主题峰会:产业地产的挑战与机遇
http://www.funxun.com房讯网2013-12-21 15:51:00
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[提要]FUNHILL智汇城·主题峰会:产业地产的挑战与机遇 --产业地产融资模式与商业模式创新

  房讯网讯 2013年12月19日至20日,中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济”。

  全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

  FUNHILL智汇城·主题峰会:产业地产的挑战与机遇 

            --产业地产融资模式与商业模式创新

 

  主持嘉宾:徐伟成先生  第一太平戴维斯 项目策划总经理

  对话嘉宾:

    王东升先生  联东地产集团 副总裁

  郭  琳先生  北京北大资源地产有限公司 副总裁

  陈  顺先生  中国房地产经理人联盟 常务主席

  庄  捷先生  北京兰格加华置业有限公司 副总经理

  谭文虹女士  歌斐资产管理有限公司 合伙人

  王启富先生  富鼎和投资基金 总裁

  元  磊先生  中国平安资产管理有限公司另类投资事业部 总经理

  徐伟成:谢谢主持人。非常感谢请这么多有分量的嘉宾跟我们分享挑战和机遇,当然是集中在商业地产,副标题是产业地产融资与商业模式创新。各位老总都是战将、猛将,都讲商业模式创新、产品创新、融资模式创新、招人策略的创新。在十八届三中全会里讲到建立有效调节工业地产用地和居住用地的合理比价制度,当然希望提升工业地产的价格,工业地产价格提升对金融创新和租金是好还是不好,当然是水涨船高,对新产业园、产业地产都是异曲同工的项目。请王东升总首先谈一谈。

  王东升:现在很多产业都在进入产业地产,所以产业地产会越来越热闹。在新型城镇化背景下,包括工业土地地价要调整,都会给产业地产商的商业模式发生巨大的改变,具体如何改变呢?在产业地产里究竟产业定位在哪个环节给目标客户创造了什么价值,这才是比较核心的。你说你是做一级土地开发的,还是做二级开发,还是做产业地产中的配套服务,或者说做产业地产商的网络这块,或者是设计,在不同环节里你想创造什么价值,这些是每一个产业地产商应该思考的话题,如果不思考,按照常规化的打法,肯定是不行的。

  未来的产业群越来越聚焦一个主题,可能过去综合性的越来越趋向于适合区域发展、适合城市的产业结构的主产业区越来越多,更适合产业地产发展规律。只有这样才能真正给企业降低成本,提高经济效益。

  过去我们一直说服务,说了很多年,各家企业真正做起来的很少。如何以金融和互联网的思路来做服务,整合好资源,给企业提供好,这是每个企业需要思考的。在发现产业链变化趋势过程中,发现市场机会,很好的整合起来,进而能满足需求。谢谢大家。

  徐伟成:谢谢。您刚才所说的,产业地产要走到成熟,已经细分到很多实业地产了。下面我请一下歌斐资产合伙人谭文虹谭总,您公司做了什么针对性的案例,让现场嘉宾认识您一下。

  谭文虹:谢谢主持人。首先先感谢房讯网,因为这其实是我们第一次参加写字楼的论坛,但是我看到已经做了第十届了,其实我们是很尊重专注的,长时间的专注非常不容易。

  第二,承蒙主持人关照,歌斐资产是诺亚集团旗下的资产管理公司,诺亚财富在座的可能很多人都知道,它是目前为止唯一在资本市场上登录的,在美国纽交所上市的财富管理公司,现在诺亚财富已经演变为真正的具有资产管理能力的财富管理公司,我们这里讲的资产管理跟在座讲的资产管理不一样,其实我标准的应该叫基金管理公司,是专注做另类资产的基金管理公司,目前主要业务做PE母基金、家族财富等,也是跟诺亚财富集团有客户和资源的共享。

