直播:全联房产商会第四次会员大会暨2016年会(二)
http://www.funxun.com房讯网2016-10-19 14:09:00
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[提要]2016年10月19日,全联房地产商会(英文名称:China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC)在北京召开“第四次会员大会暨2016年会”,进行理事会换届,选举产生商会第四届理事会领导集体。

  【房讯网讯】2016年10月19日,全联房地产商会(英文名称:China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC)在北京召开“第四次会员大会暨2016年会”,进行理事会换届,选举产生商会第四届理事会领导集体。作为中国房地产界最具影响力的行业组织之一,商会的换届引起了房地产全行业的极大关注。

  本次年会更是重要的一次全行业盛会,正值商会第四次会员大会以及商会15周年庆典,商会第三届会长、副会长以及即将当选第四届会长、副会长的行业领袖均将亲自出席,盛况空前!本次年会还将举行领袖圆桌对话、第十三届精瑞科学技术奖颁奖典礼等,会议规模预计超过1000人。

  以下为现场文字实录:

  接下来,演讲的是一位知名经济学家,中国改革基金会国民经济研究所副所长、研究员王小鲁先生,王老师的研究领域包括中国经济增长与发展、收入分配、市场化改革等,其中,王老师也是土地制度改革的呼吁者。接下来,我们就来听听王老师关于土地制度改革与房地产发展未来的主题演讲,大家欢迎。

 

 

  王小鲁:大家好,我今天讲的题目是土地制度改革与房地产发展的未来。大家知道十八届三重全会提出来建议城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途本质的前提下,允许农村集体经营建设用地出让租赁,实行与国有土地同等入市,从权同价。

  现在我们实行的这套土地制度核心是各级政府征地、政府卖地,这套制度可以说有利有弊,我们是不是可以总结一下,这套制度到底利在什么地方?弊在什么地方?我想有利的方面主要有两条:

  第一,弥补了地方财政的不足,支持了地方基础设施建设。因为各地地方财政紧张,通过征地卖地,地方政府获得了额外的收入,弥补了地方财政的不足,这是从眼前看现行土地制度有利的一个方面。

  另一个方面就是用行政性手段征地,避免了土地买卖双方反复讨价还价,项目久拖不决,加快了投资建设的速度。我们用征地的方式,可以避免很多在土地问题上的争议。

  但是同时这套制度也有很多的弊病,弊在什么地方?第一,侵犯了农民的合法权益。大家知道宪法规定,农村土地是农民集体所有,但是这套制度允许政府用低价征地高价卖地,而且农民不能够分享卖地获得的收益,这样就侵犯了宪法赋予农民的土地所有权。而且由于利益的驱动,常常带来暴力拆迁,导致官民之间的冲突。

  第二个弊病,地方政府在利益的驱动下过度的鼓励房地产开发,造成很多城市房地产大量空置,资产泡沫,不良债务大量的积累,金融风险越来越大。

  第三,政府独家征地独家卖地,垄断了地源,因此就抬高了地价和房价,加重了居民的负担。

  第四,这个制度保留了大量的无偿划拨或低价供地。

  第五,通过权利来配制土地资源,往往导致官商勾结,助长了腐败。

  第六,农村的闲置不能进入市场,导致土地资源的浪费,妨碍农民获得应得的财产收入。

  因此从这些问题来看,现行的土地制度我认为是利小于弊的,弊病远远超过收益。因此,这个土地制度是必须要改革的,改革的方向就是十八届三中全会提出的开放土地市场。但是这个开放的速度到目前为止看来是进展非常缓慢。首先一些地方在搞试点,但是这个试点范围有限,而且试点城市大部分是县级市,或者是县级的行政区,它的代表性是有限的。

  第二,据我所知,到现在为止还没有认真的总结试点地区所取得的经验,更没有向全国推广。而且在土地市场开放的这些实验过程中间,还有很多的条条框框。其中一个条条框框,就是所谓农村集体经营性建设用地只限于乡镇企业的占地。有人这么讲,很权威的人士,如果把农村集体经营性建设用地解释为只限于乡镇企业占地的话,实际上就阻碍了土地进入市场,而且侵犯了农民的合法权益。为什么?因为农民作为土地的集体所有者,应该有权力决定哪些建设用地用于经营性,哪些用于非经营性,我把这块地用来搞开发建设,或者我把它用于当地的公共目的都是可以的,为什么要限制说,只有乡镇企业占地才是经营性建设用地,这个解释既没有道理,在实践中也对开放土地市场有严重的阻碍作用。因为大家知道,乡镇企业占地东多一块西一块非常分散,这样的占地没有办法统一规划,没有办法进行整体的开发利用。因此,如果说乡镇经营性建设用地进入市场只限制在这个范围,这个开放市场的进程就明显的受到阻碍。

