房讯关注:这十大事件将改写2016年写字楼市场
http://www.funxun.com房讯网2016-1-6 13:22:00
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[提要]地产行业"十大事件""十大关键词"回顾比比皆是,却是唯独缺失了写字楼市场的。房讯网作为写字楼行业资深媒体,现整理出将改写2016年写字楼市场的十大事件以飨读者,敬请品鉴:

  房讯网讯 2016,止不住的来临。2015,挡不住的离去。

  各行各业都在盘点过去的一年,大谈阔步迎新。

  地产行业"十大事件""十大关键词"回顾比比皆是,却是唯独缺失了写字楼市场的。房讯网作为商业办公行业领先资深媒体,现整理出将改写2016年写字楼市场的十大事件以飨读者,敬请品鉴:

 

 

   事件一.众创空间

  自今年1月李克强总理视察深圳柴火空间,并在国务院常务会议中确定支持发展众创空间以来,"众创空间"一词红遍大江南北,并在全国一二三线城市如雨后春笋般诞生,阿里巴巴、海尔、京东等各行业龙头企业竞相涌入,中关村创业大街、杭州梦想小镇、苏州金鸡湖创业长廊等众创空间聚集区在催生行业新裂变,车库咖啡、创新工场、36氪等不同形态的众创空间在全国遍地开花。

 

 

  据统计,全国目前已建立2000多家众创空间,其中136家众创空间通过备案并被纳入国家级科技企业孵化器管理服务体系。伴随着全国"双创"热潮的风起云涌,我国众创空间在政策高度倾斜与民间力量广泛参与中高速发展,新模式、新服务、新理念不断涌现,新技术、新产品、新形态正在加速崛起。

  中国的众创空间虽然规模不大、数量不多、发展尚处于初期阶段,但具有鲜明的主题性,个性化,开源性和全民性。报告同时指出,创客空间在中国的发展仍然受到人才的制约,资深创客和运营管理人才缺乏是普遍面临的难题,另一方面,众创空间的主体比较单一,创融互动、创媒互动、创研互动、创政互动机制尚未形成,发展尚存在"瓶颈"。

  房讯点评:众创空间伴随着中国新一波创业潮澎湃而来,风靡华夏,无数个"马云"奔在路上,同时众创空间也为写字楼市场打开了一扇新窗。  

  事件二.2亿多库存

  全联房地产商会执行会长任志强把库存的问题上升到"目前房地产面临的最大障碍"。任志强表示,中国现存6.8亿平方米库存,其中住宅面积约4.3亿平方米,商业和写字楼面积约2.5亿平方米。

 

 

  "我们一年销售住宅面积约为10亿平方米,与库存之比为1:0.4,但是商业和写字楼一年只销售2亿平方米,与库存之比为1:1.2。可见,至少从现在来看,商业和写字楼的部分是存在一些问题的"。

  这并非危言耸听。毕竟,去年起房地产政策持续放松,但一年以来,库存不但未消化,反而增加。这都说明了,去库存难度是很大的。

  以2亿平方米左右的商业地产库存为例,只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量,难度可想而知。

  房讯点评:长久无法去化的高库存,是整个行业之痛,也是从卖方市场到买方市场的必经转型,地产人且行且努力。

  事件三.禁限目录

  8月24日,《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》(以下简称目录)正式公布。《目录》(2015年版)首次将城六区作为一个区域来实施统一禁限,城六区禁限产业比例达到79%。今后,全市禁止新迁入京外中央企业总部,城六区禁止新设立或新迁入市属行政事业单位以及行业协会等非紧密型行政辅助服务功能。

 

 

  房地产方面,目录提出东、西城禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目;朝海丰石四区东、西、北五环和南四环以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。此次在目录,禁止新建酒店、写字楼等大型公建的范围,从此前一版目录中的东、西城区,扩大到城六区,并划定了东、西、北五环和南四环以内这个区域。

  业内人士认为,这主要是因为城六区目前普遍存在着功能过多、人口聚集、交通拥堵等突出问题,是大城市病最为集中的区域。

  房讯点评:禁限之下,写字楼市场将形成多点多核心,由内向外衍生的趋势,但趋势毕竟是个过程,依旧有很多企业向往核心。走进来和走出去,这注定是个选择。

  事件四.城市更新

  随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少,不论是住宅市场还是商业地产市场,一线城市已经进入以存量房为主的阶段。而一线城市核心区传统写字楼开始步入升级改造时代。率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市,以"旧楼改造、存量提升"为核心的城市更新模式,则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。

 

 

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,城市有机更新在存量房时代最具投资价值,并将激发城市活力,再造城市繁荣,"相信传承与再生将会再续一个城市的传奇"。"在中国,大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。"