  回到歌斐资产,歌斐资产是三年前,2009年成立,目前是国内最大的民营基金,因为国开行这些我们的确比不了。地产我们是从去年开始真正自我做管理,目前不到两年的时间,管理的房地产基金规模接近300亿,但是很遗憾,80%以上都是住宅,就是住宅的房地产基金,不管是债的、股的、主动管理的、被动管理的都有。这也折射出市场上一个明显的特征,因为住宅的快速去化,更能符合私募地产基金的刚性退出的需求。但是我们也看到未来商业地产或者产业地产的发展机会。

  谈到产业地产,我们跟国内的冯仑,万通产业地产工业地产基金有合作,跟新加坡的腾飞工业地产基金有合作,他们有退出的渠道,因为他们都有海外上市REITs退出的渠道,国内因为一些原因REITs还没有退出。不管是产业还是商业,都是持有型物业,真正能够地产金融化的关键爆发点。但是在此之前我们仍然觉得是有创新的空间的。我们现在也在研发一些类REITs,其实还是私募的REITs,不能地产金融化最大的问题可能是算不过账。我们也在跟投资人考虑,如何双方朝中间走一步,所谓租售比,要不然租金调高,要不然就把售价调低,让租售比变得能够算得过来,这时候地产金融就能介入,投资人愿意买单。在这种情况下,商业地产开发商或者运营商,至少阶段性的能够获得资金支持,这也是对我们长期持有运营非常大的裨益。我们希望能够找到更多的机会,今天来这里也是多学习,听取各位专家的意见。谢谢。

  徐伟成:多谢谭总。接下来请北大资源地产有限公司副总裁郭琳总谈一下,北大资源去年说我们已经长袖善舞,今年和未来还要创新吗,有没有遇到瓶颈,能跟我们分享一下吗?

  郭琳:谢谢徐总。我谈一下个人对创新的看法。我觉得所谓创新不是人无我有叫创新,我觉得创新应该是失败的概率更大一点,成功的概率更低一点。什么叫创新呢?我是这么理解的,我记得以前彼得德鲁克说一个企业最核心的两个要素,最重要的是销售,销售可以分一个是推销,一个是营销。推销是由己及彼,我的地块怎么好,还有多少卖点。营销是反过来的,由彼及己,为什么这么说呢?他有什么需求,他有什么期望值,我帮他做出来,得到他的认同。如果把这个角度发生转变了以后,什么都可以创新。因为思考的方法不一样了,利润不一样了,那么做的事情就不一样。

  我们之前销售还真是不太发愁,为什么不太发愁呢?我们实际上打造的不是一个开发商的平台,开发商和我们自己拥有的北大科技园,这本身就是国家认同的品牌,然后还有物业,三合一生态链的体系,去给客户提供服务。第二就是开发商不是光把房子盖好了,而要把运营空间、运营结构策划好,我们做了一个博雅商会的结构,有三个部分,养生、养心、养业,我们自己拥有的体系,比如我们有自己的北京的八家三甲医院,就是北大自己拥有的,还有北大方正集团,也有金融牌照,可以为客户定制这样的产品。有这样的金融集团支持。讲到商业地产的创新,我们思考点也发生了变化,对客户需求的感知,落实到产品中也一定发生变化。谢谢。

  徐伟成:多谢郭总。下面请富鼎基金王启富王总谈一下。

  王启富:20年前做写字楼,还觉得不知道什么是写字楼,因为这是从香港过来的说法。包括新加坡一是多元化的融资去多,第二,我现在理解什么叫写字楼,就是写字的地方,就是交易,中国的第二大经济体,现在高速发展,真的面对面写的字,很多事情就当面来做,网络也好,其他也好,很多事还得当面见面,还得在一起签字,写字楼市场非常看好,尤其在一线城市、二线城市,未来商机无限。城市化带来的机会是很明显的,我们投了两个项目也是受城市化的影响,一个是投了香河市场的项目,投资人反馈特别强烈,觉得是北京大都市华带来的香河市场的发展,地价很便宜,房价上涨很小,市场很好,新北京人在那儿买房。

