市场正在逐步复苏。

  价格回暖租金反弹 写字楼投资趋势向好

  2018上半年,多数城市写字楼供应缺位、需求旺盛,成交价格同比小幅回暖1%,就目前价格走势和市场活跃度来看,未来价格仍有上涨空间。全国写字楼租金更是强势反弹,同比上涨1.9%,预计未来还有更进一步攀升的可能。

  写字楼整体趋势向好,和二线写字楼市场形势的变化有密切关系。随着城市化进程的推动,在“一带一路”等系列政策利好的助力下,重点二线城市价值得到显着提升。供应方面,大型知名房企开始重点布局二线城市,二线城市写字楼项目的增加使办公空间保持良好的扩张趋势。需求方面,二线城市也保持了良好的增长态势。高新科技产业、互联网公司成为租赁主力,新兴办公模式的稳步发展,为市场带来更多的租赁需求。二线城市对人才的吸纳量成为办公面积扩张、租金价格上扬的催化剂,此外,近两年甲级写字楼开发的占比有所提升,也是租金的增长点。

  云房数据显示,2018上半年多数城市租金呈不同幅度增长,其中广州租金同比上涨10%,其次为杭州,租金同比上涨7%。究其原因,一方面是两座城市经济发展前景广阔,吸纳了大量高新创业型企业,形成了产业聚集效应,另一方面配套完善的核心商圈的租赁需求较为强劲。租金降幅最明显的是石家庄,因商业聚集度不高且市场供应过剩,导致租金同比下滑8%。

  写字楼成交价上涨 投资回报率普降

  2018上半年,受成交价格和资本价值攀升的影响,写字楼各项回报率均呈下降趋势,甚至全部跌破监测期内最低值。其中,长期持有租赁回报率受成交价格上涨的影响最为显着,环比下滑0.5个百分点,降至6.5%。经五年转售预测推算,写字楼转售回报率目前为7.4%,若均价仍保持快速上涨的态势,回报率将会持续下滑。

  云房数据认为,受二线城市土地价值上涨、办公供应短缺和一线城市大宗资产交易价格持续攀升等因素影响,全国写字楼成交均价回暖走高,再加上写字楼资本价值的上涨,推动了整体写字楼回报率普降。但从长远来看,写字楼投资趋势还是总体向好的。

  长租收益二线两极分化 北京迎来投资新契机

  2017年的政策严冬之后,北京办公写字楼市场迎来了新契机。2018上半年,北京写字楼表现一枝独秀,不仅租金位于较高水平,空置率也偏低,仅8.4%。云房数据认为,北京未来一年甲级写字楼供应充足,有高达1043.6万平米的供应进入市场,租金水平将稳中有升。

  静态租赁回报率方面,西部区域重庆、西安等发展较好的城市带动了周边城市发展,写字楼需求向周边城市分流。华中区域回报率有明显回升,无锡、长沙等城市表现抢眼,无锡近年来受益于太湖新城板块的发展,在商办市场活跃度较高。

  长期租赁回报率方面,一线城市一度呈下降趋势,二线城市出现两极分化。上升区域主要分布在西南、华东区域,长沙、武汉投资回报表现良好。宁波商圈聚集度不高,写字楼投资仍处于下行通道。

  历史转售回报率方面,表现较为优秀的是武汉和石家庄,预测这两个城市未来五年投资回报涨幅空间较大。无锡、天津和广州写字楼的远期投资价值较高,但目前租赁转售收益较低。

  云房数据结合19个城市豪宅的未来转售及长期租赁回报率,对房地产投资方案进行评估,制作出了写字楼房地产投资价值导向图。评估结果显示,最适合投资的城市是武汉和石家庄,适合长期持有租赁的城市是长沙,适合短期持有售出的城市是天津,最不适合持有的城市是宁波。

    来源:和讯房产

编辑:wangdc

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