326新政后商住市场接近冰封 不排除回到低迷状态
http://www.funxun.com房讯网2017-4-18 15:12:31
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[提要]商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的转变,影响深远,不排除市场重新回到四年前也就是2013年的低迷状态,所以我们对未来市场相对悲观。

    “326新政”出台已有20多天,根据住建委官方数字显示,商住的成交量接近冰封。
    “3月26日晚,北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,在建在售商业、办公类项目销售对象限定为合法登记的企事业单位、社会组织,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款,而开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米,其对写字楼市场的影响将远超预期。”4月14日,全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯在“第十二届全国写字楼展示交易会暨中国商业地产及投资专业博览会”上接受《华夏时报》记者采访时表示,商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的转变,影响深远,不排除市场重新回到四年前也就是2013年的低迷状态,所以我们对未来市场相对悲观。
    尤其是货币政策收紧,利率增加,而目前产品同质化严重,客群单一,去化压力加大,租售比难以达到投资回报需求,如何消化体量超过1000万平方米的商办类产品成为所有从业者亟待应对的挑战。


    一直以来,商住这个概念都是开发商玩的噱头,就是先按商业、办公用途报规划审批,在审批过程中,尽量将最小分割单元面积报小一点,便于以后的切割改造。商住产品不限购,不能落户,不能使用学区等住宅配套,购买时需要缴纳50%的首付款,贷款期限最长10年且用不了公积金,不计入住宅贷款次数。
    从2016年的市场情况看,北京普通住宅的平均单套价格为467万元,自住房平均为162万元,商住公寓平均为202万元,别墅平均为1086万元。商住一直是北京楼市刚需置业群体的替代型选择,其具有小户型、低总价等优势,是被高房价、限购政策挡在门外的“草根”们实现在北京置业梦想的一个渠道。
    据记者了解,200万元左右的商住类产品使其具有很强的投资属性,再加上刚需人群对商住房的追捧,其基本成为北京楼市成交的主力。从2016年1月1日至2017年3月23日,北京所有具有居住功能属性的物业合计成交90112套,其中商住类产品成交接近5万套,占比约为54.7%。
    不过,这种擦边球随着“326新政”的发布而结束,“326新政”把最小切割单元划定在500平方米,这意味着大幅度提升了商改住的入门门槛。更重要的是,新政将个人排除在可以购买商住产品之外,这实际上削减了几乎一多半商住项目的购买需求。
    就此,刘凯认为,“326”北京商办限购宣告北京商住市场的突然死亡,根据住建委的数据近来成交量几乎为零,有业内人士用灭顶之灾形容。

    刘凯指出,我们注意到上海、广州的商办限购政策相继出台,而根据统计2016年全国商办地产库存超过2亿平方米,因此全国商办地产市场同样不容乐观。目前"商办限购"杀伤力很大,政策幅度超出预期,市场及开发商集体陷入焦灼状态。目前看几种可能的解决途径包括:重新定位企业客群;以租代售;持有出租(写字楼、长租公寓);资产证券化(REITS)等。
    据记者了解,在刚刚结束的北京春季房展会上,业已看不到商办类物业了,而往年,“商住”往往是开发商力推一类物业。从3 27算起,截至昨日,合计北京商办类签约800套,相比之前跌幅超过九成,而且签约的项目集中在通州光大新北京中心、世界侨商中心等之前已经限购的通州区域,剔除这些个案项目,整体商办市场接近冰封。
    来源:华夏时报 作者:王晓慧

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