王志强:天骥智谷 世界企业的总部商务花园
http://www.funxun.com房讯网2013-12-21 16:52:00
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[提要]天骥智谷现在已经入驻的企业,上市公司有三家,高科技企业是14家,目前的30多家企业年税收预计应该能超过一亿元,对政府、对管委会都是非常好的成绩。

    房讯网讯 2013年12月19日至20日,中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济”。

    全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

    天骥智谷营销总监王志强先生在演讲中表示,天骥智谷现在已经入驻的企业,上市公司有三家,高科技企业是14家,目前的30多家企业年税收预计应该能超过一亿元,对政府、对管委会都是非常好的成绩。

天骥智谷(北京)有限公司营销总监王志强先生

    以下是天骥智谷营销总监王志强先生发言全文:

中国写字楼综合体发展论坛第十届年会现场

    今天很高兴有这个机会跟大家介绍我们的项目。从昨天到今天听了很多演讲,尤其是今天上午的演讲,因为都是北京写字楼领域非常优秀的服务机构,我听了大家关于亦庄的关注,或者关于商务花园的关注。我们社区里写字楼客户会有流失,去哪里了呢?去亦庄了,或者去大望京了,或者去中关村那边。去哪种类型的产品呢?去产业地产的项目,或者商务花园的项目。原来纯写字楼办公的项目,怎么会选择一些商务花园项目或者很郊区化的位置呢?这些问题很多人都会关注。我们是专门从事商务花园的开发,我们的项目在过去一年取得的销售业绩接近十个亿,这个城市在市区里面跟王珂刚才讲的一百亿的差别比较大。但是我们这十个亿是将近100万的销售面积,我们在过去成交了30组客户,其实就是30个企业,有30个企业选择在我们这个项目里落户。30个企业的净资产最少起步是多少,才能购置这么大面积的办公楼。

  下面我介绍一下我们的项目大概是什么情况,希望通过这个介绍帮助大家加深对商务花园产品的了解。

  我们项目的定位叫“世界企业的总部商务花园”,就是总部经济的代表。这是整个项目的鸟瞰图,是独栋部分的鸟瞰图,有51套房子,就是将来会有51个企业在这里入驻。最大的特点是低密度,密度在1.5。高绿化率。这是两个很重要的特点。

  首先介绍项目整个大的区位。区位是在亦庄,亦庄我们都很熟悉,它是整个环渤海经济圈的重要的节点。第二,是京津冀走廊上面很重要的节点。其中环渤海经济圈现在是被认为继珠三角、长三角之后拉动中国经济增长的重要第三极。亦庄成立于1991年,去年他们举办了成立20周年的活动,是北京市唯一的一个国家级经济技术开发区,同时也是中关村科技园区双重优惠的政策,有很多世界500强企业。在过去几年,亦庄最早开始发展的时候,主要是为这些世界500强企业支撑的。前几年的诺基亚比较风光的时候,诺基亚的税收可以占到整个亦庄的50%,这两年诺基亚比较惨。

  我们项目在亦庄的位置以及亦庄交通的图。一条城际,京津城际高铁。两大机场,现有的首都机场和规划中的第二机场。京沪高速、京津二高速、京台高速,已经开通的亦庄线,正在规划的L2号线、M5线号、M6号线。地铁亦庄线已经开通了,有一站是经海路站,距离我们项目只有200米。

  下面给大家介绍一下商务花园项目的规划。刚才的鸟瞰图是项目的M1地块,还有一个地块是F1地块,这两个地块产品类型不一样,总的占地面积13公顷,总建筑面积24万平米,分为两大地块。其中M1地块大概面积是14万平米,容积率是1.5,绿化率30%,总的栋数是51栋,都是企业总部商务花园,单栋面积最小两千,单体最大是五千,这是产品的类型。

  F1地块是多功能地块,建筑面积近10万平米,容积率比较高,2.5。所以在这里会有一些小的总部和比较大的写字楼,还有一些商业配套,还有产业园区特有的配套的宿舍和公寓。地标写字楼单体面积是18000平米。

  我们一直在说商务花园的概念,其实商务花园最重要的就是它的绿化问题,我们在这儿提供的绿化是我们在CBD的这些写字楼所不具备的,有非常好的绿化环境。在绿化设计方面有一个很重要的诉求叫做360度景观环绕,是怎么实现的呢?是有三重的公共交流空间。贯穿园区的景观中轴交流空间,建筑与建筑之间的花园交流空间,组团式的内部交流空间。M1地块分了ABCDE五个组团,每个组团都有相对封闭的设计。下沉庭院。

  单体上面还有一个重点需要强调,就是布局的问题,所有的楼也是应了亦庄规划的特点,是东南朝向的布局,而且从外街到园区内部的交通设置,能做到所有的建筑都是临街。在这里办公,可以感受到每一栋房子、每一层每天的日照都非常充分。所有企业的形象展示都有很好的展示面。

  我们一期已经交房了,这是实景图,是园区内部的道路设计,这是行车的外围,还有走人的绿化带里边道路。实现人车分流。

  商务办公很重要的一点就是车位的问题,我们每天在写字楼里办公,停车是很大的问题,在我们的商务花园项目中,对车位的配置很高,我们可以做到一万平米75个车位。在整个亦庄那片区域的产业园区里,一万平米配75个车位是比较高的,一般都在50个以内,我们是做了很多工作。车位分为两部分,第一部分是地上车位,每栋建筑门前地面有几个车位,这几个车位数量比较少,每栋楼有三四个,最多也不超过五个,因为我们把很大面积都做了绿化,不会做很大面积的铺装做车位。这是商务的需求。还有地下的停车库,大部分车都停在后面,是双层的配置。