  庄捷:我们从去年成立公司,今年已经有一大批,大概60多栋已经封顶了,做的产品是面对中小企业的一千平米上下的,当然小点的也有,更多的五千的大一点的也有,是综合性园区,总面积大概30几万。地点大家清楚,我是北京人,北京出生的,那么多年,我过去没听说过台湖,但是现在随便全国什么地方说台湖,可能都知道,地王这几年的发展是非常快的。我们在这里做的产业园也好,商务园也好,这样的产品针对企业做总部。

  从我个人的经历来讲,我觉得做这个产业园实际上代表一种大的机制的变化,说老实话我跟第一太平合作很久了,15年我们开发中国人寿大厦,在朝阳门外,这个大厦当时在北京的影响也是很大的,别的不说,我们建完了之后,拍电影的来了好几波,拍电视的来了好几波,认为这个楼不错,非常漂亮,就在丰联广场旁边,请的也是第一太平做物业的顾问和后期的管理。实际上前面已经在讲写字楼,我们那个地方是在北京东二环,在城市中心或者商务区中心的地带。我们做这样的一个写字楼,后来是什么样的客户进来呢?我可以说一些名字,都是世界非常著名的,比如蒂森克虏伯、惠氏、法新社、英国文化交流中心等等,都是非常优秀的国际的大型公司,为什么呢?因为那个时候北京市好的写字楼不多,当时这个楼建成之后,和丰联广场就形成了竞争的关系。还有朝阳门那里有了中石化的总部所在地,还有金融街。

  我们的战场后来转到了台湖,其实不是偶然的现象,这是我们国家的经济发展的变化产生的必然结果,因为我们前面是一种粗放的经济开发的模式,同时原有的城区也处于一种待开发的模式,所谓待开发不是没有房子,而是有房子,但商务空间待开发非常大。但是现在这个开发的过程已经基本上到了尾声了,现在转入了新的阶段,就是转入了郊区化,环境要求优美,生态要求更好。因为人的追求变化了。谢谢。

  徐伟成:谢谢,请各位给热烈的掌声。下面请中国平安资产管理有限公司另类投资事业部的元总,我想问一下证券投资怎么是让它又平安获利呢?

  元磊:谢谢主持人。我在平安信托,平安资产管理公司另类投资事业部是我去年的职位。非常高兴有这个机会跟大家做分享。从金融机构的角度,去看写字楼也好,产业地产业好,可能和从开发商的角度去看有不一样的角度,不一样的思考。从平安这个团队来看,包括我个人过往的一些投资经历来看,每一个地产业态都有不同的特点,我们在传统房地产投资领域,投的比较多的是写字楼和商业地产,这一块大家也是非常熟悉,产业地产是在大的地产业态下面的另类业务,但是这种另类业务越来越蓬勃兴起,已经形成最传统的业态之一了,现在优势很明显。

  产业地产有它自己的独特性,产业园区要高于甲级写字楼,如果甲级写字楼做得好,如果去做产业园,会遇到很多不一样的地方,未必能马上进入状态。产业地产如果做得非常全面,流程管理得非常好,去管理一个单一的甲级写字楼,不是一个太大的挑战,这是我们看这个业态,包括跟这么多投资商合作,这么多年的体会和发现。在产业地产领域,说到和金融的结合,我认为产业地产是比单纯的写字楼结合的面更广,结合的意义更大。

  商业写字楼来讲,大家在传统上很多人都有经历,一年一年累积下来,出租率达到100%,在这个过程中还会接触到房地产的开发融资,房地产的持有等等,最后能不能达到上市条件还是个问题。产业地产操作是流程比较复杂的地产业态,周期可能就长。如果周期长的话,就必然是复杂,产业运营的开发商有可能形成自己的核心能力,建立一种门槛,而这种核心能力也正是金融资本最感兴趣的点。

