陈啸天:当前房地产市场与战略选择
http://www.funxun.com房讯网2018-6-28 15:02:00
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[提要]2018年6月26-27日,第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新"。

  房讯网讯 2018年6月26-27日,第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新"。

  来自300家开发商和运营商、金融和投资机构、物业管理公司、代理经纪公司、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

  亿翰智库董事长陈啸天出席论坛并做开幕演讲,详细解析了当前房地产市场与战略选择。他表示,房地产到了存量的阶段以后注定进入稳定的阶段。未来二十年,房地产行业将不仅仅是盖房子,同样要有很多的新内容做,比如说产业,房地产除了会作为经济的稳定器,未来还会承担产业的载体。陈啸天认为,未来央企国企、规模化的房企、地方龙头企业三类企业具备良好的发展空间。

  以下是陈啸天发言实录:

  陈啸天:大家好,感谢刘总的要求让我给大家做一个战略汇报,我结合当前的环境跟大家做一个分享。主题是当前的房地产市场与战略选择,我们看今天的房地产怎么动,或者我们怎么做,客观上来说取决于大的国际的博弈,当前中国国际关系里面最核心的就是中美关系,这是第一个。当前的宏观的变化客观上来说已经不在于我们的商业地产行业,也不在于今天做产业园区,商办的同事的想法里面,更重要的大的环境变化还是在宏观层面。

  先给大家汇报三个内容,第一个是讲行业形势。我想分享一下,在变的环境里面,房地产接下来的角色怎么选择,在一个大的变化环境里面,我们控制不了宏观环境的变化,房地产行业到了今天,经过二十多年的发展,98年算起,已经是整整二十年了,今年2018年全国上下都在讲我们四十年的改革开放。还有一个数字,98年住房改革,全面货币化,今年也是二十周年,也可以简单的说住房改革的全面市场化二十年。

  这二十年的房地产发展时间里面,今天的房地产行业已经进入了存量时代,前二十年房地产行业借助于中国的城市化和住房改革,成就了一批优秀的企业和企业家,同时也成就了房地产行业的规模化发展,未来二十年,房地产行业将不仅仅是盖房子,同样要有很多的新内容做,比如说产业,在中美博弈的大背景下,产业有特殊的地位。

  三个内容,第一个,不管当前的外部环境怎么变,整个房地产行业去杠杆很厉害,前几年我们国家有一点降准,很多人提出了股灾跑掉了,房地产会继续疯狂,大家知道所有的量化宽松都是点式的,是定向的,并不是一防水资金大量的渠道流入的房地产行业,其实不是。这一轮房地产会有收益,但是并不是全方位的收益。

  宏观角度讲的接下来是经济的稳定期,下面有四个角度。

  第一个,美国因素已经驱动中国房地产行业三轮巨变,美国倒逼中国经济的转型。过去我们几十年的发展,加入WTO成就了中国经济高速的发展,因为经济的高速发展,中国的城市化也在加速的推进,房地产借助经济的改革快速的上升。如果从外部的环境角度来看,08年、14年、17年,14年到16年美国的选举导致了15年年初,我们跳过了14年,导致了15到17年,房地产行业高速的增长,在今天我们也看到了,17年,尤其是进入18年年末,我们跟美国的大的环境,客观来说,美国已经不仅仅是冲击金融行业,更大的冲击中国的经济系统,对房地产也会带来大的挑战。

  第二点,我们需要承认,一房地产房地产投资处于高位支撑了经济发展,另一方面也限制了社会的需求,房地产的消费压抑了整个社会消费,大家知道经济的三架马车,投资、贸易、内需,内需这几年始终受压制。

  第三个,结构性的去杠杆仍是主基调,如果还是大量的资金和资源,仍然像过去的二十年拼命的进入房地产,对经济的发展还是会受影响的,所以当前我们所谓的降准,有一点点量化宽松,大家又幻想资金流入房地产,今天不管有没有美国的因素,房地产自身已经到了这个阶段,经济结构自我调整的需求也不大可能像过去,房地产再也不会出现像过去这样的角色。

  前一些年,我们都知道,每年的年底和年初我们都会公布一个经济当年的增长率,就是GDP。7.0还是6.8,每一年都会公布。

  这几年我们连GDP的增长目标都不说了,大家想过这个事情吗,我们每年是不是要公布GDP的增长目标,对房地产的角色影响非常深远,从我们国家的政体结构,一旦年初公布了GDP的增长,比如说7.0,那么我们在这个过程中,各个部委会按照季度来实现增长7.0的目标,怎么做呢,一个季度结束来看GDP增长多少,7.0,感觉很好,就这样发展。二季度只有6.8,怎么办,很有可能我们的动力没有了,房地产是最快的,GDP有缺口就拉房地产,拉房地产最快的就是打兴奋剂,把资金和需求放开,一夜拉起来。三季度一看效果太明显了,今年也可能不是7.0了,而变成了7.2,但今年7.2了,明年压力就更大了。赶紧把房地产全方位打下来,7.0已经够了。