  企业独栋,企业购买这种房子有很大的需求就是企业形象展示的需求。企业自己买了一栋楼,怎么去展示企业的形象?企业独栋在这方面发挥的空间很大,我们留了好几处对于一个企业来讲可以展示的空间。招商服务中心是我们公司自持的一栋楼,楼顶可以做企业的名字,侧面的墙体也可以打企业的LOGO,门前也有落地的LOGO,都可以打上企业的名字。往来的商务人群可以看到很多关于企业形象的展示。

  这是内部空间的展示。这些图都是以我们自己企业持有的这栋楼为例。一层的接待区,还有地下一层的空间,还有会议室,还有三层的园区的食堂,还有台球桌。下沉庭院的位置非常好,阳光也非常充足。还有我们的形象展示区。功能非常齐全,在一栋楼里可以实现很多功能。

  我们这个项目在设计方面公司做了很大努力,有很多地方是值得讲的,客户也比较认可,像这些屋顶的露台,我们现场做了很多工作,比如提前设计的格栅,还有屋顶的位置的处理,空间很充裕,不会说我想在这里摆个桌子,旁边就是空调的机组,那是不可能的,我们的空调机组全部在另外一侧,所以阳台和屋顶的面积非常大,阳台、露台是基本上每一层都有,而且面积都非常大。

  有两种类型,独栋和双拼。每一栋楼的后面出去以后,都会相对以绿化的绿植围一个私密的空间,让你可以在这里休息。

  我重点介绍一下大堂。对一个办公的企业来说,大堂就相当于你的脸面一样,是非常重要的,我们这个大堂层高有八米五,一层和二层有挑空,挑空面积有100多平米,这个效果就是我们现在售楼处的效果,比较高端大气上档次的。我前几天去中铁十九局,在我们那买的楼已经装修完入驻了,比我们豪华很多,做了很大的吊灯,非常漂亮,确实展示了企业的实力。

  前面我讲了一些企业在形象上的需求,我们在设计的时候,除了形象展示的需求,对实惠还是有很多想法的,我们在这方面也做了一定的设计,最重要的就是面积的赠送,面积的赠送对每个人来讲是最实惠不过了。我简单举三个户型,C户型赠送面积是600平米,D户型赠送面积是280平米,E户型赠送面积660平米,有屋顶的、有阳台的、有挑空的等等,因为客户的需求不一样,有给他们可供选择的余地。

  我们在设施设备方面有四点,可以给大家介绍一下。第一是VRV多联机空调,分层控制,对单栋楼来说使用非常方便,每一层可以根据每一层的情况来调节温度。第二是同步进入新风系统及空气净化系统,我们今年会在一期增加空气净化系统,二期也会有,商务花园项目在这方面不应该含糊,应该有比较高标准的要求。第三是双层中空LOW- E玻璃。第四是燃气入户,给企业更多温暖,大家都知道写字楼进燃气是违规的,但是我们做的是非常符合标准的,企业进来以后可以设立食堂,企业需要有一个私密的会所、俱乐部等等,做一些公关方面的宴请,现在去外面是请不到的,在自己的会所里可以实现,私密性比较强。包括员工的吃饭问题,如果员工觉得园区的食堂不好,可以在自己楼里面解决吃饭的问题。

  前面介绍的这些都是我们的设计、规划方面的内容。作为一个商务花园项目,除了跟普通的写字楼项目有规划的硬件方面的之外,我们现在在尽全力做的就是服务平台的问题,对整个花园园区的运营和管理,怎么样让它有更多价值,以后收物业费提供最基本的物业管理,跟这个有很大的区别。我们真的是立志于给入驻园区的企业提供很好的服务,能够帮助它成长,或者在它成长的过程中,能发挥我们这个服务平台最大的作用。为了这个服务平台,我们专门成立了资产经营管理公司,也是在开发商名下的,不仅提供一个最基本的物业服务,实际上我们总共设置了有八大平台、46个小项的工作,去展开这部分的服务。

  物业服务平台、政务服务平台、资产运营平台、商务信息平台、智能服务平台、人才交流平台、金融服务平台。

  政务服务平台举例讲,我们今年9月份有入驻企业,我们现在已经成功帮一户企业申请到了200万国家的补助,因为是高新技术企业,有相关政策,我们企业帮他们从北京市这边申请到200万补助,这对一个企业非常重要。还有一家新注册的企业,我们帮他们申请到了中关村的高科技认证,这都是政府平台的工作。

  天骥智谷食堂于今年9月1日开放。我们企业还购买了大巴车,将来还有计划购买一到两辆,每天会从地铁到我们项目、到管委会、以及到开发区重要的节点每天在运行,为整个园区的企业提供服务。

  现在已经入驻的企业,上市公司有三家,高科技企业是14家,目前的30多家企业年税收预计应该能超过一亿元,对政府、对管委会都是非常好的成绩。

  以我们其中某一个户型为例简单给大家看一下商务花园的户型是什么样的。这是E户型,大概四千平米,每一层大概600平米左右,这是一栋六层的建筑,首层是4.5米,以上每层层高是4米,顶层是5.5米。

  我把我们的项目情况跟大家做了介绍,也希望跟朋友们一起学习、进步、提高。谢谢大家!

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