乾立基金 甲级写字楼Q4交易归纳(上海为主)
http://www.funxun.com房讯网2017-6-30 9:06:04
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[提要]一线写字楼新增供应量大,同时总体需求放缓:受中央商务区新增供应有限、P2P退租潮、非核心商务区竞争等因素影响,2016年度核心商务区甲级写字楼净吸纳量较去年下降35%,为46万平方米。

  

 

    一线写字楼新增供应量大,同时总体需求放缓:受中央商务区新增供应有限、P2P退租潮、非核心商务区竞争等因素影响,2016年度核心商务区甲级写字楼净吸纳量较去年下降35%,为46万平方米。

  高端销售型办公楼市场销售量创新高:强烈的购买需求及大量的新增供应推升2016年上海高端销售型办公楼市场成交量创历史新高。2016年第四季度上海高端销售型办公楼市场销售量为499,106平方米,环比上涨191%,继2016年第二季度以后再创销量记录。

  2016年,上海核心区域写字楼市场供应放大、租金承压;非核心区则经历了蓬勃发展的一年。2017年,除了新兴商圈供应加码为企业选址带来良机,使内资企业有进一步释放需求的可能;银行、金融以及专业服务行业等传统高端写字楼租户仍有望在核心区市场中继续活跃;尤其是静安、徐汇和陆家嘴等空置率一向较低的区域预计会持续向好。

  2016年对中国经济和世界经济都是极具挑战的一年,但仍不乏跨境投资机会,外商直接投资和对外直接投资均维持增长。2016年,全国实际使用外资金额8132.2亿元人民币,年增长4.1%(未含银行、证券、保险领域数据,下同)。全年对外非金融类直接投资增长迅猛,高达1701.1亿美元,年增长44.1%。尽管全球政经局面令人担忧,跨境投资者仍对投资中国市场充满兴趣。市场饱和、本土竞争增加了获利难度,但中国市场仍有许多版块值得发掘。这也将带动上海优质写字楼的需求,并提升项目质量。资本外流管制加强,资金涌入国内写字楼市场2016年的房地产板块,尤其上海市场,依然是投资商的关注重点,大型内资保险公司尤为活跃。过去一年中,中国开发商频频占据境外大宗成交的头条。若如之前预测,2017年政府将进一步收紧资本外流管制,届时将有更多资金流向国内市场,而得益于流动性好、资产易于管理、市场透明度高,上海写字楼将仍是许多投资者的首选。

  从城市来看,2016年第四季度,中国各主要城市的总体办公楼租赁需求延续了年中以来相对较弱的态势,但北京、上海与深圳的各主要新兴商务区租赁成交量及问询量相当活跃。其中,北京的望京,上海的前滩、火车站板块受到大量旨在节约成本的传统中央商务区租户的关注。受整体需求减弱的影响,一线城市中,上海(中央商务区)与广州的租金小幅下滑,本季度分别环比下降了1.2%与0.8%;北京与深圳的租金基本保持平稳,本季度租金环比微涨0.3%与0.6%。从2016年全年来看,一线城市租金同比涨幅较2015年均有大幅下降。

  2016年全年,由于大量新增供应加之总体需求放缓,四个一线城市的空置率均出现不同程度的同比上升。其中,上海、深圳与广州的空置率在四季度末均升至12%左右。二线城市更是由于整体新增供应量不减,空置率保持在高位。

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  Source:仲量联行,Chamrich

  受整体需求减弱的影响,一线城市中,上海(中央商务区)与广州的租金小幅下滑,本季度分别环比下降了1.2%与0.8%;北京与深圳的租金基本保持平稳,本季度租金环比微涨0.3%与0.6%。从2016年全年来看,一线城市租金同比涨幅较2015年均有大幅下降。

  在二线城市,居高不下的空置率水平对租金表现持续施压。但在成都等部分城市,由于前期甲级办公楼的租金持续下降,导致与乙级办公楼的差距逐渐缩小,市场升级需求有所提高,致使甲级办公楼的租金降幅收窄。

  上海四季度交易情况概览

  核心商务区净吸纳量下降,短期内租金增长将趋缓

  2016年第四季度,上海投资市场十分活跃,共达成十三宗主要交易,总金额421亿人民币,环比上升190%。其中最为瞩目的交易为长江实业以200亿人民币出售世纪汇广场,买方为亚腾资产管理。大面积的自用买家持续关注新兴商务区的新建项目。如国家开发投资公司以52亿人民币收购了星外滩1号楼;红星美凯龙以21亿元收购了虹桥富力中心。核心商务区甲级写字楼净吸纳量为13万平方米;空置率小幅降至8.4%,环比下降0.7个百分点,同比上升2.3个百分点。受中央商务区新增供应有限、P2P退租潮、非核心商务区竞争等因素影响,2016年度核心商务区甲级写字楼净吸纳量较去年下降35%,为46万平方米。全市年度净吸纳量中,次级商务区约占65%,浦东约占70%。