  第二个限制,农民的宅基地以允许向本村农民转让,其实这样一个限制没有必要,而且是对农户宅基地物权的侵犯,我们在城市没有人规定,没有人敢于规定说,城市居民要转让你的住房,只允许转让给本街道的居民,不允许卖给外人。为什么在农村就可以对农民做这样的限制?我认为这个限制是完全没有道理的,而且会阻碍土地制度的改革。

  现在既然现行土地制度带来了很多的问题,土地制度的改革必须加快进行。这些不必要的限制我认为是应该取消的。当然在开放土地市场过程中间,也有一系列的问题需要解决,第一,就是怎么样保障地方政府必要的公共财力,大家知道,因为现在土地收益变成了地方政府收入的一个重要支柱,主要来源,开放土地市场以后,很多土地的交易不通过地方政府进行了,因此地方政府的收入可能会减少。怎么办?

  我认为恐怕解决这个问题的办法有两条,就是开源和节流,所谓节流就是压缩过度的行政支出和不必要的政府投资,大家知道,其实现在这几个方面的政府支出比重都是非常大的,有相当大量的资金浪费。如果把这些支出压缩到合理的范围内,会节约大量的政府资金。

  第二,就是开源,所谓开元就是增加地方政府必要的财政来源。首先我想房产税的问题,到现在没有实施,对少数人占有的超量住房征收房产税,我认为既是必要的,而且也有利于为地方政府补充财政来源。

  第二,对土地转让过程中间产生的暴利征收土地增值税,因为土地收入各地非常不均,有的地方地价土地不值钱,有的地方地价已经到天上了。因此在转让中间,土地的所有者可以拿到非常高的收入,其实这个收入在相当程度上是由于城市化的进展带来了土地的其他收益,这个其他收益不应当完全由原来的土地所有者获得。因此征收土地增值税我认为是必要的,也有利于给地方政府补充财源。

  还有其他方面也有很多的改革可以继续推进,也有利于弥补地方财政的不足。这是解决地方政府财力的问题。

  第二,就是关于开放了土地市场以后,如何保障必要的基础设施建设项目。如果说大家都通过市场交易,你要搞基础设施建设,人家说我不愿意卖地,这个基础设施建设可能搞不成。因此我认为,重要的基础设施建设项目可以保留政府征地,但是要参照市场价格给农民合理的补偿。

  另外,法律一方面要保护农民的合法权益,另一方面,也要对那些个别的漫天要价,侵害公众利益的极个别钉子户也要有法律措施进行强制。

  第三个问题,在开放土地市场的过程中间,怎么样防止农民大量的失地影响到社会稳定。我觉得解决这个问题恐怕首要的一个条件,就是要加快推进户籍制度的改革,这一点刚才刘教授也提出来了。我们到现在为止城镇两亿到新城镇居民没有得到户籍,没有得到必要的社会保障和公共服务,在这方面如果我们能够加快推进户籍改革,扩大城镇社会保障和公共服务的覆盖,促进新城市居民的城镇化、市民化,就有利于解决在农民离开土地以后可能带来的社会不稳定的问题。

  第二,我想开放土地市场,需要是一个循序渐进的过程,不能一哄而上,不能一下子采取运动的方式搞市场开放。而且在这个过程中间,地方政府应当保持中立,不能站在某一方的利益上强力推动土地进入市场。

  第三点,货币政策、信贷政策必须保持中性,扩大房地产泡沫,我们一段时间已经看到房地产泡沫在不断的扩大,这个和宏观政策没有保持中性有关系。实际上带来的结果是泡沫越做越大,这是非常危险的。我们在房地产市场开放过程中间,一定要有中性的宏观政策。

  第四个问题,就是关于土地所有权的问题,宪法规定农村土地是集体所有。大家知道通过30多年农村改革,实行包产到户,很多地方的农村集体所有权已经虚设了,像农民委员会,还有党的基层组织,实际上只起了一个政权的基层机构,政权和村民之间的衔接起了这样一个作用,村级行政机构,现在所谓的村民自制委员会,能不能有效的起到代表农民利益,保护农民合法权益这样一个作用,我认为可能存在很多的问题。为了防止这个问题的出现,我认为应该建立有监管的公开的土地交易平台,所有的土地交易要在土地平台中进行,禁止场外交易。这样在土地交易平台上便于建立一套监督核查机制,防止侵害农民的合法权益,也防止中间截流农民应得的利益。