  "城市更新带来了用户生活方式及需求的不断更新、升级,过去单一的业态、产品难以满足。"秦虹认为,存量时代最终比拼的是,服务商所能提供的内容及可持续性。

  "作为现代服务业和先进制造业的载体,商业写字楼承载了巨额的经济价值。在存量房时代到来的背景下,应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产,提升其价值,是非常重要的商业地产发展模式。" 中国写字楼综合体发展论坛组委会秘书长刘凯先生表示。

  房讯点评:欧美商业地产市场,对商务楼宇收购、改造,重新定位出租,提升价值后,再通过金融工具比如REITs出售给投资者已经是一种普遍运作模式。市场风口已现,静候佳音。

  事件五.酒、商改写字楼

  12月16日,世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚在中国写字楼综合体发展论坛第12届年会上发布一组数据,数据表明写字楼物业已经超越综合体成为中国房地产大宗交易市场最受青睐的物业类型。

 

 

  同样是来源于CBRE的数据,大宗交易投资市场买方排名前2位的为房地产基金和主权财富基金及REITs,分别占比35%和25%,对于以上2类投资者来说,写字楼物业相比酒店和商业物业的收益更加稳定,且易于管理,故受投资者青睐。但在8月,由于《禁限目录》的出台,众多开发商出现惜售心态,北京核心区大宗交易市场写字楼项目紧缺,而央行在2015年的持续降息,降低融资成本,众多开发商及险资收购、并购项目的意愿强烈。

  面对购买意愿强烈,但供给项目紧缺的市场情况,部分开发商和投资者将目光转向因八项规定和电商冲击严重的位于核心区的小体量酒店和商业业态,由于其自身地理位置优越,区域内对于写字楼产品的需求旺盛。目前市场上已经有众多成功案例,酒店改造写字楼的案例如:新闻酒店、金融街洲际酒店、万豪酒店等,商业改为写字楼的案例如:华堂商场、LG大厦底商、中坤广场等。

  房讯点评:酒店、商场改写字楼是市场的选择,适者生存,及时调整,不正是当前地产转型期所亟需的吗。

  事件六.险资出海

  房地产服务商戴德梁行最新发表的研究报告指出,中国保险业的海外房地产投资将于未来几年大幅增加,预计到2019年年底,投资金额将新增730亿美元。

 

 

  戴德梁行资本市场研究主管及总监奈杰尔奥蒙表示:"目前中国保险业界五家最大的公司投资在房地产的资金仍未算多,只占公司总资产的2%以下,有些甚至少于1%。不过,近年保险业界的投资活动也有所增加,这一方面是政府放宽了境外投资的限制,令实力较强的保险公司加速海外购置物业的步伐,另一方面则是由于国内保险业资产管理规模值亦见增长。"

  近年有两宗中国保险商的海外物业购置备受注目,分别是安邦保险集团今年年初宣布以19.5亿美元收购了纽约华尔道夫酒店,以及平安保险公司去年以5.2亿美元收购了伦敦金融区的Tower Place大厦。

  "我们预料未来五年间,中国保险业的海外房地产投资规模将会从目前的水平上升至接近总资产值的5%,相当于新增730亿美元。"随着投资资金占比及资产管理规模增加,戴德梁行预期投放于房地产的险资将会大幅增长,及至2024年,将再有750亿美元的资金用于购置房地产,届时中国险商所持有的房地产物业总值将达到1540亿美元。

  房讯点评:险资海外出手大购办公物业,一路高歌"买买买",其实海外扫楼是国内经济增长趋缓的情况下进行的全球配置资产,而老外则表示亚太写字楼市场"同样可人"。

  事件七.e租宝退租

  e租宝是安徽钰诚集团旗下互联网金融平台,12月9日因该公司涉嫌违规经营,开始接受相关调查。从其发源地安徽蚌埠南站的广告被撤,到各大卫视的广告全部下线,继而曝出e租宝实际控制人丁宁被抓的消息,在短短的72小时里,"e租宝事件"极速发酵。

 

 