  受新增供应影响,南京西路商务区的空置率上升4个百分点,达7.2%。南京西路商务区上一次较大幅度的空置率增长还要追溯到2013、14年,嘉里中心二期南北塔、嘉地中心、恒基688的入市;自2015年中至本季度之前,该商区始终保持着3%上下的极低空置率。未来两年内,南京西路商务区还将迎来包括兴业太古汇二号楼、博华广场、世纪盛荟等新建甲级写字楼项目。预计短期内租金增长将趋缓;但在合理的租赁策略下,这些高品质项目对租户的吸引力依然很强。

  P2P行业管制、核心商圈新增供应加码导致空置率上升

  2016年,P2P行业管制收紧引发的退租潮推升了部分商务区的空置率,如虹桥商务区的空置率同比上升4.4个百分点,达10.1%。但P2P公司在整个金融行业中占比有限,意味着相关负面影响仍可控。

  2016年第四季度,非核心商务区空置率环比小幅下降0.5个百分点,同比下降4.3个百分点,达22.8%。受已取得稳定入驻率的项目推动,非核心商务区平均租金环比上升2%,同比上升3.4%,达每平方米每天人民币5.5元。

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  从2016年四季度上海中央商务区甲级写字楼的租金与空置率数据可见,浦西中央商务区空置率环比上升1.5%达到9.1%,浦东中央商务区空置率环比上升1.4%达到7.9%。由于四季度有大量新增供应入市,非中央商务区空置率上升2.2%达到18.1%;浦西租金9.6元/平方米/天,延续环比下跌1.5%,空置率9.1%,上升1.5%。

  统计数据显示,2016年第四季度上海全市甲级写字楼租金继续小幅下跌,环比下降0.42%。其中跌幅较大区域为核心商圈(环比下降0.89%),新兴商圈的平均租金则保持平稳上升(环比上涨1.14%)。

  四季度全市各大核心商圈租金都有不同幅度的调整,跌幅分别为:陆家嘴(-1.83%),长宁(-1.52%),静安(-0.97%),徐汇(-0.95%),黄浦(-0.51%)。

  其主要原因是:核心商圈新增供应加码导致空置率上升,写字楼租户选择增多增加了租金谈判筹码;大虹桥、前滩等新兴商圈逐渐成熟,给写字楼租户提供更多选项,逐渐完善的交通配套以及相对低廉的租金,给核心商圈带来更大竞争压力;P2P金融退潮,一些市中心写字楼出现大面积空置,不得不降低租金。

  高端销售型办公楼市场销售量创新高

  强烈的购买需求及大量的新增供应推升2016年上海高端销售型办公楼市场成交量创历史新高。2016年第四季度上海高端销售型办公楼市场销售量为499,106平方米,环比上涨191%,继2016年第二季度以后再创销量记录。2016年年度成交量同样创下1,019,067平方米的新记录,同比上涨93%。同过去三个季度相似,内资企业继续显示出强大的购买需求。2016年第四季度,十个新项目共计建筑面积252,194平方米进入高端销售型办公楼市场,全年新增供应共计814,379平方米。本季度大部分新入市项目位于北外滩及虹桥交通枢纽。

  2016年第四季度,全市共有42个写字楼项目(72.5万平方米)取得预售证。2016年,全市共有97个写字楼项目(265万平方米)取得预售证,较2015年下降25%。2016年取得预售证的项目中,有30个项目(103万平方米)位于中环内。本季度写字楼销售市场总成交面积为104万平方米。2016年,全市写字楼销售总面积为277万平方米,较2015年上升了33%。

  销售市场的活跃,一方面来自大宗交易的频繁出现,另一方面受到新兴商务区项目的灵活去化模式的推动。本季度写字楼销售平均价格为每平方米人民币41,300元,总销售额为人民币431亿元。2016年,全市写字楼销售平均价格为每平方米人民币35,200元,基本与2015年持平;总销售额为人民币975亿元,较2015年上升33%。

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  发展趋势:非核心商务区新增供应将达历史最高,核心商务区供应形势较为严峻