  第五,低价悬殊,开放土地市场以后,各地农民可能苦乐不均,大城市郊区土地是天价,很多边远地区的农民没有办法享受到城市化带来的好处。怎么办?我认为有些城市已经实行的土地指标交易,或者是地票制度是值得借鉴的。这种制度可以使得边远地区的农民分享城市土地的增值收益,同时解决城市建设用地不足的问题,同时保护了用地,有利于土地资源的流动和优化配置。

  第六,怎么样在开放市场的过程中间防止土地的无序开发,保护耕地,保护国土规划免遭破坏。我认为地方在建设土地交易平台之后,平台和地方政府都有责任进行严格的监管,保证这些交易合法合规。

  总体来看,我们的城镇化进程过去已经让数亿农民转变为新的城镇居民,尽管还有很多人没有安家落户,没有获得城镇户籍,但是他们实际上已经长期在城镇居住了。这样的一种情况必然带来土地资源重新配制的需要。目前的土地制度不合理,阻碍了土地资源的有效配制,也影响了城镇化的进程。因此只有开放土地市场,才能够有效的配制土地资源,才能有效的抑制房价的过度上涨。开放土地市场能够带来哪些变化?

  第一,它会引进供给侧的竞争,使过高的房价地价回归合理的水平,有利于减轻居民的负担,也有利于房地产业健康发展。

  第二,通过公平的市场交易,农民可以获得合理的土地收益,有利于改善农民收入,缩小城乡差别。

  第三,市场能够改善土地资源的配制,提高土地的使用效率,对经济增长会有积极的推动作用。

  第四,通过市场来配制土地资源,减少官商勾结,减少了钱权交易的机会,有利于减少腐败,改善收入分配。

  第五,通过市场能够盘活大量闲置和废弃的土地资源,形成巨大的财富,形式农民、市民、投资者和开发商收入的重要来源,促进农村的繁荣。

  最后一个问题,我想简单提一下,房地产业未来发展前景。目前我们的城镇化已经达到了56%的城镇化率,通常按照发达国家的情况看,我们未来还有很大的发展空间,如果再提高20个百分点,达到76%的水平,那么就意味着还有将近3亿人要进城。另外还有2亿多新城镇居民现在没有获得户籍,他们未来在城镇永久性安家落户也会带来巨大的需求。在这方面房地产业的需求还是巨大的。

  未来一定会出现更多的新城市,会有更多的镇和中小城市变为大城市。同时农村建设也会有巨大的空间。因此面对这些未来的发展,我想房地产业还有巨大的发展空间。但是只有在满足居民居住需求和商业、服务业正常发展需求的基础上,房地产业才能健康发展,而不能把发展建立在泡沫的基础上。

  市场配制资源是房地产业健康发展的必要条件,开放土地市场会极大的释放土地资源优化配制的效应,带来财富的涌流。随着未来房地产市场的开放,它对经济增长的贡献完全可以和过去30年来几亿农村劳动力进城对经济发展的贡献相提并论。

  今天我讲的都是我个人的观点,希望大家批评。谢谢大家!

  主持人:谢谢王老师的精彩演讲,全是干货,全部是讲创新。商会最近也在做一些提案,接下来有请我们行业的权威专家,我们商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士做《房地产行业创新与养老产业》的主题演讲,聂会长一直潜心房地产行业的研究,并亲自参与行业创新实践,对房地产及养老等相关产业有着深刻的理解。下面,大家掌声有请聂会长。

 

 

  聂梅生:刚才两位专家都讲到了房地产的改革,我前一段对房地产的供给侧改革做了一个思考,我觉得其实就是三件事,第一件事就是土地供给侧改革,就像王所长讲的,如果不改,整个房地产的供给侧改革就没戏。一个积极推动同地、同权、同价农地入世,一个是完善改进土招挂牌制度,还有一个是改革70年土地使用权制度。

  第二个方面融资体制的改革,一定要建立个例的房地产融资基金,昨天我们刚刚开了一个年会再成立REITs,其实总1990年到2016年全世界的REITs的总量从大概98亿美元发展到现在是2.2万亿美元,这个实际上是20几年间全世界增长了200倍,而中国现在几乎没有,所以它应该是房地产金融最后一片蓝海,还有关于住房公积金的改革等等,这是从银根方面一系列的,怎么样加大融资比例,减少完全从银行出来的办法,这是银根。

