陈淮:当前房地产市场问题与对策
http://www.funxun.com房讯网2014-6-22 13:13:00
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[提要]大力的推进改革,政府把自己那只手放在消减自己的政府权力,打破垄断、打破既得利益集团上面,实现土地资金要素的市场化上面,我们的问题其实并不难。谢

  房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是中国城乡建设经济研究所所长陈淮教授演讲实录:

中国城乡建设经济研究所所长 陈淮

 

    我先声明一点,我是纯学者,和聂会长、朱会长不一样,没有官员背景。学者研究什么呢?研究客观规律,尽可能从客观规律的角度来看问题。给我主观拟定的题目还是房地产,刚才两位会长已经说了很多,我更愿意和咱们今天讲的主题产业园商业园区联系起来。

  坦率说,产业园区的发展这个问题在城镇化和房地产中重在城镇化,在房地产里头,中间的商业地产和住宅地产重在商业地产,其实和住宅的价格没有太多关系,在过去十余年中国房地产业市场发展过程中,商业地产的政策始终是最稳定的,从来就没变化过。不论是在世界金融危机中的保增长,还是抑制投机过热,始终就没变化过。我看我们还是从城镇化这样的角度、改革的角度来观察问题。

  我很赞成刚才朱会长说在当前的形势和房地产业健康发展这两件事上,政府要有所作为。但是我想补充一句,政府的作为最好是少干预市场,多推动改革。我们所遇到的问题最重要的是,十八届三中全会所制定的改革方向迄今没有多少有实质性的落实,我们今天所讨论的所有问题都是过去十年前就存在的,都是三中全会明确的方案和药方的,都是我们这将近一年来没看到实质性推进的,我看打破垄断、发育市场、破除既得利益集团、释放政府权力、发挥市场机制配置资源的作用,这才是我们的出路。

  重点说两个方面的问题。一个是新型城镇化和我们园区的发展。

  中国的城镇化走过了很长一段路,30余年,如同大家所熟知的,一个中国老人在南海边划了一个圈,奠定了珠三角的发展,从此中国有了经济发展第一个改革地区,对外开放第一个窗口,更重要的是一个向市场经济转变的改革实验区。如果中国的城市化、城镇化有什么成功,不是政府调控的成功,不是高瞻远瞩的英明决策,而是市场经济的改革造就的。90年代一个改革发展,我们有了国民经济第二个高速发展,而现在城镇化走到了新的阶段,有什么转型呢?我以为我们这一届产业园区商务区的发展,应该把这个新型城镇化中一个值得关注的新特点突出出来,是什么呢?分为以下几个方面。

  一个是中等城市发展。十八届三中全会明确说严格抑制特大城市人口规模,3月17号国家新型城镇化规划,进一步把这个特大城市界定为核心市区500万人口以上的城市,并且都强调中国的城市化、城镇化变化的精力重点放在调整城市结构,实现大中小城市协调发展上,而我们相当一批中等规模城市产业承载能力、产业结构的先进性和现代化程度,他们的城市整体基础设施都迫切需要进一步发展,新的园区建设依我看不是多了,而是不够。我们已经走过了珠三角那个年代,让别人到我们这儿投资办厂来发展经济、建设园区的阶段,我们甚至也一定程度走过了浦东新区商务区500强,我们现在的新区是我们自己城市结构的升级,我们城市规划的重组,我们老百姓住宅向中高端过渡,城市的竞争能力向现代化、国际化靠拢的商务区和园区。借助于简单的工业园区实现城市扩张的年代已经步入了一个新的发展水平。

  坦率说,中国的地市级城市,甚至包括2/3以上的省会城市,他们离现代化的距离是尚有很远的路要走,这些园区建设要和这个中等规模,我顺便说一下国家新型城镇化规划中的一组数据,我们现在核心市区1000万以上的特大城市六座,500万到1000万的十座,这16座城市将是严格限制人口进一步扩张。300万到500万的60多座城市,100万到300万的100座出头,50万到100万120多座,加在一起,260、270座的城市。我们要想中国人口到14.5亿到15亿的人的时候,让大多数人,6.5到7成以上的人群住到中等规模以上的城市,从50万到100万、100万到300万、300万到500万这三个层级的城市需要500到800座,现在才260、270座,因此我们现在讨论商务区和新型园区适合进一步发展壮大,以及使它们进一步实现城市规模升级的中等城市建造。

