朱中一:房地产总趋势向好 “十三五”迎四大机遇
http://www.funxun.com房讯网2016-6-30 10:03:00
分享到:
[提要]我认为房地产企业一定要认识宏观调控的经济新常态的大背景,该创新的创新,该发展的发展,住宅还是我们的主业,但是像旅游地产、商业地产、产业园区地产等新兴业态我们还要关注。

  【房讯网讯】6月29-30日,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为"迭代与重构:产业地产的下一个风口",第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店成功召开,中国房地产业协会原副会长朱中一先生做主题演讲,题目是:当前房地产市场形势与十三五期间发展展望。以下为发言实录:

 

中国房地产业协会原副会长朱中一先生

 

  朱中一:房地产界的各位同仁、新闻界的各位朋友,大家好。刚才聂会长做了很精彩的报告,她的基本观点我是非常赞成的。

  房地产的供给侧改革我始终认为是一个很重要的问题,为什么呢?咱们好多房地产商,我是一直不赞成讲地产商的,因为真正的地产是政府在规划、政府在供应的,我们只是拿了地在搞开发,我们就是开发企业。但是我们的主业是开发,是开与企业。所以我认为在这种前提下,房地产的供给侧改革,它的核心就是地根、银根、财税制度,这个基本观点我非常赞成。我下面还会补充她的观点。

  今天主办方希望我讲一下当前的房地产形势与“十三五”对房地产的展望。

  当前的房地产形势是离不开经济新常态的大环境,国民经济的增长实际上在2007年以前是增长比较快的阶段,2008年以后,由于世界金融危机的大环境,我们的经济增速是放缓的。当然,房地产的特殊性是什么呢?2008年世界金融危机以后,我们实现了宽松的货币政策,导致了大量的资金进入了房地产领域,也使不少企业进入了房地产领域,所以我们房地产企业的数量也增长得快,也导致了之后房涨得也快。当然2010年以后,又进行了调控,那个跟当时的大环境分不开。

  但是我们的房地产到了2013年,2013年是一个增长的高点,但是到了2014年以后,就进入了房地产的增速换档期、结构的调整期,也是镇痛期。房地产的投资增速明显的从2013年以前的平均20%左右的增长,到2014、2015年基本上每年下降10%,到了2015年底增长只有1%了。确确实实是增速的换档期。但是话说回来,2013年以前的房地产快速增长,对改善咱们居民的居住条件发挥了重要作用。当然2015年是房地产的投资和各项指标都比较乏力。

  为了稳增长、惠民生、去库存,中央从去年二季度以来实施了一系列政策,应该说对支持老百姓自住性消费发挥了重要的作用,但是到一定时期,效应逐步在减退。今年2月份,又出台了一些政策,这些政策对咱们的房地产又打了一针强心针。同时,从2月下旬开始,到3月份,一些地方房价又上涨比较快,在“两会”以后,中央的政策又明显的开始有所调整。像上海、深圳、北京,包括南京、苏州,都出台了一些政策,这些政策显然大家都明白,对稳定市场是有好处的。

  目前市场总的来说是比较向好的市场,这是总体的趋势。但同时有两个问题已经形成共识,一个问题是地方市场的差异性,一线城市和部分热点城市量价齐升,同时三四线城市和部分二线城市库存量居高不下。这是一个问题。第二个问题是5月份以前包括6月上旬,一些地方的地王频现,好在现在政府比较关注,国土部也发出了声音。我认为这两个问题,从目前来看,上面的态度,我认为地方采取的政策都是上面分类指导的结果,这点我是绝对相信的。因为我跟建设部还是有一些来往的。从今年3月份以来,中央的政策显然是分类指导、因城施措、去库存是并举的,地方政府的政策都是上面指导和督办的结果,是反映了上面的意图。

  包括现在议论的合肥要出台一些政策,网上传的,确实有这个事情。我昨天打听了一下,合肥的政策是实行差别化的政策、规范市场次序的政策、增加土地供应等一些措施,7月1号开始实施。这也是上面指导和督办的结果,当然地方政府也很配合。