  第三个和前两个配套的,刚才王所长和刘教授都讲到了,就是税费,如果房地产的税费不改革,土地也好,金融也好,他今后改革的结果一定要和财税融在一起,所以供给侧改革这几个方面要突破。

  大家对形势很感兴趣,我们看到实际上我们固定资产融资和房地产融资在低位徘徊,最高的时候房地产融资35%的增长,现在是很低很低的,这是节大家一个概念,房地产投资是在5%左右,低于GDP。

  第二个概念,房价与M1高度正相关关系,也就是说M1和房价基本上高度正相关,这是我做出来以后非常相关的一个数据,也就是说今年的情况,很多的企业的钱没有地方投,投不出去,所以全到房价上去了,只有房地产金融属性在今年是空间发挥了它的金融属性。

  另外一块和汇率有关系,这一年来我们国家的外汇储备持续下降,下降的速度非常大。2015年7月到2016年7月基本上就是折半这么一个情况,汇率下降就是人民币对美元汇率下降,结果投资上不去,房子今天卖的空前,刚才都报出来数据今年几百强卖了多少,超了多少倍,房子的非常多,钱回来的空前多,投资空前低,钱都哪去了?这要好好思考一下这个事。

  房地产的供给侧改革和目前现状,为什么钱不一定往国内的开发项目,房地产资产负债率一直上升,资产负债率从2000年到2015年从50%到上升到将近80%,资产负债率非常高。

  然后再看房地产开发毛利率近年来有所下降,而且直线下降的非常多,我们来看2006年毛利率大概30%多,结果从2012年一直到现在降到20%。刚才讲了利率低钱贵,供给侧改革跟不上,货币在下降,就形成现在这么一个情况,再怎么样去,今天加那么多杠杆都跑到哪去了,都跑到房价上去了,这真的不是一个办法。

  我从来不大讲房地产泡沫的,但是今年我确实在说,我说如果某些城市没有房地产泡沫,那也对不起这个行业,肯定是这个泡沫在今年某些城市在大量杠杆情况下,就急速上升,凡是急速上升肯定会急速下降,这是关于房地产这一块。

  回过头来讲,我这几年在养老,在做养老当中,我特别觉得养老的供给侧改革比房地产的供给侧改革还难,幸好最近习主席开了一个会,关于支持养老产业降低门槛等等,这里面供给侧改革当中恰恰是重资产的去房地产化,土地绝对不能招牌挂,绝对不能摆脱原来的一大套,一定要降低成本。

  第二,资金这一块没有稳定的资金链,老人又不能抵押贷款,产业用地也不能土地抵押。

  第三,建设和原来盖房子不一样,它有适老化的特点,这是重资产端。

  轻资产端在养老里面没有销售,如果是卖房子这个思路,回收前期投资一定和后期脱节,这个是行不通的,它是服务业,是消费,它的销售是靠口口相传的,而不是提广告,它要长期服务、呵护终生这样一个产业。

  现在供给侧供需错位的很厉害,养老产业的供给侧改革应该是老者的需求就是我们的给。但是现在不是这样,我们提供了很多脱钩的需求,并不是真实的需求,真实的需求有可能脱节,比如说医疗,医疗当中医养结合,生病后期康复这一部分不能报销,结合不起来,最近在解决这个事。

  另外异地不能解决,现在没有完全解决,关于医疗这是一个大的问题,两大障碍没有解决。

  第二个旅居养老,想让他候鸟旅居,旅行社不让75岁以上的旅游,我76岁就不让参加旅游团旅游。

  养老类的金融,普遍存在贷款难,收益率低,企业生存很困难,不敢轻易涉及。现在需求侧怎么激活老年人的存量资产。

  最后一个要求老年人老有所为,结果让60岁退休,想为也不让他为。我们在清华大学的时候,就是让健康的为祖国工作50年,25岁开始工作要工作到75岁,结果60岁就让你退休了,怎么为祖国健康工作50年,健康也不让工作,现在养老退休政策也有很多问题,政策应该支持延长退休年龄,这些问题不解决,中国迅速老龄化以后出现的问题会比房地产更难。

  最近,习近平主席召开了一个第28次会议屡了一遍,我觉得真是非常好,在当前这样一个局面之下没有人会忽视互联网,互联网一定有用,互联网大数据怎么进去,O2O怎么进去,因为中国老人很快要涨到3亿多,将近4亿,所以这个事情占中国总人口的将近1/3,谁的数据有它大呢,互联网怎么融入,这个没有什么怀疑,一定有巨大的潜力。