  第二层意思,大家注意到最近一段时间关于京津冀的讨论非常热烈,实际上京津冀不是一个新词,十多年前大家都在提京津冀城市群的问题,但是内涵已经几经变化,从最初的大连、威海一直到烟台,环渤海,到后来温总理以滨海新区为龙头建设成北方经济中心的北京、天津加河北的一些地区的新的京津冀,不再以天津为中心,而是以北京为中心。第二,不再是那种不切实际的新建一个北方经济中心为目标,而是疏解、分散、分流特大城市功能为核心。第三,不再是简单的打破行政体制直接关系规划壁垒,而是和我们已经有的或正在发展的高铁的物质基础设施密切联系在一块,沿重要交通线、高铁线重新布局我们的城市功能分区和新型城市化。简单说,我们今天讨论的产业园区和商务区,应该和这样一个趋势,也就是这16座和更多一些省会城市,疏解、分流、重新规划空间的城市功能区密切联在一块。

  第三层意思,我们这个商务园区和产业园区还得和老旧城区改造密切联系在一起。我有一个感觉,文化大革命给中国经济社会发展带来的创伤是难以平复的,我是经历过那个时代的,我就记住两句话,一句叫斗私批修,一句叫准备打仗,我觉得我们现在的氛围好像重回这两种氛围的趋势,要斗私批修,就有了要先生产、后生活,给我们留下了今天的住房难题和城市建设中一大批老旧危房棚户区改造,要准备打仗就给北京等诸多城市留下了战备房、简易房这样的老旧难题和城市规划严重不合理的问题,现在北京修地铁,几乎所有的地铁干线都要和二号线相交,当年二号线根本就不是为城市轨道交通发展,是为战备准备的,所以从来就没有预留换乘站,所以和二号线相交的地铁站都要走很远,因为没有预留。我们还是从改革方面来讨论比较好。我们要聚精会神谋发展,所以我们的商务园区和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切结合起来,和老旧城区的改造密切结合起来,最后新型城镇化和小城镇的发展和中等规模城市发展的现代化结合起来,我们不是一般的像以前建一个工业园区,能够增加就业、增加税收、吸引外资,也不是简单的给地方政府增加财政收入,而是让我们城市的产业结构向国际化、现代化方向大踏步靠拢。我们现在讨论的产业园区和商务区,把这个新型城镇化的特点贯彻发扬光大,才能够不重复我们过去的问题。

  第二大问题,不管是中国的房地产,还是产业园区、商务园区的问题,以及经济下行,开发商资金链紧张、地方债务问题等诸多问题,我看核心问题是十八届三中全会的改革措施落实迟缓,其实所有这些问题十八届三中全会都说了,比如说三中全会说土地制度要大刀阔斧的改革,农民土地同地同权,还用我们再说一遍吗?三中全会已经说了这是决定,三中全会说了给予农民用地同等的财产权利,可以抵押,但是这些问题时至今日寸步未进,这是土地问题的核心。

  第二,三中全会明确说了,把间接融资转变为直接融资,迄今开发商的资金链紧张问题在于他们部分是聂会长说的以前过渡依靠开发贷还是后来的信托、私募,关键的问题是并没有一个可以供他们长期融资的比如项目贷、发行企业债这样的市场,地方政府债务危机有什么难吗?因为这些借的钱都形成了当地经济发展的物质基础,问题在于这些长期发挥作用的资产借的是短期的债务,一年两年最多三年,这才有债务危机的偿还问题,如果三中全会明确说发地方债、改革地方城市建设的融资方式,3月17号国家新型城镇化规划中进一步把地方债明确为市政债,那么把这些地方政府的债务问题转换为长期债券市场的市场债,比如地方债,这些问题是可以迎刃而解的。可惜我们在三中全会最大声疾呼的一句话,让市场机制成为配置资源的主导性力量这件事,在过去一段时间并没有发挥充分。迄今我们看到了市场已经把过去十年调控中掩盖的市场因素显现出来供求关系的作用,比如购买力的作用,但是导致这个市场发生畸变,土地财政依赖等等诸多问题,引起发烧的病根依旧。

