深圳写字楼未来走向何方?
http://www.funxun.com房讯网2016-10-21 8:54:00
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[提要]近期,各大机构纷纷发布第三季度深圳写字楼市场的整体数据。从各个数据的走势来看,深圳写字楼的新增供应量依然高企,整体市场的空置率有持续上升风险,而平均租金也正呈现下行趋势。在深圳这个年轻的城市里,过往这些年,写字楼行情变化一直是经济的风向标。

  近期,各大机构纷纷发布第三季度深圳写字楼市场的整体数据。从各个数据的走势来看,深圳写字楼的新增供应量依然高企,整体市场的空置率有持续上升风险,而平均租金也正呈现下行趋势。在深圳这个年轻的城市里,过往这些年,写字楼行情变化一直是经济的风向标。如今,伴随着产业结构的转型升级,深圳写字楼开发也呈现多极化发展,除了日趋成熟的罗湖蔡屋围、福田C B D等传统商务区外,作为深圳未来发展两极之一的前海中心以及后海-深圳湾超级总部基地也在快速崛起。此外,龙岗中央商务区、深圳北站商务中心区等新兴商务区也在酝酿当中。究竟一个优质写字楼的构建应该具备哪些要素?新的经济形势与产业格局对写字楼提出什么更高的要求,写字楼未来将走向何方?本周,南都记者邀请写字楼领域内的几位嘉宾一起观察共同探寻。

  1、城市的产业结构决定写字楼客户的构成特点,在深圳,金融业、高新技术等相关需求客户决定了写字楼应具备怎样的地段与交通?

  何凌:其实无论什么企业,选择写字楼首要考虑的因素都是交通和地段。而客户选择写字楼会根据自己的承租能力来决定,金融类企业承租能力较强,一般会选择城市最核心地段的高端写字楼来突出自己的品位,也方便客户到访,形象对于这类企业是格外看重的;有些资金充裕的高端科技公司会选择城市最核心地段的高端写字楼。核心区域往往是一座城市交通最为便捷的地方,像福田中心区,有多条地铁、公交可以快速通达深圳各处以及香港,还有亚洲最大的地下火车站,交通配套非常完善。

  范进佳:一般来说,金融类企业会要求核心地段的超甲级写字楼,形象是其最为看重的,这类企业对于食住行的要求也相对较高,而核心区域的写字楼正好具备这些要素,例如嘉里中心、卓越世纪中心等,这些方面的配套很完备;而高科技企业在地段与交通之外,还格外看重写字楼智能化及硬件条件,例如层高、网络等。总体来说,深南大道、地铁口,是企业最为看重的因素。

  钟远明:具有一定实力的高端金融企业还是会选择最有区位优势的福田中心区高端写字楼,因为他们主要的服务客户也集中于此,而且核心区写字楼交通最为便捷,形象也更高端和专业。

  2、除了地段与交通,一个优质写字楼的构建还应具备哪些要素?您认为其中哪个要素最重要?

  何凌:我认为物业管理最重要。国内物业管理的服务理念并未深入人心。打个比方,高端写字楼月租金可以达到300元/平方米,但物业管理费只有3元/平方米,且好几年不变,但各方面成本都在不断上涨,这就导致服务水平跟不上。我们广州公司有一次网络坏了,报修后等了两天才来人修理,这种情况其实在目前的物业管理中很常见。在国外,对于写字楼的质量、租户的体验性和满意度是很重要的,甚至有的公寓月租金在1000美元,而物业管理费就能达到800美元,服务管理理念深入人心,服务品质也有保障。

  范进佳:物业管理以及产权单一都非常关键,现在基本上单一产权的写字楼是市场上租金的标杆,也更易于管理,如整个大厦资源的整合、工商税务服务、停车位是否足够、人员出入安全、电梯是否拥堵、互动等等各种配套+服务,例如嘉里中心每个季度会为租户提供鸡尾酒会以及下午茶、在大厦开辟空间做书吧等活动,这会较大提升楼宇整体品质,从而提升租金水平。

  钟远明:单一产权以及良好的车位配比。福田中心区本身停车位不足,因此能够拥有充足车位配比的写字楼对于客户而言是更重要的因素。

  3、新的产业格局正在形成,加上互联网新经济时代正在到来,这对深圳写字楼物业提出什么更高的要求?