  第二个是金融创新,没有一个行业能脱离全球性金融的世界。所以怎么样融入创新众筹,B2B、B2C的,公益性基金怎么介入。

  实际上上面是互联网,下面是金融创新,它包围起来中间核心部分就是养老产业的核心,就是核心的实体在中间,这两个圈之间我们发现用金融和互联网促进这样一些安排,就有可能在这里面。

  比如说现在有居家社区养老,这个是政府大力支持的,很多政策和投资都在这个地方,这里面和我们开发的小区有巨大的关系,这里面政策支持特别多。像朝阳就是将近一千个驿站政府来支持,实际上就是社区的养老站,这是一大块居家社区。

  机构养老还有旅居养老,也就是说旅居融合了居住和机构养老,融入了老少的服务,这三块我们现在都在做,就在全联房地产商会和清华校友双平台下我们做的。做了一个候鸟、旅居和社区。现在我们就发出来一个清华华友四季候鸟卡,这是第一个为老年人发的可充值的消费金融类的卡,这里面就有钱,就可以刷卡在旅居地、候鸟地消费,从今年10月26号第一个点牵头,加盟基地全国,最后走向全球,这是一个真正的卡,是一个银行卡就发出去了,发出去以后老年人非常满意的。

  根据携程的报告实际上现在中国老年人的旅游已经占全国旅游人数的20%,相当多的是老人,老年人已经成为中国旅游市场重要的一级,而且原来这些老年人抠门,尤其是那次出了一件事情翻了一次船,基本上都是老年人,其实现在不是,他们人均一次旅游4000元人民币,选择四星级以上的住宿达到70%,而且子女两代游、三代游,以送爸妈旅游作为重要的孝亲礼。这个卡可以年轻人给父母买,也可以父母自己买,从携程的调研包括,中国已经进入了旅居的时代,我们就把消费金融加上互联网金融,以最低面值5000元,支持多人、多次多地区旅游,这样资金周转快,使用者沉积的资金少,接受程度高,而且它是轻资产的运营,不必到处去建基地,这样也激活了我们这样一些存量资产和一些库存,形成一个需求性的旅居平台。

  同时为什么可以做旅居,就是因为大数据的应用,可以应用线上线下大数据来做这件事情。比如说我们自己做学子园,我们有一个机构自己做不过就几百强,如果通过携程来做很快就几千张,如果上线通过互联网去做那就是上万,别看它是小小的一张卡,但是如果数据足够大的时候,实际上他会激发的其实就是跟阿里巴巴的支付宝和最后的钱包,剩下那一点点钱全国加起来就是一个很大的数字。

  我们做了两年的候鸟,积累了经验,到现在才开始正式的发卡。要求加盟的也非常多,它加盟进来以后,我们给他们带来的是什么,他们给老人带来的是服务基地。

  第二个是社区养老,社区养老都有十几、二十个社区,多的几百个社区,为什么他自己不能做,我们曾经房地产开发企业艰苦的做了两年,那个思路实际上是来收购物业管理公司,认为这样可以怎么样,结果不然,我不详细分析,现在大家都认为这个模式有问题,现在进入了第二块。到底是洒钱买公司,还是扎扎实实聚量,做一个算一个,真正把养老做进去,先聚量还是先聚资,我觉得在社区养老这一块一定要先聚量。那是因为这个非常大,一共是17万家的物业管理公司,远远高于开发商的量,2016出了很多政策都是支持居家养老,所以商业模式要摆脱房地产的思路,摆脱物业管理公司那种思路来做真正的社区养老。

  最后我说一下机构养老,刚才我说的供给侧改革当中一些问题能不能在这儿解决,我们试了一下还是可能的。就是说做养老要引入三零,一个是土地成本趋近于零,融资成本趋近于零,土地成本趋近于零,我们就用的农村人口集体用地,他进来了以后,他这个土地成本基本上为零,就不用抵押贷款,银行也不认可,这是第一土地成本基本归零,这是第一个。