  我们今天市场中出现一些波动,如果大家认真看了一眼聂会长给的图表,市场恰当的波动可怕不可怕,会不会崩盘?如果现在的房价还在08年的一倍以上,哪里有那么可怕呢?你昨天吃多了,今天自然少吃,这用不着太多的追着问会不会崩盘。你昨天吃多了,今天只想喝粥,会不会死人呢?不会的,系统的自发调整的目标,都是使系统恢复新的平衡,而不是使系统崩溃。不论是吃饭还是房地产业都是这样。

  一些地方政府放宽限贷、限购,这些问题也被媒体多为诟病,或者横加指责,说你怎么看?没怎么看,分几层意思说。第一,无论是国五、国八、国十里都有一条,地方政府对平衡当地房地产市场的供求关系负有责任,本来就是在供不应求和供大于求的灵活组织决策的责任,限购的目的是限制、抑制投机性需求,什么时候投机性需求会进入供大于求的领域呢?只有严重供不应求的时候才有投机,火车春运的时候才有黄牛党,歌星演唱会才有人倒票。供大于求卖不掉的时候会有投机吗?那么限购所赖以存在的前提不存在,当然就没有必要过渡依赖限购。第三,不论是限购还是限贷,目标是合理调整房地产市场的供求关系,而不是不让老百姓适度改善,不是不让老百姓买房子,如果不让老百姓买房子那不是调控房地产。什么政策都是我们支持、鼓励、保护老百姓改善自己的居住需求。所以限购这件事看不出来有什么可大惊小怪的。

  事实上如同刚才两位会长都提到的,这个问题并不是今天才有的,在过去十年中别说地市级城市,就是省会级城市,超过2/3的省会城市在过去十年里始终是供大于求,并不是今天才供大于求,沈阳是今天才供大于求的吗?哈尔滨、长春、沈阳过去十年始终是供大于求,西部12省区,也就是成都略有波动,温和上涨,其他包括省会城市,过去十年的常态始终是供大于求,所以供大于求没有那么可怕。我们面对的问题,资金链的问题和供求关系没有人买房子不是直接联系在一起的,资金链的问题是三中全会所说的把间接融资转变为直接融资,以及允许地方政府发地方债等密切联系在一块,改革土地制度,简单说,中国最终解决刚才朱会长说的几个平衡,其中第三个是房价和老百姓收入水平相协调,需要四项改革,第一项是大规模、大幅度、大踏步的调整城市结构,十几亿人都想住在北上广深,那是无论如何办不到的,关键是要协调发展。第二是非得实现土地制度的改革,没有土地制度的改革,政府作为垄断性的唯一供应者,要想市场健康发展,要想合理规避市场中的风险是无论如何办不到的。第三调整地方与中央税负之间的关系,这个不难,一个是调整不动产税,赋予地方更大的裁量权,调整社会整体的收入分配结构。缺一条,光靠货币政策、财政政策,相当于靠吃退烧药治肺炎,是治标不治本。

  借今天产业园区商务区发展的论坛,我核心想说的一句话就是,不论是解决中国城镇化、城市化健康发展问题,还是2014年经济增速下行的问题,还是我们大家关心的房价问题,还是开发商关心的资金链问题,千言万语归结为一句话,那就是大力的推进改革,政府把自己那只手放在消减自己的政府权力,打破垄断、打破既得利益集团上面,实现土地资金要素的市场化上面,我们的问题其实并不难。

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