钟彬:当前房地产形势剖析及转型升级
http://www.funxun.com房讯网2016-12-22 9:26:00
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[提要]由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会,于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕,主题为"困境与路径:商办地产下半场"。以下为全联房地产商会秘书长 钟彬先生发言:

    【房讯网讯】由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十三届年会,于12月21-22日在北京富力万丽酒店盛大启幕,主题为"困境与路径:商办地产下半场"。全联房地产商会秘书长钟彬先生应邀出席并发表主旨演讲。

 

 

  非常感谢,感谢大家来今天这个会上来支持商会的活动。刚才听了钟伟老师的演讲很受启发。

  很重要一个观点,一般我们商会的活动里面,其实讲的中观的、微观的比较多,行业的、企业的比较多,但是不能单纯从房地产来看,必须从全球经济、从经济整个运行机制,系统地来看房地产的发展,这是很重要的一个关照。而且钟老师很重要的特点,敢于每个都说结论,这是大家都会去验证的。所以钟老师很自信的说,前两年讲了什么,现在的情况怎么样。我们再一次掌声感谢钟老师。

  今天讲行业剖析转型升级,我们也是从中观的角度讲,讲讲我们行业最近的一些数据,讲讲这些特点和我们跟服务方面的一些事儿。

  我们看一下1到11月,销售额突破10万亿,这是历史上第一次突破10万亿。在2001年房地产商会成立的时候,当时我们在谈一个观点,我们就说房地产根本没有想象能达到今天的数字,就是10万亿。但是我们会看到,我们的1到11月已经突破了,销售面积和销售额增速都在回落。证明什么?证明我们的调控已经看到效果了。只要调控,就一定有效果。但是我们还看到,销售面积增长,整体增长24.3%,销售额增长了39.3%。今年的日子真的过得特别好。

  但是看下面一个数字,就没那么好了。房地产开发投资同比增长6.5%,意味着我们卖了房子,我们收了钱,我们却没有怎么去投资。我们的投资增速和我们的销售增速差距很大。所以住宅整个销售里面,增速1比10月份还回落了0.1个百分点。当然前面更差。

  11月,全国百城新建住宅均价环比涨幅回落,效果明显。有几个因素,限价、限购、限贷。我们认为2016年的调控是历史上最严厉的。2016年有几个悖论。比如,在我们的年初救市政策是历史上最大的,但是到了年末,调控政策力度也是最大的。一年当中冰火两重天。但是调控有一条限卖,让你能够预售的价格和套数是有限的。

  第一个特点是卖的很好,另一个特点是投得很少,第三个特点是高度聚焦。是因为我们TOP100门槛值破百亿,达到127亿元,同比增加近50%。TOP20房企业绩门槛值达到569亿,TOP20门槛值规模基本实现翻番。TOP10房企业绩门槛值接近1000亿,同比增加63%。垄断高度聚焦是这个行业非常重要的一个特点。销售额超千亿的房企今年会超过10家,行业集中度快速提升。华润置地、金地我估计到12月份的时候,前12都会过千亿,龙湖我没法判断。这意味着过千亿的企业加起来,前三强已经过三千亿了,就是接近两万亿,可能两万亿左右。前12强占了全行业的20%。等12月份数据出来以后,我们会再做研究。大型房企基本都完成了年度销售目标。

  并购。我们讲到房地产并购有几个特点。过去怎么并购?过去是说我觉得行业不想干了,把你拿下。第二,我的项目做得不好,你拿下。现在是我做得不错,但是我觉得我很难再持续。所以最近的并购都是大的并购,最近的并购都是企业的并购,而不是项目的并购,甚至是优秀企业与优秀企业之间的并购。

  但是我们的销售利润却下降了。我们会看到2009到2013年,超过20%的平均销售利润率,现在降低了10个百分点,是下降得比较厉害。前三季度地产板块毛利率、净利率较去年同期还分别下降。我们的销售利润率的变化,在回归一个行业的基本逻辑。

  刚刚开的中央经济工作会议,说房子是用来住的,不是用来炒的。要建立适应市场规律的基础性制度和长效机制。我们过去十年九调控,我们在调控当中、动荡当中,不断形成我们常态的生活。对我们来讲,什么是长效机制呢?核心有三个,如果这个不改变,还会反复调控,就是土改、经改、税改。首先是土改,农村的土地能不能够同股同权的入市,让中国不是只有一个土地商,而是多个土地商,真正形成土地的竞争。为什么我们今天会形成对土地财政的依赖,为什么那么好的利润率却如此低,为什么地王频显,很大原因就是因为土地。完善的土地招拍挂制度、完善的土地使用权制度,价格就不一样了。还包括税改,敢不敢做房地产税,从开发环节的税改变到持有环节的税。土地出让金和税费并轨规范,敢不敢这样去做。还包括投融资体系,不要绑架银行,而是让更多资金真正的通过直接投资的方式让我们来共担风险,让我们共同来享受这样的收益。所以我们的未来,我们的长效机制就在这三个方面,土改、经改、税改。