  第二个融资成本怎么样运营,怎么做呢,不能抵押贷款,但是有一个反向做了一次,相当于是对老年人做了一次贷款,因为我向你贷款就相当于押金100万你给我了,我三年以后还给你,我对客户进行贷款的,而我给你100万,你20年以后还给我的,我的利息是服务消费利息,每个月给你服务多少,什么物业这个那个的,租金他不要你的,老人觉得可以,我把银行一百万转到你这儿换了一套房子,银行利息8%换成服务费了,是挺值的。这里面有一个反向的贷款,或者我们把它叫做众筹,关键是众筹的利息回到了服务上,这就是一种服务消费,消费性的金融和房地产投资因脱的金融完全不是一回事。

  关于平台、私募股权基金、众筹基金我就不了,怎么样把绿色建筑服务放进去,因为我们清朋华友做的是高校毕业生,也就是30后、40后,现在我们针对这样一些人做,就成立一个书院,等一会儿大家可以看到有一个售书,看他们的书是什么样子,这些老年人都是清华大学的。

  核心竞争力是通过这个项目的成功,我觉得核心竞争力就在超值服务,能不能做出来超值服务老人才会来,我们就提出来一个倡导积极养生,避免消极养老,不能进了养老机构越养越好,应该越老越年轻逆生长,应该是身心健康。所以文化养老就成为一个主题,等一会儿我们自己清朋华友两周年,可以看出来老年人给你们秀成果,一个是书院发售书,另外会有一个清朋华友的走秀,同时我们各种各样的益工,而且大家抢着做。

  我昨天看到一个清华的曲老师他扶着一个96岁的人送他回家,我说我去送他回家吧,他说不用你,我去吧,他说我是益工。心态非常年轻,这就是我们的会所,非常有很多清华的符号在里面。最近中央2台播了对清朋华友的采访。

  最后说一下我们的帐怎么算的,我们这栋楼是2.8万平方米,一共300套,总投资1.5亿。因为它的地价为零,单套入住是5500一平方米,当时我们算了一下一定得有众筹,就是说有反向的押金,如果大家都不交一百万,11万才能回收成本,如果反向押金达到了50%,三年多就能回成本,这个就代替了首付和抵押贷款,而且人家一次100万,150万打给你,所以这个非常重要。IRR如果没有的话,就是12.14%,如果有的话,可以达到22%。

  最后结果前期投资1.5亿,我们一年半就给它回收了1亿,一共1.5亿,我们一年半就回收了1亿,现在3号楼基本上没有什么房子可选,今年是两周年,两周年的时候没有房子可选,很多清华同学都住到其他楼里面去了,有一些房子短期租,两年内全部回收前期投资,符合商业理论。

  并不是说做养老就没路,是有路的,看你怎么做。当然这里面有一些政策的间隙,当时选这个点的时候,很多人说你选农村集体建设用地,到时候小产权拆了怎么办,我说没有这个风险。因为习主席讲了同理同权同价,只要他管这个事,不可能给我们炸了,我坚持用农村集体建设用地,这是一件事。

  第二件事做反向押金会不会乱集资,我说也不会,我们这应该是属于金融创新当中的一个环节,因为关于老年人中的反向抵押贷款美国是很多的,中国就没有,以房养老这个事也没有推开,但是各个养老机构都必须有一定的会员制、押金制。这个倒是解决了怎么样把金融能够通过正规的渠道,民间渠道和正规化。这两个事一突破,养老才能走,如果土地这个环节突破不了,不要说房地产立项下不来,就包括刚才刘洪玉教授讲的去库存,实际上是和城镇化相关的。如果土地问题解决不了,城镇化也没戏,所以这个时期肯定是一个拦路虎,这件事情大家要注意这件事。

  最后我想说一下,在座在做的时候一定要注意土地用地,哪一些是属于政府补贴的,哪一些是属于中高的,中高的就是五千到八千的土地资金,我们这次做的退休金基本上在5000以上的,我们做养老完全是服务业,完全是消费,不在第一驾马车,完全在第三驾马车,大家一定要注意土地融资和管理服务的模式,才能把它做起来,希望整个年会能够成功,希望和大家进一步交流,谢谢大家!

  主持人:谢谢聂会长,聂会长是参加了15届,是我们整个商户的创办人,聂会长今天还不断探索新的模式,中午一点半的时候我们期待聂会长带领清华大学老师的模特走秀,非常感谢大家对我们商会换届支持,五年一届,大家看到的是我们的表现,看不到的是我们辛苦的换届工作的筹备,下午全是我们商会的会长人在一起讨论,房地产在这样一个时代何去何从。

  各位来宾,上午的会议环节到此结束。下午的会议将从13:30开始,请大家准时回到这里,参加下午的活动环节。

    直播:全联房产商会第四次会员大会暨2016年会(三)

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