深圳商办调控“温柔一刀”开发商直呼:疼得很
http://www.funxun.com房讯网 2017-5-12 8:44:06
分享到:
[提要]虽然并未像其他一线城市,直接宣布个人无法购买,但是这“温柔一刀”也切断了后续房企开发建设的小心思。

  悬挂了四个月的心终于落地了,作为最后一个对商办公寓调控的一线城市,深圳市规划国土资源委员会(以下简称深圳市规土委)发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(以下简称《通知》),明确指出了未来开发商不能再偷面积,商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计。虽然并未像其他一线城市,直接宣布个人无法购买,但是这“温柔一刀”也切断了后续房企开发建设的小心思。

  商办不得采用住宅套形式设计

  该《通知》着重在建筑平面设计上规定,明确指出了商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。具体来说,卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置;严格限制外墙凹槽的设置。商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开发式楼梯;对于包含有商业功能的综合楼,商业用房原则上应在裙房内集中布置。

  另外,在套型建筑面积方面,《通知》规定,单栋(座)建筑同一楼层内,套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和,不得超过该层办公建筑面积的50%;研发用房单套建筑面积不得小于180平方米等。

  事实上,今年1月13日,一份由深圳市规土委出具的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)流出。其中同样提到了,关于建筑平面布局,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计,还严格限制外墙凹槽设计,减少了开发商从非功能性凹槽中偷面积的可能性,明确表明禁止商业指标改造成公寓。

  此次《通知》的内容和之前《意见稿》相差无几,均对未来项目拥有商业指标和办公楼指标想要转化成公寓售卖,杜绝了可能性。

  有房企人士对中国房地产报记者直言:“市面上这么多公寓类型,不少都在打擦边球,把原来办公用地或商业用地性质上换个名义做公寓,降低销售压力。如果没办法将其他类型的用地转成公寓出售,将对房企的资金回流产生大影响,尤其是中小房企。那未来市场就更是强者愈强的局面了。”

  而深圳控股董事会主席吕华3月就在业绩会上表示,“因为现在住宅很热,热的大家都是有点喘不过气来,为什么不把这部分需求转移到商业物业跟研发性的物业?实际上这部分的供应量很大,所以我们判断这方面政府应该是鼓励,不应该再去限制,我们也是这样向政府做政策建议。”

  商办、研发型公寓市场巨大

  根据2014年颁布的《深圳市城市规划标准与准则》,真正的商务公寓,用途范围是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”。也就是说,备案用途为商务公寓的,本身带居住属性。

  目前房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘。这些楼盘打着“不限购”、“不限贷”的旗帜招揽购房者,成为市场上活跃的新兴市场。

  尤其是2016年3月,深圳限购政策发布后,开发商推货热情异常高涨。去年10月深圳第二次调控后,住宅项目的预售证较难获取,在深圳各区新入市的项目中,公寓产品的供应比例越来越高,成交量呈爆发式增长。

  据深圳中原研究中心统计,2016年深圳商务公寓供应量约为110万平方米。其中,其他用途转为公寓的项目,供应量约占整体公寓量的30%。

  数据显示,2016年深圳公寓成交量较2015年上升6%,达到历年成交占比的最高水平。存量方面,截止2016年底,深圳公寓存量达到85.57万平方米;其中,商务公寓占57.66万平方米,办公、商业改公寓占19.98万平方米,产业用房配套公寓则占9.23万平方米。

 

(数据来源:深圳中原研究中心)

 

  今年3月底后,广州、北京、上海接连出台调控政策,明确规定商办项目不得擅自改变为居住等用途,新房不准出售给个人等。受此影响,商务公寓销售情况也有些许下滑,截至4月23日,4月出售了753套商务公寓,均价为69306元/平方米。

  深圳中原研究中心经理王飞对中国房地产报记者表示:“相比较其他一线城市,深圳商务公寓更为活跃,在新房市场占比近几年从5%急剧上升至20%,深圳楼市这两年金融属性也比较强。政策出台,影响面还是比较大,对房企在商办土地的选择上会相对谨慎。”

  此前暗访已经有项目改口

 

(数据来源:深圳中原研究中心)

 

  在深圳中原研究中心提供的一份商务公寓3月成交前十名榜单中,不少实际上为商办公寓。例如成交了80套的,位于宝安区的峰荟时代科技中心;成交了51套的,位于南山区的前海枫叶大厦;以及销售了35套位于南山区的诚盈商务中心。

  位于深圳市南山区11号线南山站和1号线大新站附近的前海枫叶大厦,对外销售的为一栋21层的LOFT式公寓,产权40年,户型在47至62平方米,均价为6.8万元/平方米。

  中国房地产报记者在深圳市规土委网站上查到,该项目土地用途为“商业服务业设施用地”,房屋用途为“办公”。4月底,中国房地产报记者曾询问公寓是否在售时,前海枫叶大厦销售立刻强调:“我们目前在售的是写字楼,而不是公寓,在售项目已经不多了。”

  该项目销售口风虽紧,但是1月刚推出市场时,是主打比周边项目价格低的公寓产品。有接近前海枫叶大厦的人士对中国房地产报记者表示:“开发商之前在蛇口打造过枫叶望海公馆,这个项目是拆了几栋村委统建楼盖起来的,敏感时期,不好直说是公寓。周边二手房价格也就6万元~6.5万元/平方米,作为公寓这个价格并不低,打的就是前海自贸区概念。”

  而位于宝安区的峰荟时代科技中心,深圳市规土委网站显示,土地用途为“一类工业用地”,房屋用途为“产业研发用房、宿舍、商业”。该项目销售对中国房地产报记者直言:“我们是工业用地,一定要以公司名义来购买公寓项目。目前价格在2.2万元/平方米,相比较是比较低廉的,适合投资。”

  不难看出,不少项目在调控出台前就已经做好了准备。接下来一段时间,商办公寓的销售势必会较为困难,开发商在推货上是否有更好的手段,市场静观其变。

  来源:中国房地产网

编辑:huangcy

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 碧桂园·壹中心 [武清区]

· 北京佳兆业广场 [朝阳区]

· 金隅·智造工场 [海淀区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770