  我们过去这些年,因为每年公布GDP的目标,房地产的角色就是经济的助推器。经济上行的时候,一旦有了缺口,我们习惯性的,最好用的也是房地产行业,所以过去我们说房地产是经济的助推器,不好听的就是“夜壶”,太好使了,用完了就不重要了。所以我们看到这些年一旦需要你的时候,会很快的爆发起来,全方位的增长。不需要你的时候全部都打,房地产过去这几年大起大落,非常的明显。

  今天房地产已经自我到了高位的存量阶段,只能承担不是经济的助推器,而变成了稳定器,作为压仓石,保证一定的贡献,解决一定的就业就可以了。

  所以我们称之为房地产当前的治理逻辑,15年年初为了应付美国的国内选举,产生了不可控的结果,我们又放开了量化宽松,没有任何增长,暂停了七八年的公司债都放开了,把压了四年之久的限购、限贷变相的松开了,大家知道,政府推动房地产行业做什么,资金往下落,资本往价值高位流,导致的北京、上海、深圳15年下半年开始暴涨,资金优先个往这些区域跑,16年的9月,我们开始变了,称之为一线二线继续去杠杆,三四线继续去库存,就是把一线二线按住,放开三四线。

  到17年年初,其他的三四线和县城继续去库存,就是16年开始到17年年初,很多的三四线已经过了,我们开始打,没有过的三四线还是去库存。当前的房地产逻辑我们是需要按住一头,放住另外一头。什么时候国家说三四线都有泡沫了,我们要按住,一二线必须要放开。这个国家房地产需要解决一定的就业,拉动一定的投资,所以房地产今天的角色是稳定器,不再像过去经济有缺口就上,经济一旦满足了全下。因为这个逻辑意味着不管房地产做住宅开发,产城,为了能感受到城市和城市之间的一波波的联动,行情只可能是一波波的联动,所以你不会一直好下去,房地产今天注重的是结果。

  房地产行业从原来的经济助推器到中美博弈大背景下,房地产到了存量的阶段以后注定进入稳定器的阶段。

  第二部分,我想跟大家汇报一下,我们很多房地产行业的同事都想,既然国家现在全方位打房地产,我们怎么办,很多的企业家也在想我们怎么办,因为我个人的确,我跟20多个企业家进行互动,很多人都很担心,未来二十年,房地产行业需要兼顾两端的需求,不再是单边的需求,单边已经没有用了。

  我再解释一下,第一个,客户来说,房地产行业我们可以这么解释,不能叫做看多房地产行业,过去的二十多年城市化成就了房地产行业,成就了优秀的企业和企业家以及众多的非常优秀的社会化的职业精英包括在座的各位。

  房地产过去二十多年的成长,在当前的中国政体结构下,经济体系下,尤其是在大家看到的今年以来,习大大向全世界表示,中国未来仍然坚持改革开放继续走下去,意味着什么,中美未来的博弈,中国的复兴,我们的中国梦将建在市场化的逻辑,商业的逻辑,与全世界的国家竞争。

  未来中国仍然是市场、商业化的逻辑主导,意味着什么,我们国家需要的是优秀的企业家,优秀的企业,我们需要的是非常专业、职业化的精英。如果我们从这样的战略的高度看当前的中国的经济体系下,哪一个行业能够像房地产行业经过这么多年成就了这么多的企业家和精英。我看到的是今天的环境下,中国和国际化情况下只有房地产有先发的优势。当前的房企什么人才都敢用,你是优秀的人才,未必只是做开发的,其他的行业真的不一定敢用。

  房地产对资金的需求非常大,各种金融的创新,产品的结构化设计。大量的企业家也好,总裁、高管去全世界考察,我们真的有国际化的视野。大一点的房企都是全国化的布局,每天都跟地方政府打交道,我们知道政府需要什么。二十多年的房地产发展路径,各种领域,房地产企业和企业家心态很成熟,这个行业的心态很成熟,二十多年。

  所以我看到这个行业二十多年培育的优秀的精英,在国际化博弈的情况下,如果房地产行业演化、诞生的职业化的群体在未来国际化的竞争,会有很大的先发性。

  房地产这些年更多的是整合者,因为是整合者,所以敢于去各个领域做产业,资本的运营,国际和的视野,理解政府的需求,有成熟的心态。所以未来房企可能会做成钢铁大王,水果大王,都是有可能的。