  权威人士在人民日报上谈了一些观点,对房地产的有些观点,楼市的政策应该回归到住房的居住功能,尊重其自身的规律,稳健的货币政策就要真正的稳健,要通过人的城镇化去库存,而不应通过加杠杆去库存,应该注重地方和中央的差别化调控政策等。我内心非常赞成,  在我退以前,我经常给上面汇报的,我经常谈这些观点。当然实施的时候有些差别,因为房地产对稳增长、惠民生、防风险这三个目标都有密切的关系,当一个行业跟三个目标都有联系的时候,要找到平衡点很难。因为地方政府确确实实由于在现在的财税体制框架里,要摆脱对房地产的依赖,对土地财政的依赖,也很难。但是不管怎么说,要想房地产平稳、健康发展,上面的指导思想是至关重要的,这也涉及到刚才聂会长讲的地根问题、银根问题、财税问题,我认为还有一个问题,很核心的就是房地产的定位究竟怎么定位,最核心的就是房地产自身的定位可能是要突出或者回归它的居住的功能,这是最主要的一条。不然的话,要房地产平稳健康发展确实很难。但是我想以后的政策肯定是根据这个政策导向去走的。

  还有一个问题是房地产的库存问题,确确实实在有些地方去库存肯定是很明显,那就是热点的一二线城市,有些城市去库存也有进展,但是不少地方的去库存任务很艰巨。不仅是待售商品房,关键是有些地方的在建规模也很大。当然我们说去库存不能是零库存,不可能的,因为也需要一些库存。但是有些地方的在建规模大,所以有些地方的库存规模还在增加。去库存还是要延续从过去的各个方面都要想办法,包括转型问题、扩大货币化的转型问题等等都要重视。最近两天都有报道,包括达沃斯论坛上,大家都特别关注,觉得这项任务很重。

  “十三五”期间,大家都很关注当前是什么情况,“十三五”期间房地产怎么发展呢,确确实实有不少挑战,有不少疑虑,但是我觉得咱们的机遇还是比较多的。我理解主要是四项。第一项,从国家来说,已经非常明确在“十三五”期间是咱们全面进入小康社会的决胜阶段,咱们的目标就是到2020年要全面建成小康社会,那个时候国内的生产总值和城乡居民收入总值到2020年要比2010年翻一倍。要全面进入小康,毫无疑问,咱们城镇常驻居民家庭的居住条件要通过购买或者租赁达到小康水平,这是必然要达到的指标。而且城乡居民的人均收入比2010年要增加一倍,那么老百姓的收入提高了,我认为对改善居住条件肯定也是有益的。这是第一。

  第二,新型城镇化的稳健推进和城镇工作会议提出的城市规划建设治理工作的加强,我认为对房地产肯定有利。当然,前段时间讲的3亿人口的问题,首先要解决1亿的常住人口,城镇化、市民化的问题。另外要解决1亿人居住的城镇棚户区、城中村改造和危房改造的两千万套的问题,这些问题都是比较死的,是刚性的。另外还有中西部1亿人口的就近城镇化问题,这个弹性比较大。但是不管怎么说,如果要真正解决,对房地产的发展空间肯定是比较大的。当然其中有一个比较难的问题,就是农业转移人口的市民化,要解决他们的难度确实还不少,农业转移人口的市民化,大家的收入条件有限制,要解决这一问题,需要一系列政策的配套。农业转移人口市民化的比例很小,要逐步提高他们的比例,就需要一系列的政策来支持,包括宅基地制度的改革问题,包括公共服务配套的问题,包括财政转移支付的问题等等,我就不展开了,因为现在的文件都已经讲到了。

  第三,国家对于自住型和改善型的政策是支持的,而且全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策,这个我认为还是能够见效的,这样原来城镇居民的改善性需求就非常大。

