对2017年下半年全国楼市趋势的看法(房企篇)
http://www.funxun.com房讯网 2017-7-7 9:33:02
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[提要]今年上半年三四线城市对于这些房企的销售贡献度普遍较高,这是区别于去年的房企销售业绩大幅提升的一个非常重要原因。

  今年上半年三四线城市对于这些房企的销售贡献度普遍较高,这是区别于去年的房企销售业绩大幅提升的一个非常重要原因。

  综合多方面消息显示,2017年上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽,碧桂园、万科、保利地产、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿,其中,碧桂园、万科销售金额突破2500亿。从千亿房企数量来看,2017年上半年“千亿军团”房企的数量比去年上半年的5家有突破,增加了2家。预计2017年全年千亿房企数量将在20家左右,其中,碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入6000亿的军团。总的来看,2017年上半年“千亿军团”不断强化竞争优势,市场进一步向品牌品牌房企集中,品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。

 

 

  龙头房企:市场集中度增加,规模化惯性驱动房企继续盲动扩张

  从今年上半年龙头房企变化特征来看,虽然楼市已经进入下半场,楼市规模化的发展时代已经过去,楼市也进入新一轮的市场调整期,但是,今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降,反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新洗牌市场,进一步实现销售业绩快速增长,出现“大者XX”市场集中度不断提高的局面,甚至仅仅上半年就出现7家1000亿销售规模的房企,其中,3家房企销售规模突破2000亿,同时,500亿以上销售规模的房企突破了15家,100亿以上销售规模的房企也突破了75家。

  另外,从今年上半年销售金额TOP10房企尤其是已经达到2000亿规模以上的房企来看,在核心一二线城市楼市调控从严的市场背景下,三四线城市迎来了放量的窗口期,今年上半年三四线城市对于这些房企的销售贡献度普遍较高,这是区别于去年的房企销售业绩大幅提升的一个非常重要原因。

  从今年上述部分房企全年业绩目标来看,销售金额直指2000亿以上,甚至有的房企内部销售目标为6000亿。这并不是企业继续规模化扩张的个案。据笔者了解,企业规模化的发挥惯性仍然驱动房企继续盲动扩张。从品牌房企发展目标来看,在制定十三五发展计划之时,规模化仍然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目标。简言之,部分3000亿以上的房企规划万亿目标,1000亿以上的企业规划2000-3000亿的目标,500亿企业规划1000亿指标,刚刚百亿企业甚至就规划几百亿或1000亿的指标,区域化的房企急于全国化的市场布局,全国化的房企急于布局全球核心城市的战略扩张。总体来看,一方面,在规模化扩张过程中,市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中,市场集中度也会越来越高,另外一方面,我们也发现,典型品牌房企的规模化的速度似乎并没有降下来,大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,规模化虽然仍是未来趋势,但是,房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右(2016年高峰值11.7万亿),如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企,再有30家左右的千亿房企,那么,也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势,对于这些中小企业房企来讲要么被洗牌被挤出市场,要么在转型的道路上做的小而美,在行业中仍然有自己的一席之地。

  从下半年龙头房企销售业绩变化趋势来看,由于市场将进入实质性的调整期,龙头房企还会利用自己规模化的优势“保量”,即使“以价换量”也要“冲业绩”,确保规模上的市场地位。而此时,一部分中小房企势必会遇到资金的问题,也是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机,笔者预计,在今年下半年,“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎,比如像融创等这样的品牌房企。这些房企仍然会通过买项目买公司这样外延式扩张“冲业绩”。

  龙头房企:房企规模化惯性背后的危机

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年上半年房企销售业绩回升的表现并不意味着万事大吉,即使2017年全年房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表面的,并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。主要有以下四点理由:

  第一、上市房企利润率逐年下滑,利润率下滑情况下的规模化已经没有意义。

  同策咨询研究部数据显示,2016年房地产行业平均净利率为10.43%,虽然较2015年的10.04%略有回升,但是,净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看,房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

  对于2017年及未来几年的行业来讲,销售规模再大貌似没有太多意义,因为利润率在降低,今年的上市房企年报出来估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8-9%,销售规模千亿净利润也就几十亿,并且还背负80%左右的资产负债,规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大。风险主要来自于两方面:一是住宅市场短周期调控带来的企业资金断裂风险;二是,收益过分依赖住宅销售,非住宅销售的收益几乎没有,企业中长期的抗风险能力会减弱。

  同时,从市场预期来看,今年下半年和明年上半年核心一二线城市楼市即将进入调整的周期,市场销售的压力马上也会显现出来,届时,在去库存压力与企业资金面较为紧张的市场背景下,降价等促销措施也会不断增加,将继续导致房企获利能力不断下降,房企的利润率还会继续走低。而此时,资本市场也不会继续看好利润率持续下滑的房企,房企们再谈规模化已经没有意义。

  第二、即使未来2-3年甚至更长时间在一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转的市场背景下,由于在公开招拍挂土地市场拿地成本偏高,“地王”频现,再加上自持要求、现房销售、限售等政策面的特定要求,房企的未来运营风险在增加,过去两年市场上行期销售带来的利润也会被未来的运营风险侵蚀掉。