  本次e租宝事件,除了广大投资者以外,受损最严重的便是写字楼的诸多业主。据中粮广场相关工作人员初步统计,e租宝在北京核心区域租赁超过13万平方米写字楼面积,e租宝租赁的楼宇等级较高,皆为甲级写字楼,且楼宇租赁成本高于市场平均水平。本次e租宝事件发生后,e租宝的办公场地暂被封查,对各家楼宇业主来说,影响巨大。首先,众多维权客户,围堵楼宇,对大厦形象造成不良影响。其次,客户办公区域被查封,面积冻结,暂时无法对外出租,影响租金收益。本次事件造成核心区域13万平方米办公面积集中空置,且时间点位于年末,预计被暂时查封的面积会在1-3个月内重新投入市场。通常情况下,在时至新年的第一季度,众多企业将暂缓新租、扩租办公面积,因此,目前市场所存在的空置面积,预计去化周期将持续至2016年第二季度。预计,部分开发商或将采用降低租金,加速去化的策略。e租宝事件后,业主对租户资质审核将愈加严格,进一步加强风险管控意识。

  房讯点评:互联网+是去年、今年以及未来都绕不过去的话题,怎么加,谁加谁都是话题,e租宝事件只是行业浪潮之下的一朵浪花,其中的启迪值得思考,看到坑,就别跳了。

  事件八.“超人”去留

  9月12日,新华社旗下智库机构"了望智库"转发了一篇题为《别让李嘉诚跑了》的文章,批评长和系撤走中国资产,是"失守道义"的行为。该文对李嘉诚撤资的行为进行了严厉的批评,以致于市场上出现各种"上层风向"的解读,称文章透露了"高层深意"。

 

 

  这篇文章的作者为国务院国资委商业科技质量中心研究员罗天昊。

  9月15日,人民日报海外版官方网站(海外网)也关注了"别让李嘉诚跑了"一文,并在报道中列举了李嘉诚西进欧洲的举动。据不完全统计,李嘉诚在海外的投资总额已超过了3000亿元人民币。

  12月9日有媒体报道称,位于上海陆家嘴金融核心区的东亚银行金融大厦剩余股权完成对外出售,交易价格为27亿元人民币。接手方为新加坡上市公司亚腾资产管理有限公司(ARA Asset Management,以下简称ARA)。

  这已经是两个月内,由李嘉诚参股的ARA第二次出手,斥资将近60亿人民币,在上海接连收购了两栋写字楼。

  房讯点评:超人的进退或许有他的道理,看好看空都是个人的事,中国写字楼市场虽然没那么好,却也没那么糟,转型的阵痛是一时的,不经历风雨怎么能见彩虹。

  事件九.北京副中心

  中共北京市委十一届八次全会11月24日至25日召开,会议审议通过了《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》(以下简称《建议》)和《中国共产党北京市第十一届委员会第八次全体会议决议》。北京市委书记郭金龙就《建议(审议稿)》作说明并讲话。

 

 

  据报道,郭金龙就《建议(审议稿)》中的10个重点问题作了说明。关于在通州建设市行政副中心。郭金龙指出,这是有序疏解非首都功能、落实首都城市战略定位、融入京津冀协同发展的标志性工作。要按照2017年市属行政事业单位整体或部分迁入取得实质性进展的要求,科学规划,倒排工期,建设好增量,调整好存量,探索积累经验。

  "北京行政副中心的整体范围,东到宋梁路,西到东九环,南到大运河,北到运河东大街。"北京市通州区潞城镇的一家开发公司的负责人告诉澎湃新闻,北京行政副中心办公大楼将于2016年初开建,原则上2017年竣工,其后"四套班子"以及北京市相关的企业开始向该地搬迁。

  目前行政副中心的行政办公区所在地--通州区潞城镇郝家府村的拆迁工作已经完毕,核心区的建设已全面展开,一些楼宇已经封顶。北京市对通州行政副中心的功能定位是行政办公、文化旅游、部分商务配套。

  房讯点评:城市向东,因为副中心过去了。通州热中企业也在浩浩荡荡忙着外迁,追随副中心的脚步,寻求新中心有个一席之地,火了的通州火了当地的商办市场。

    事件十.写字楼分会成立

  5月20日,全联房地产商会写字楼分会正式成立。全联房地产商会秘书长钟彬表示,分会是为适应国内写字楼市场日益蓬勃发展的需要,由从事房地产,特别是商业办公开发的企业、团体、个人组成的全国性非营利性社团组织,隶属于全联房地产商会,并按相关规定开展工作。

 

 

  2015年12月16日,根据住房和城乡建设部标准定额研究所关于同意《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》立项的批复文件(建标工[2015]99号)的精神,全联房地产商会写字楼分会在北京富力万丽酒店举行了住建部《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》课题启动仪式。该技术导则的编制和推行,将有力地加强对我国商业办公开发建设的引导,规范商业办公的经营管理,提高商业办公的服务质量,促进我国商业办公行业的健康、可持续发展。

  房讯点评:自此,写字楼圈儿有了自己的正规组织!未来写字楼市场风云多变亦不足为惧,大旗所向,行业之幸。

    来源:房讯网

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