  第四,为了适应新型产业的发展和居民消费升级的需要,产业园区地产、旅游地产、养老地产、众创空间、物流配送中心、社区商业网点这些业态还是要发展。

  我认为以上四个方面还是有机遇,当然每个地方市场的空间不一样。房地产的供应侧应该抓住地根、银根和财税制度三个关键环节,有一些内容跟我们房地产的供应侧也有关系,就是在供应侧当中要适应需求的需要,这是一个大原则。另外我们的供应侧怎么样做到总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。当然从中央来说,我们的价格要跟消费者的支付能力相适应,理论上是对的,但是实际上很难做到。但我们怎么样做到价格基本稳定,这个始终是要考虑的。这里就涉及到供应侧当中的结构基本合理问题,这些结构就包括在存量房不断增大,不少地方库存量还比较大的情况下,怎么样坚持将去库存盘活存量和增加有效供给结合起来,为了节约资源、改善人居环境、提升居住品质,提升新建住区的环境质量,以及既有住区的结构更新通盘考虑。要大力发展二手住房市场的交易和租赁市场。在保障房设计上面,要由“十二五”的主要靠施工保障为主,逐步转向以租赁补贴和施工保障并举,尽量提高货币化的补贴比例。还要将由持有居住证的符合保障条件的城市的新居民纳入城市保障范围。在做好传统的住宅业态的同时,又要关注养老地产等新兴业态的发展。要加大企业兼并重组力度,提高行业集中度,提高企业专业化、规模化、集约化水平等等。

  当然要实现“十三五”的健康发展,创新发展的核心点是两点,一个是怎么样深化满足新市民住房需求为出发点的住房制度改革,这是一个重要的点。还有一个在创新方面,一个是互联网,一个是房地产的金融投融资创新。另外一个难点就是协调发展,协调发展的难点就是房地产业怎么样和新型城镇化协调发展,实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,而且与相关产业的协调和当地的经济发展相适应,这是一个重大的课题,但是不这样办也不行。另外绿色发展里包括了一个是要提升新建住宅的绿色竞争水平,继续推进既有住宅的节能改造,通过技术创新和建筑工业化、信息化的高度融合,转变传统的以现场浇铸和预制为主的方式,提高装配化的住宅的比例,提高标准化、部品生产的工厂化、现场施工的装配化、结构装修的一体化、过程管理的信息化,推广智能化应用。全装修的比例和装配式的比例,我认为国家正在研究制定当中,怎么样要有个目标,现在我们还是搞毛坯房,将来这种体制肯定是不能持续的。

  作为我本人来说,有两个工作我是多年来一直在跟政府建议,一个是供给侧改革是去年提出来的,当时我一看到供给侧改革我就一直认为作为政府部门一定要将供给侧改革和改进房地产的调控结合起来,通过推进供给侧改革或深化住房制度改革,以及相应的土地金融、财税制度的改革,来逐步建立和完善促进房地产业平稳健康发展的长效机制,这个作为我们房地产业协会,实际上坦率地说,在2010年的时候,当时我们就搞了这么一个促进房地产业长效机制的报告,给国务院有关部门。我们也深化土地金融财税制度的改革,也有好多建议,我就不展开讲了。

  还有一个是我本人2010年开始一直建议的,就是建议地方政府,当然首先是国家有关部门要制定住房发展规划,“十二五”的住房发展规划确实也是在我们的建议下制定的。现在的建议是,一定要制定“十三五”的住房发展规划,政府也在指定,地方政府也要制定。按照盘活存量,增加有效供给的原则,认真编制“十三五”住房发展规划,并注意发挥住房发展规划在引导土地供应、住房供应和稳定市场方面的责任,共建以需求为导向,以住房发展规划为指导的购租并举、市场配置和政府保障相结合的住房供应模式。这个问题也很重要。住房发展规划也是我们供给侧改革的重要内容,调控的重要内容。

  对于房地产企业,由于时间问题我就不展开了。我认为房地产企业一定要认识宏观调控的经济新常态的大背景,该创新的创新,该发展的发展,住宅还是我们的主业,但是像旅游地产、商业地产、产业园区地产等新兴业态我们还要关注。因为我本人协会的领导我是退了,但是我现在还是民政部的养老专家委员会的委员,我对这块比较关心。在住宅的发展里,咱们老年住区的发展也是一个很重要的内容,这里就包括了怎么样新建小区,还有居家养老智能化这块也要关注。既有住区的适老化改造也要关注。还要探索开发一些各种类型的养老住区。要盘活两个存量,一个是条件环境比较好的,像海南、云南、山东,以前所谓的旅游地产,现在存量房很大,这个资源很大。还有上个世纪90年代,不少政府部门,不少央企、国企在环境比较好的地方办的疗养院、培训中心,尤其是八项规定出来以后,这些地方基本上使用率很低,但是资源很好,我们的企业可以跟有关部门商量,怎么样盘活它,做养老和服务。谢谢大家,我就讲这么多。

    来源:房讯网

编辑:wulingya

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 中关村集成电路设计园 [海淀区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 国锐·境界 [密云区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯大厦 [朝阳区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770