刘芷均:产业园区运营服务之道
http://www.funxun.com房讯网2014-6-22 14:05:00
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[提要]得一个健康的产业园应该发挥的作用是,为高新技术企业提供物理空间、公共设施。第二提供完善配套服务。第三,降低企业运营成本,提供发展壮大的空间。第四,一定要促进科技成果的转换,第五,要培养成功的企业和企业家,第六,形成产业聚集效应。第七,带动区域经济发展。

  房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是北京天安科创置业有限公司董事长刘芷均演讲实录:

北京天安科创置业有限公司董事长 刘芷均

 

  大家下午好!我讲一下我们天骥智谷在产业园区运营服务方面的认识。

  任何一个产业园自身的核心竞争力应该是在它的软件,所谓软件就是怎么去运营管理,对于我们做房地产运营的地产商来讲是一个挑战,所以今天通过这个平台分享一下我们天骥智谷在这方面的体会和实践活动。

  第一,我讲讲近期宏观经济上说的“科技创新”这几个字,科技创新近期讲得比较多,习书记在近期很多场合提到中国产业经济发展的结构调整、产业升级,说到科技创新的话题。我想今天就探讨一下从产业园区来讲,怎么去促进科技创新。

  中国经济经过20年的发展,我觉得未来10年一定跟过去的20年是不同的发展格局。因为过去的30年,中国的经济发展靠的是资源,靠的是走的什么道路,刚才在转型,转型往哪儿走,现在大家都留意到了中国很强调科技创新,我们未来的十年内的发展,应该强调回到实体经济,回到实体经济就是怎么去帮助我们现在的企业加强科技创新的能力。我们作为做产业园的这些运营商应该这方面有什么作为,这就谈到产业园的使命。

  产业园应该是培养科技创新的优质的土壤,我们跟大家分享一下美国硅谷产业园的模式。我觉得在产业园区有这么多产业聚集在里面,应该会通过各个产业链的元素的聚合,能够促进科技的创新,同时产业园区也是这个区域经济结构调整的助推器,特别是我们这些做产业园的,往往招进来的客户都是中小企业,我们怎么在园区里面为中小企业提供更好的发展条件,推动产业集群的发展,推动区域产业氛围的转变,进而推动经济结构的调整和分化,我们产业园应该有这样的实力。

  产业园区也是推动城市化的重要动力。今天上午各位嘉宾也谈到了产业远去的发展跟城镇化的关系。

  产业园区应该是实现可持续发展的重要支撑。我一直认为所谓说城镇化,一定不是把农民赶去城市,必须还要带来就业,带来城市现代化的发展。我们作为产业园区的开发商,应该在充分发挥土地、资金、水、电、人才、信息等这些生产要素的聚集效应,因为产业园区把这些要素聚集起来,才叫做产业园区,这样才会对资源发挥更大的效益。

  下面我分享一个案例。PLUG and PLAY是在美国硅谷的产业园,我们去考察的时候想思考一下硅谷的发展,美国的发展,美国的经济增长力在哪儿,为什么一直有这么好的发展。我们看到经济危机之后,美国迅速复苏,就是因为美国有非常好的经济模式,虽然经受了金融危机,但是也会很快恢复起来。未来十年,美国的创新能力会突飞猛进。我们想看一下美国在产业园区的科技创新方面是怎么做的。我们带着这个疑问,今年就去考察了美国的硅谷,考察了PLUG and PLAY的产业园。

  这个产业园2006年诞生于美国硅谷,有巨大的产业园区,为入驻企业提供所需的全世界附加资源。这个产业园区能够做到租工位,而不是卖房子,或者卖单元,它是租一个工位,是以每一个工位500美元的价格提供场地。这个产业园区离硅谷里面的很多大学校园非常近,很多有创业梦想的大学生,他们会在里面租一个工位,然后一起去研发某一个领域的东西。在这个产业园区里,虽然也是付出了租金去租工位,但是可以享受到除了场地意外的数据中心、法律服务、创业咨询以及人才招聘等各种服务。

  PLUG and PLAY产业园区的特点就是有非常好的交流空间,比如提供餐饮区、开放式厨房,提供给这些创业者、教授、投资人,他们在吃饭的过程中,在日常工作的过程中,就能够充分交流。

  经过2006到现在2014年一共八年的发展,这个园区有非常大的影响力,很多领导人都去参观,有全球近20个国家的合作伙伴,等于这个模式是受到大家的认可的。集聚了企业运营家、战略投资者、创业先锋、创业精英等,自己有自己的投资机构,已经投资了150家初创公司,助推过300家初创公司,与200家风投建立合作伙伴关系,积累融资近16亿美元。

  我们真正缺乏的是商业模式、运营模式,包括怎么聚集这些科技创新的人才在这里落户,同时还能够邀请到这么多风投的机构来助力这些在园区落户的企业的发展,美国有非常成熟的经验,很值得我们去学习。

  我们再看这张图,很重要,我们做产业园区的过程中需要提供什么样的公共服务呢?应该为企业搭建一个什么样的平台为他们服务呢?我觉得应该有这几方面。第一是资金的支持,也就是你必须要来来一些融资的机构,因为在产业园区里面可能很多人有很多很好的idea,需要得到支持。第二是行业大数据,应该在产业园当中引入一些大数据的服务,这也应该是我们考虑的。第三是国际合作,我们天骥智谷也正在做这方面的尝试。第四是政策支持,我们去考察的时候没有发现有什么政策支持,因为美国社会的确是市场化的经济,所以没有什么行政的政策,正常的支持是必须要争取到的。第五是策划,作为一个产业园,需要有策划等等,还有活动策划、课程培训、提供舒适空间、人才培养等等。