  2017年,核心商务区预计有约130万平方米新增供应入市,其中65%位于浦西,尤其是次级商务区。北外滩将迎来星荟中心、金光中心等一批新建项目——也是虹口区自2012年后首批可租赁的甲级写字楼项目。

  2017年,非核心商务区预计有约195万平方米可租售新增供应入市,包括一批位于虹桥交通枢纽、世博片区的项目,前滩区域也有望迎来首批项目的交付。随着各新兴大型总体规划区域的建成交付,上海的建设环境及商务区景观将发生重大变化。未来两年预计历史最高水平的新增供应之下,核心商务区部分楼龄较长的甲级写字楼将尤其面对激烈的竞争冲击,租金和入驻率将明显承压。“地段”不再是项目成功的保证,促使开发商、运营商必须寻求改变,提供租金优惠、提升管理水平。联合办公空间发展愈加迅猛,写字楼空间的灵活应用为业主提供了面积去化、优化服务的新思路,为大租户提供短期扩租需求的灵活方案,并为近年十分活跃的初创小微企业提供孵化空间。

  而非核心商务区的供应形势较为严峻:在2017年将有近130万新增供应于各区域遍地开花,所以短期内空置率将会继续上升。此外,由于不少新增供应来自于大虹桥等新兴商圈,预计空置率上升带来的竞争压力将迫使全市写字楼平均租金继续调整。

  喜忧参半的2016年,上海核心区域写字楼市场供应放大、租金承压;非核心区则经历了蓬勃发展的一年。在刚刚到来的2017年,除了新兴商圈供应加码为企业选址带来良机,使内资企业有进一步释放需求的可能;银行、金融以及专业服务行业等传统高端写字楼租户仍有望在核心区市场中继续活跃;尤其是静安、徐汇和陆家嘴等空置率一向较低的区域预计会持续向好。

  其它一线城市三季度交易情况概览

  北京:空置率整体微升,租赁需求有所减弱

  2016年第四季度,北京甲级办公楼市场共有三个项目竣工交付,总建筑面积达16.6万平方米。北京甲级办公楼整体空置率进一步微升0.7个百分点至5.6%。另一方面,CBD及其周边商务区的建成项目,特别是楼宇品质相对较低的项目,继续受到租户、尤其是外资租户退租的影响,这也给市场整体的入驻率造成一定压力。金融行业仍是需求的主要来源,银行和各类投资公司保持相对活跃的扩张态势。从租户来源来看,内资企业仍占主导地位。而外资企业的扩张则因其对中国市场的策略不同而呈进一步分化的趋势。

  2016年第四季度,北京甲级办公楼平均租金达人民币336.9元每平方米每月,环比继续微降0.1%。部分楼宇品质较高、空置面积较少的项目仍能录得较高的租金水平。但东部市场传统商务区的部分业主因为租户承租能力下降而选择以较低的租金增幅续约租户,这在一定程度上对市场平均租金水平造成影响。

  CBD及其周边空置率环比分别上升0.3和1.9个百分点至4.8%和6.1%,而其平均租金水平继续录得微幅下滑,环比分别下降0.5%和0.7%至人民币366.7元每平方米每月及人民币297.2元每平方米每月。

  总体来看,年底淡季令租赁需求有所减弱。金融行业仍是需求的主要来源,银行和各类投资公司保持相对活跃的扩张态势。

  深圳:新增供应较大,整体空置率上升

  本季度深圳市有三处甲级写字楼入市,其中一处深圳湾全自用。由于目前市场新增供应较大,2016年第四季度空置率较上季度小幅下滑。2016年,深圳市甲级写字楼市场新增供应较大且吸纳力有限,使得全市空置率较去年提升明显。2016年下半年市场供给大于需求,租金和售价均承压下滑。

  2017年第一季度,预计有三处甲级写字楼入市,新增供应42.2万平方米;由于新增供应和需求有限,未来市场的空置率水平将进一步提升。

  第四季度全市租金环比下滑2.0%,至人民币每平方米每月221.9元,同比下滑0.8%。本季度全市除宝安区其余三区租金环比均小幅下滑,其中福田区租金环比下滑明显,环比下滑2.9%至每平方米每月252.6元。本季度宝安区的写字楼租金环比上涨1.1%至每平方米每月138.8元。

  第四季度,深圳全市甲级写字楼平均售价环比下滑2.1%至每平方米人民币55,961元,同比上涨3.2%;除宝安区售价环比呈上涨趋势,其余各区均呈下滑趋势。本季度全市甲级写字楼回报率环比下降18个基点,至4.56%。除罗湖写字楼回报率提升,其余各区回报率均呈下滑趋势。

