深圳办公物业小面积单位活跃 价格高位盘整
http://www.funxun.com房讯网2015-12-10 10:46:11
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[提要]实体经济萎靡不振,11月中采PMI指数继续下行,经济下行压力加大以及资本市场震荡持续影响写字楼市场。

  实体经济萎靡不振,11月中采PMI指数继续下行,经济下行压力加大以及资本市场震荡持续影响写字楼市场。自7月房地产市场热度大幅减退,加之投资者意愿下降和宽货币政策作用未显现,与之紧密联系的办公楼物业本月成交面呈现大幅度下滑。根据深圳中原研究中心数据显示,11月全市写字楼共成交1234套,环比减少2%,成交面积10.67万平,其中办公楼成交套数环比下降52%。

  写字楼、商务公寓较上月有所减少

  11月共有4个项目获取批售,合计674套9.6万平,批售面积环比上月微跌3%。本月新增项目较为平均,新增项目中3个为办公项目,分别位于龙岗、南山区,位于南山前海合作区内香江金融大厦的项目备案价约9万/平,其定价对未来区内入市项目的影响重大。

  而商务公寓新增供应292套约4.9万平单位,较上月528套有较大幅度减少。进一步显示全市写字楼市场年底面临较大的价格压力。

图1 深圳市一手写字楼月度批售量走势图(201411-201511)

 

数据来源: 深圳中原研究中心

  商务公寓成交量攀高

  根据深圳中原研究中心数据显示,11月全市写字楼成交总套数相比上月减少2%,共成交1234套,成交面积10.67万平,环比下降22%,可见小面积单位成交占比重较大。但整体均价较上月下跌14%,商务公寓和办公楼降幅分别为5%、22%。

  符合我们预期的是,商务公寓作为过渡型物业,其价格与成交量走势与住宅市场较为一致,成交套数环比上涨近三成。相比之下,办公物业成交显得惨淡,本月成交面积与套数较上月减少56%、52%,共录得15个项目成交。

图2  各类型物业成交面积占比(201511)

数据来源: 深圳中原研究中心

  宝安办公物业大涨

  本月成交总面积基本维持上月的水平,宝安区以44%的份额占据区域成交第一,成交量较上月大涨90%。南山、龙岗和福田分列其次,成交占比分别为24%、15%、11%。

  而福田跌势愈加明显,受其办公物业成交面积缩水的影响显着,已连续2月未进入前三名,环比跌幅达到48%。另值得注意的是,随着前海合作区批售项目渐多,该区域成交涨幅亦可能进一步扩大。

  图3  深圳市一手写字楼成交区域占比(201511)

数据来源: 深圳中原研究中心

  图4 深圳市一手写字楼各区域成交量对比(201511)

  数据来源: 深圳中原研究中心

  价格高位盘整

  深圳中原研究中心数据显示,本月办公物业和商务公寓成交均价双双低走,与上月走势截然不同,跌幅分别为22%、5%,正如我们之前的预判:随着稳增长政策不断向房地产市场注入活力剂,价格周期将缩短、波动亦会更加频繁。

  实体运行未见好转、全国房屋新开工面积增速回落显现出开发商投资动力不足,短期来看,深圳写字楼市场仍面临一定价格承压,而长远的市场价格企稳在于疏导宽松政策转向实体经济的扩张渠道。

  图5  深圳市一手写字楼月度成交价格走势图(201311-201511)

来源:深圳中原研究中心

编辑:yang

 

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