  房地产除了会作为经济的稳定器,未来还会承担产业的载体。房地产,大量的就业者都叫做住宅开发,其实不是,我们理解为左右手关系,我们左手从政府获取资源,土地也好,资金也好,都是国有的。拿了以后我们自己把它整合一堆策划单位、设计单位,创意单位,施工单位盖成房子。

  我右手是什么,盖好房子卖给消费者,双边市场,左手我们汇聚资源和政策,我称之为B2G,右手是做B2C,过去二十年,我们的住房是为了改善全社会对住房升级条件的需要,过去二十年房地产行业更多的是单边需求,驱动了房地产高速增长。

  到今天,房地产变成了存量市场,也是到了今天,国家需要实实在在做产业了,所以B2G是趋势了,什么意思呢,就是政府要的,产城、产业园、PPP、特色小镇,长租公寓等等,这些都是B2G的市场。

  这些细分的领域这几年都起来了,因为B2C已经进入了存量阶段,不足以支撑政府的需要,也是因为当前的中美的博弈下,我们需要实实在在的产业。所以B2G开始发力了,未来,尤其是从现在开始,房地产行业也进入了双轨的阶段。B2C市场还有惯性,B2G政府已经发力了。当前房企的拿地公开招拍挂,拿不拿到都难过,第二个是收并购,也没有很好的资源了,好的资源都被政府拿去和招拍挂差不多了。第三个呢,政府告诉你要地吗,我有,你来吧,但是不能只做住宅,你要给我做一些产业,而且你讲什么概念都没有用,什么时候投资多少,什么时候开始动工,什么时候招商,什么时候企业入驻,什么时候发什么证,都写清楚了。政府的B2G的逻辑非常清晰,房地产行业已经进入了政府的套路里面。

  所以我也称之为房地产过去二十多年,我们应该说借助与国家的资本,借助国家的资源,房企完成了原始的积累,到了今天开始反哺这个社会。

  什么角度开始反哺呢,就是产业,国家的发展和民族的经济都需要产业,所以现在的房企开始往产业看的更近,这个过程太突然了,需要转变,政府也想在很多政策方面跟进,但是也不知道怎么跟进,这是一个国家。

  好比2000年到2007年,谁也不明白物业管理可以这样做,设计可以这样做,到今天我们知道住宅的产品可以做到这个层面,B2G做产业也是一样的,今天都没有想到,但是大家都会往前探索,02、03年,住宅市场全面发展,04、05年政府全方位的放开按揭贷款,企业的公开招拍挂成就了房地产行业这几年的规模和成长,产城也一样,政策会不断的改进,但是方向不会变,因为国家需要。

  前些年社会各界对房地产有看法,觉得过了,但是房地产和国家的发展一体的。所以从未来来说,房地产反哺国家和社会这是必然的,不管我们愿意不愿意。

  你做了产业你会发现新的发展路径和发展模式会成就房地产企业未来的发展,成就房地产企业未来的形象。

  第三点,行业的未来需要兼顾两边,如果未来还是单边的B2C驱动整个房地产发展,那么这个市场很明显已经过了。今天的B2G市场已经开启了,这条路值得我们未来还有二十年可走。

  所以如果我们房地产行业仅仅理解为住宅开发,房地产只走了上半场,下半场跟全世界竞争,所以我们需要更多的企业家,未来我非常的看多。

  在未来的路上,跟我们起步一样,B2G大家都没有想明白,大家都知道今天做产城不赚钱,做产业园都是陷阱一样。

  当前做产业的有几种路径,第一种借助与国有平台,像协信借助企业的平台,卓越借助中国电子科技园的平台,泰禾入股的北科建,国有资源比较多。第二种是参股,产业的企业,我入股你,你去哪我们带着你,拿到地以后,产业你做,配套的建设用地我做。第三个,把产业的概念转化成文旅的概念,到今天也支持,养老、文旅这都需要,所以目前有三种路子。

  第三个方面,三类企业我比较看好,第一类,央企国企永远有优势;第二类,是规模化的房企,为什么大家都知道风险还要做规模,如果你为了利润,真的有一天你会发现卡在里面只剩下钱。我有规模上来了,才可以承载更多的人才,承载更多的资本,承载更多的技术和产业,承载更多的信息,如果没有,不容纳更多的人才、资本和信息的话,谈不上未来的转型,所以规模的价值在于通向未来的桥梁,今天大量的企业冲规模是有道理的;第三个是地方龙头企业,中国是人情社会,永远有它发展的空间。

  时间真的有限,我就讲这些,谢谢大家!

    来源:房讯网

编辑:wangdc

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