  通过刚才我们探讨的美国PLUG and PLAY产业园区,我们就引入我们自己的思考。在北京甚至全国,现在我们的产业园到处都是,我相信今天来参加论坛的很多都是同行,我们经常去思考的问题是,建一个产业园很容易,从规划到建造,都很容易,房地产其实只是一个载体,真正的灵魂是产业,我们怎么去做运营呢?我觉得我们都要去思考,在那么多产业园里面,我们怎么会让自己的产业园有足够的竞争力,有足够的吸引力,让产业落户呢。所以我认为做产业园应该提供最全面的助推服务,我用的是“助推”的概念,我是推着你成长的,你来这里落户,我推着你往前发展。

  以前我们做开发商,往往关心的是我就是做房东,我就是收房租,我把产业园盖起来了,要么就卖掉,要么就租出去就完了。但是如果是一个真正健康的或者吸引人的产业园区的运营商,他不是帮房东收房租,应该在这几方面提供更好的服务,包括物业服务、商务代理、战略合作、政策解读、圈层活动、交流培训等。

  我们天骥智谷基于这样的思考,所以我们也在自己的产业园区里成立了一个企业运营服务中心,企业运营服务中心是什么样的思路呢?以企业的需求为核心,引导产业聚集,先聚集在里面,整合园区服务,打造全方位的体系的服务平台,以产业经济聚焦为主导,以园区开发为载体,以房地产为载体,让入驻的企业发展,做好各项所需的服务,所以就设立了企业运营服务中心。企业运营服务中心目前有金融部、物业部、工商税务代理部、企业发展部、事务部、推广部、租赁部等等。

  这个企业从一开始招商,到能落户这个园区,我们是从注册开始,很多中小企业来到这个园区,首先需要注册一家公司,企业登记、变更、注销、税务申报等等,工商税务代理我们都要为他做到。企业发展部,什么叫企业发展呢?先站住了脚,我们要为这个企业提供一些政策咨询,当地有没有更好的产业政策符合入园的企业发展的基金、项目申报、基金申请,有一些政策的推送、政府关系协调、产学研战略合作的推动。事务部就是你去专心干你的主业,剩下的人事代理、社保代理、人才培训等等,园区都应该为企业服务。推广部最主要的就是帮助企业去做一些市场推广的工作,产品的推广、品牌的宣传、行业的交流。租赁部,因为我们产业园区有的企业买了房子不一定用得完,我们可以帮他们做房屋租赁等等。金融部是非常值得我们去探讨的服务,目前天骥智谷也在这方面花了很多精力和时间去探讨。在这个园区里面做一些专项的股权投资、资本市场的服务、银行债券的融资、小额贷款协办、引进风投等等一些新的创新模式。中国的这些企业在目前的发展里面,他们有三个方面的瓶颈,一个是资金,中小企业最缺的就是资金,融资难。第二是技术创新,技术创新也是中国很多企业碰到的问题,因为中国前20年的发展都是靠贴牌、靠模仿别人去发展的,现在围绕着实体经济,我们产业升级需要技术,在技术方面也是瓶颈。第三是人才,最后的竞争是人才的竞争。围绕这三方面,园区应该帮助企业来解决这些问题。

  我经常在不同场合说到聚集聚合聚焦聚变,什么意思呢?我们先通过产业园区把相关行业企业聚集起来,先集合起来。第二是聚合,先聚集完以后,通过这个平台、通过这个园区的管理,进行聚合,合的意思就是合作,在这个产业园落户的所有企业有一个合作交流的平台,他们互相之间是有互动的。第三是聚焦,在聚合的过程中,我们会发现某一点是值得我们去专注做的,专注引导、专注聚焦的。最后通过聚集聚合聚焦,在产业园区的各个企业在技术上、在商业模式上,应该会产生聚变。因为现在从入园的企业里看,目前在天骥智谷的产业园里已经有30多家,我们经常组织者30多家的企业家进行聚会,他们互相一碰撞,就会产生新的商业模式的探讨,或者一些新的技术方面的想法。

  最后我总结一下,什么才是健康的、有吸引力的产业园区?我们不是说光盖一个房子,把房子卖出去,就是一个产业园了。我觉得一个健康的产业园应该发挥的作用是,为高新技术企业提供物理空间、公共设施。第二提供完善配套服务。第三,降低企业运营成本,提供发展壮大的空间。我刚才说到降低企业运营成本是什么意思呢?很多企业同类服务可以把它公共化,同样园区提供这么一个服务,离一个企业去自己做这个服务一定成本很高,但如果把这个服务平台化,一定会降低这个企业运营成本。第四,一定要促进科技成果的转换,来我们产业园区落户的很多是研发企业,我们怎么协助他们把科技成果转化,这就是需要找到一些风投的机构,找到一些从idea变成产品的过程。第五,要培养成功的企业和企业家,企业来到产业园落户是最基本的,但是你必须要让它发展,最好是能茁壮成长。所以我们要培养成功的企业家,在这里面找到发展的机会。第六,形成产业聚集效应。第七,带动区域经济发展。

  我今天的分享就到这里。谢谢大家!

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