  何凌:可能会针对不同的客户提供不同的服务。现在物业服务也在创新,例如为租户组织更加多元化的联谊交流、为企业提供融资服务、安全性等配套服务,另外,安全性、绿色等也是一个优质写字楼应该具备的要素。

  范进佳:租户对硬件要求会越来越高。像中心区很多写字楼地下停车场开始智能化、网络投入标准也在不断提高。而随着入驻客户素质的不断提高,对于写字楼也会提出更高的要求。

  钟远明:就写字楼本身来说,随着入驻客户的高端化,对于物业管理的要求会更高。空调情况、洗手间、保洁情况等等都会成为租户选择或放弃的因素。从外部配套上来看,写字楼周边的配套是否更有利于员工和客户,是否有高档酒店等,都会是对高端写字楼提出的更高要求。

  4、您认为深圳写字楼未来的发展格局将会是什么?金融化会否是以后的发展趋势?

  何凌:深圳除了目前的传统租赁写字楼之外,未来还将诞生两大总部基地:后海总部基地和深圳湾总部基地。其中,后海总部基地明后两年就会有将近170万平方米甲级写字楼入市。因此,未来深圳写字楼的发展将呈现传统写字楼和总部基地两大新格局。

  不过,由于总部基地写字楼自持率比较高,一般在70%左右,因此,这类写字楼对深圳传统租赁甲级写字楼市场影响并不大。因为我们传统写字楼是用供需关系来预测分析的,而总部大楼很多企业拿了空置可以比较大,不一定可以直接放入供需解释。不过总部化趋势的出现也可以解读成各个大企业对深圳市场地位的认同,愿意把总部或者南方总部设立到深圳来。

  我们预测今后三五年,两大总部基地会慢慢成熟入市,从目前情况来看,后海总部基地50+的大楼已经有20多栋有主。可以说总部化进程还是很不错的。另外,企业都喜欢在优秀企业周围扎堆儿,总部化对未来南山的新C B D氛围也有提升,同时提高区域价值。两种类型的写字楼将构成相辅相成的关系。

  金融化的确会成为未来的发展趋势。深圳甲级写字楼租户里,金融类客户占了一半强,这是深圳写字楼租赁的特点。未来这一比例或许还会进一步提高,而深圳在国内金融方面的发展仅次于香港和上海。金融企业承租能力比较强,相比其他行业人均办公面积要大,从这方面讲对写字楼租赁市场是好事;不过相对可以说写字楼市场更加受金融市场影响,金融市场如果下滑或者遭遇严整,像上半年e租宝事件引发的全国严整,大的金融企业可以转业务线,很多中小金融企业可能就要关门大吉,写字楼市场空置率上涨,市面上会有一定恐慌情绪。

  范进佳:深圳写字楼从国贸时代到如今,品质不断提升,未来,高端行业将会越来越多,要求会相对更高,像前海片区写字楼在交通、建筑用料、格局、景观、私密性、物业管理、停车场配置等方面都会优于市内写字楼。现在可以看到,前海有些写字楼会具备一线海景,而租户也会更加国际化、高端化,使用时间也会更长,也许会24小时使用。预计深圳未来最好的写字楼会出现在前海片区。

  钟远明:在写字楼发展格局上,除了传统的租赁式写字楼之外,目前已经出现了产业类型写字楼,即智慧园区,同时配套建设公寓、酒店,以及提供更为全面的服务,搭建平台,入驻用户并可共享资源。未来更多工改工项目的推出,这类智慧园区会更多。

  来源: 南方都市报(深圳)

编辑:huangcy

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