  第三、龙头房企销售业绩继续变大的同时,其持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低,房企的转型之路仍然“举步维艰”。而其他多元化新业务几乎不赚钱,也在不断侵蚀房企的利润,对于房企来讲,如果没有及时调整布局策略,没有利用好多元化融资渠道支持公司转型,房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

  从数据上来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示,大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%,很少有超过5%的;以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高,万达约为30%左右、宝龙地产为10%左右,最多也没有超过30%。房企转型之路仍然“路漫漫其修远兮,房企将继续上下而求索”。

  从上述分析来看,品牌房企尤其是以住宅为主的房企的转型更多的是停留在战略层面,或者媒体舆论层面,“地产+X产业” 转型执行层面并非如各大开发商所言去持有运营,或者在转型运营商过程中显得力不从心。即使有个别企业比如SOHO中国租金收入占到营收比例比较高,但是,租金营收的绝对额还不大,同时,由于销售对于企业的贡献下降,企业难以从销售的角度获得充裕的现金流,其持有型物业的运营只能依靠其他来源支持,比如整体出售上海的项目、资本市场融资等等。

  楼市下半场规模化不重要,谁是“龙头老大”也不重要

  毫无疑问,对于千亿军团的房企来讲,无论“白银时代”来临与否,未来几年仍然是其规模化扩张的阶段,千亿房企的数量及市场集中度仍然会受到市场的关注,尤其是对于未来谁当龙头老大将显得更加敏感。

  其实,最近几年市场上对于未来谁当龙头老大已经有多轮讨论,并且已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。其中,顺驰、绿城、中海等房企均称要赶超当时龙头老大万科,但事实证明,这些房企因种种原因,仍然事与愿违,无法最终实现这样的目标。今年上半年,碧桂园销售金额暂时超越万科,但是,笔者认为,在楼市下半场,利润率已经持续下滑的市场背景下,规模化已经不重要,谁当中国房地产市场“老大”意义已经不大。

  首先,从最近两年机构公布的房企销售业绩排名来看,不同机构的统计口径差异较大,甚至笔者发现,即使是使用统一数据系统的两家机构两家统计的结果也差异较大。笔者认为,这不免让业内外人士怀疑统计结果的真实性,或者这些统计结果仅仅是为了引起媒体讨论谁是行业“老大”或销售排行榜的舆论,而真实的情况不一定如其发布的排行榜的表现。

  其次,2017年上半年龙头老大之争并不是最终结局,笔者预计,2017-2020年及未来谁将是龙头老大的问题(销售金额或销售面积老大),仍将成为市场及媒体关注的焦点,未来仍将有其他房企继续挑战万科、碧桂园或其他的行业老大的地位,预计2017-2020年谁也难稳坐中国房地产市场“老大”的宝座,市场仍然继续处于博弈与竞争的状态。

  第三,在楼市下半场,住宅市场价格走势会相对平稳,房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间,房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势;市场不再会有普遍性的规模化增长机会,对于大多数房企来讲,依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。此时,对于龙头房企来讲,规模化特征表现越突出,其实是房企运营过程中累积的市场风险就越大,甚至规模化的惯性会将企业拖至短期内突然一夜之间崩塌的境地。因此,在楼市下半场,继续讨论房企规模化已经没有任何意义,同样,百亿房企、千亿房企销售门槛的变高与变低也没有太多实际意义。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,2017年及未来谁当龙头老大其实不重要,品牌房企的规模变得多大也不是最重要的,因为市场总是在变化的,市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外,人们往往关注企业规模怎么样,其实,在规模化扩张的同时,市场更应该关注企业利润率,如何提高利润率才是最关键的问题,同时,也应该关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样。这才是企业当前规模化背后每一个房企亟待解决的困局,也是规模化的房企化解当前运营风险的必然要考虑的问题。

  规模化之后,未来房地产行业龙头老大应该怎么做?

  首先,从中长期来看,在楼市进入“新常态化”的今天,开发企业不再会有之前那样“黄金十年”的发展机会和丰厚的利润空间,传统住宅市场已经走向“白银十年”,规模化时代已经过去。在“白银十年”这个时间段内,房价走势会相对平稳,房企很难在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间,房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。因此,房企在规模化扩张的同时,市场更应该关注企业利润率,如何提高利润率?如何成为最赚钱的房企?如何做利润率最高的房企“老大”有可能 成为未来最关注的话题之一。

  其次,当房企规模化达到一定阶段,势必会面临多元化转型的问题,尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下,房企更应该着眼未来,关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样,布局战略型产业,谋求转型发展,营造未来赢利机会。

  比如2013年以来,越来越多的房企开始调整发展战略并转型,从转型路线上各家也有所差异,但均显示出房企战略转型的方向,比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略,以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,未来房地产市场格局是在逐步发生变化的,未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准,也不一定以规模化为标准。未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化,在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域 “老大”、养老地产领域“老大”,或者其他细分地产领域“老大”。

  因此,总的来看,在未来,尽管房企仍然会关注行业“老大”的角逐,但是房企角逐的重点不一定是传统住宅领域的房企“老大”,也不一定是规模意义上的“老大”。随着“白银时代”的来临及房企战略转型的逐步落实,房企对于“老大”的注意力在不断发生改变,未来房地产市场“老大”极有可能会呈现出多个领域的“老大”,并且单个房企很难在多个领域并驾齐驱做“老大”。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者,同策咨询研究部总监

  来源:观点地产网

编辑:huangcy

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