  我们要升级创新,这个就不用讲了。

  房地产行业面临的最大的变化是什么呢?是我们现在产业化、金融化、绿碳化、信息化、国际化是我们的趋势。核心是金融,绿碳化,今天很典型了,我们再不环保,就不是可持续发展了,而是不可持续生存了。昨天我从南京坐火车到青岛,昨天晚上从青岛坐火车回到北京,一路全部都一模一样,就是雾霾。中国在这个时候,没有任何差别性。所以我们绿色低碳真的不是一个不持续发展的要求,而是可持续生存的要求。信息化是什么?我们要看到我们的核心是不动产+,它是一个技术,会改变我们很多东西,但是我们要把主客体关系要搞清楚。还有国际化,国际化里面不仅仅是投资海外,也包括了我们跟海外资源的相互嫁接,也包括海外资本对我们项目的嫁接,更包括了海外的品牌和先进技术、管理经验对我们的提升。这些领域都不断让我们产业首先是升级,其次才是有效的转型。我认为升级是关键,因为做什么,进入别的行业,比我们行业还难,毕竟房地产已经做了这么多年,所以要立足本质的升级,才是正道。

  关注房地产的升级是关注哪两条呢?关注前端,就是投资,关注消费,关键词就是标准化、规模化。万科一步一步走到第一,我们发现恒大、碧桂园,今天过千亿的企业,也是往规模化和标准化上走。孙宏斌先生提到过,我们很难追求行业的小而美,他认为小就没了。在饭桌上也强调这句话。其实想一想这个行业,真是很有道理。

  投资是怎么投?我们的房地产商不是讲6.5%吗?钱到哪里去了?购买金融牌照去了。我们的房地产商会还是房地产商会吗?我们是典型的投资性商会,我们前20强,甚至前50强,买的是银行牌照、券商牌照、保险牌照,最近2016年几个大的金融并购,都是房地产核心会员在并购,我们也没法去协调,大家都很看好这个板块,所以溢价率100%,保险的牌照来做。还有金融牌照。他们大量在买上市公司。

  房地产商会以A股为主业的137家,但是他们已经买了壳的多少呢?897家。很多企业参股的数量都很大。所以说他们大量的资本都投到了资本市场上去。

  另外是投资新兴行业,最近英超、西甲、法甲、德甲,一些重要的俱乐部,被中国的企业购买,背后都是房地产商。昨天我们在青岛参加产业论坛,大量的生物产业制药背后的金主是房地产商。最近我们在商量我们商会23个专业二级机构,包括写字楼专业委员会,很多都是新兴产业,比如大数据、体育、教育,为什么?因为他们跟我们高度密切关联。所以我们发现投资新兴产业他们是主要的金主,所以房地产业成为新兴资本的主力军。你会发现有一个券商或者多个券商在门口坐着等着,干吗呢?募资或者去投资。

  我们再看一下我们行业内部的变化。过去房地产行业的逻辑是什么?过去我们就是一个词,叫做制度性土地红利,过去中国只要能拿到便宜地,能多拿地,在核心城市拿地,你就赢了。今天不是这样,今天是基于产业的模式的优化的红利,是产业红利。这需要我们更有智慧、更有能力、更加勤奋。过去是地产+金融+产业,现在是金融+地产+产业,未来一定是产业+服务业+金融+互联网,房地产只是一个空间载体。我们成了中国实体经济的承载者,我们成了投资商、建设商,所以我们会关注产业、关注服务业、关注金融,而互联网是我们一个重要的手段。

  金融是什么?大家看到全产业链的金融解决方案,从拿地开始,这个都不足为奇,但是我们研究过我们的消费金融吗?商会在做养老,所以我们不断在关注我们在养老产业、旅游产业里,怎么和消费金融结合。其实消费、金融没有打投,消费的红利就没有得到充分释放。金融里面的消费金融有巨大的空间。昨天当代成立了股份公司,如果全国一千个建设法人能够连锁,如果连锁好了,在全国都可以运用,或者通过消费金融,我相信会激发我们使用的频率。我们坚定的认为房地产+是我们的出路,+什么?+独角兽,我们要抓住每一个行业的独角兽,来和我们的产业做进一步结合。包括我们跟互联网、大数据的结合。

  还有地产最重要的是智能运维,等一会儿可以听一下陈音老师的演讲。建筑节能在美国占全部能耗的53%左右,中国占48%。房地产节能了,带来的优势是巨大的。

  轻是互联网+服务,重是空间+地产+产业。空间地产产业结合,是REITs。

  行业的创新组合,产品市场是轻与重的结合,金融市场是资金和资本的结合。跨界是产业和地产、内容的结合,市场是线上和线下的结合。

  从住宅关注到人,从个体需求关注到家庭的全寿命周期,从物理空间关心到身心健康,所以美国一个新的标准WEEL标准很受启发,跟LEED的标准都很重要,房地产商会也会和它合作,大家也可以期待。

  这张表是比较重要的,是产业为基础,+不动产空间。以金融为我们的翼,昨天金茂的活动,几乎中国重要的医院、医疗都参加了,包括霍普金斯、哈佛医学院,休闲产业、养老产业、医疗产业等等,让它们跟我们的不动产产生化学效应。写字楼,像今天的富力,还有近郊大社群,包括一些经济区,都会带来更多的产业需求。以教育为例,社区里有社区教育,到了楼宇里面是培训,到了大社区是学校。社区里面是我们的健身房、网球场、游泳池,楼宇里是滑冰场,包括一些大型的健身房,到了近郊就是体育小镇。所以很多产业都会让房地产更有价值。

  商会提出服务+,我们有很多的文化旅游、养老、生活空间等。

  房地产商会是要干吗?包括我们今天的活动,我们希望是通过制度的变化,来推动我们产业升级的转型,最后形成商业逻辑的变化和商业文明的建立,尊重共享、开放、包容,是我们未来的目标。与大家一起来努力。谢谢大家。

    来源:房讯网

编辑:wulingya

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