  深圳未来将进一步提升创新产业的占比,新型产业的涌入将提升深圳办公用房的需求,促进深圳甲级写字楼市场存量的去化。由于近几年深圳甲级写字楼新增供应以每年近100万的体量增加,市场接近饱和,开发商预计将放缓新项目的进度以适应市场的需求。

  广州:总吸纳量大幅增长,吸纳表现优于预期

  第四季度,全市甲级写字楼吸纳量超过19万平方米,而年度总吸纳量达71.4万平方米,同比大幅增长97.9%。珠江新城持续受到租户追捧,成为世界100强企业的办公集聚区域,占据全市76.4%的甲级办公需求。知名大型民营企业支撑甲级写字楼需求,由于其承租能力有所增强,升级搬迁动作活跃。本季度,全市甲级写字楼租金保持稳定,为每平方米每月人民币154.8元。珠江新城租金水平则持续上涨,环比和同比分别上升0.2%和1.9%。反之,天河北和越秀区租金水平则有所下跌,环比分别下降0.2%和0.3%。

  第四季度,广州甲级写字楼市场共有四栋项目建成交付,为市场带来约33.4万平方米的新增供应。全市空置率上升至13.8%的水平,环比和同比分别上升2.2和0.1个百分点。租金则环比保持稳定,同比上升0.9个百分点至人民币每平方米每月154.8元。

  2016年,广州甲级写字楼市场迎来高位供应。然而,受益于新项目较长的预租期和大面积租户的租金优惠力度,写字楼市场吸纳表现优于预期。

  越秀区租金环比下降0.3%,平均为人民币每平方米每月119.3元,空置率环比下降0.3个百分点至7.4%;天河北区域租金环比下降0.2%,至人民币每平方米每月155.4元,空置率环比上升0.6个百分点至3.1%; 珠江新城租金环比上升0.2%,至人民币每平方米每月174.8元,空置率环比上升1.4个百分点至15.3%; 琶洲供应继续放量,推高空置率环比上升7.9个百分点至35.6%,租金则环比保持稳定,平均为人民币每平方米每月116.3元。

  甲级写字楼市场发展趋势分析

  写字楼市场租金增幅放缓

  上海仍然是中国2016年投资的首选目的地。上海今年继续主导中国房地产投资市场,全市交易总额达到928亿元,占中国总投资的44%。北京排行第二,占2016年交易总额的22%;深圳第三,占比4%。与往年相同,办公楼市场占商业交易份额最大,为中国交易总额的52%;综合体项目占15%,零售物业占14%。由于电商表现强劲,仓储和工业需求从过去占投资总额的1-2%,增长至2016年的7%。上海办公楼市场占全国办公楼交易的67%,并继续保持中国投资市场的赢家。这是因为大多数潜在买家(尤其是国内投资者)认为上海的投资市场环境将长期保持强劲。

  大量新增供应将在未来一年内导致浦东、浦西的核心商圈租金下调,调整程度或将差异显着:在新增供应涌入后,浦东租金应在2018年回调;相形之下,来自核心区及次中心区域的竞争将在中短期内导致浦西租金持续下调。

  非核心区新增供应处于高位,竞争加剧

  未来几年,非中央商务区新增供应量将持续处于历史高位,从而加剧新增项目之间的竞争。另一方面,办公需求外扩:2015年,上海核心商务区租金均价是10.7元/平方米/天,非核心区域租金均价是5.5元/平方米/天,两者租金差额达95%;在商业配套上,2015-2018年非核心商务区主要商铺市场供给为约564万平方米,由于更完善的设施建设,年轻白领更愿意在非核心商务区办公。

  乾立观点

  我们认为,2017年,核心商务区供应放大、租金承压,新兴商务区供应加码为企业选址带来良机,使内资企业有进一步释放需求的可能;银行、金融以及专业服务行业等传统高端写字楼租户仍有望在核心区市场中继续活跃;尤其是静安、徐汇和陆家嘴等空置率一向较低的区域预计会持续向好。

  上海:一线城市的需求将保持稳定,除金融与专业服务业将继续主导甲级办公楼需求以外,高速发展的TMT行业(科技、媒体和通信)的租赁需求以及民营企业建立区域性或全国总部的购买自用需求将保持强劲态势。但与此同时,一线城市新增供应压力不减。上海更将达到历史峰值,传统中央商务区将面临进一步的压力;一些交通便利、配套完善、高品质项目涌现的新兴区域将继续成为亮点,租金表现预计也将拉近与传统商务区的差距。

  来 源:凤凰网

  编 辑:chenhong

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