  如果大家都会做写字楼,都会做租赁,大家是没有多少区别的。产业地产会不会做,主要区别还是有的。大家走在前面跟走在后面是不一样的,操作非常精细,区别非常明显。

  产业地产能不能和金融去结合?我想一定是可以结合的,答案一定是肯定的。因为从我个人体会来讲,在07、08年的时候,当时我在凯德置地,当时我们考虑在国内找了一个点,恰恰没有找擅长的综合体、莱福士等等,而恰恰选择了一个点,在中关村软件园的项目,包括在上海的项目,都是在科技园区。在选这些项目的过程中,团队和公司本身也是非常深刻的体会到了产业地产和金融之间发生关联的一些历史的关系。第一个项目在中关村软件园,正好是在07、08年市场比较好的时候,跨国企业都很多,他们不可能在北京CBD或者金融街去承担一两千人,他们想找环境优美、租金又偏低的地方,在科技园区正好迎合这种需求,很快就得到了100%的满足。

  投资第二个地产的时候是另外一个状态,我们为了增强回报,是往前端走,找开发型物业,是在上海做了合理的区域分布,找了另一个物业,在开发过程中出现了另外一种情况,08年金融危机爆发,产业地产是什么情况呢?甲级写字楼是什么情况呢?整个上海、北京的甲级写字楼都出现了很大滑坡,裁员,消减办公室。很多跨国企业并不会说一下子全部把人撤出去,还是要维持一定的品牌运营和团队管理。如果把租金从十块钱消减到五块钱,但是又不肯让员工感觉到太大的差异,是不是还有茶水间,是不是还有健身房,他们不会让员工感觉到太大的差别。我们第二个项目在上海,全部是500强的企业,包括诺基亚、西门子、雅马哈这类的大企业。产业地产一定要和房地产基金、金融相结合,结合了之后又有正向、反向双面性的影响。我们其实希望市场一直好。在产业地产里,要和金融有非常好的结合。

  徐伟成:你们有没有什么在谈的项目吗?或者重点关注北京、天津还是苏州工业园等等,对哪些产业地产比较关注?

  元磊:平安这几年除了甲级写字楼,核心地标建筑以外,我们对产业园区也非常关注,而且我们已经在中关村西区,在苏州高新区,在重庆园区已经实际投入了五亿,有的没有更名,爱的更名为平安财富中心,这其实不是一种规划和设想,而是真正去投了。对这些区域的发展、规划和我们这些开发商的合作伙伴,这些园区后来的合作我们都还是非常关注的,也非常愿意投资。

  除了我们已经提到的这几个城市,在国内其塔城市,我们也在看,当然大的标准,我们是希望如果符合保险资金的需要,也符合信托第三方财富发起的房地产基金的需要,那么产业地产还是需要和产业有结合,所在的区域如果和金融区结合,还要达到一定的发展阶段。可能在一线城市的郊区或者城区结合部。二线城市相对来说和市区的人口产业更为接近。三四线城市可能相对来说有一定的距离。和金融区结合的时候,是和企业和租户的组合,是非常重要的环节。第三是管理能力,管理能力有很多曾经,从物业管理、招商管理、运营管理、基金管理等等,这几种能力是相辅相成的。

  在这个区域和地段、位置和租户组合的情况下,我们总投资的对象、合作伙伴如果简单来说,是大资管的能力,是我们看重的非常关键的一点,因为它决定了投资以后园区的发展,逐步往良性去走,产业园逐步扩大,还有二期、三期,进一步来合作,这都是大家进行合作的要点因素。

  徐伟成:多谢元总。

  陈顺:还是有一些从事房地产开发的人最后走向了房地产产业基金,不仅是公募私募还是第三方的其他金融机构,我个人觉得,住宅可能是过去受到整个大环境的宠惯了,有的房地产企业甚至没有像银行或其他的金融机构去需要融资,可能需要股东的钱,假如土地拿到了,股东再给点启动资金,然后再加上我们预售的政策,可能住宅这块就转起来了。

  反过来看产业地产,我觉得任何一个产业地产首先是有规模的,是有足够的规模的,所以才能形成产业地产。产业地产对金融的依赖性显得更重要一些。创新的东西分主动创新和被动创新,有的时候是逼得没有办法了,需要创新。现在融资渠道和过去不一样,过去到银行,银行只要有个落点,符合条件的就可以了。现在再看一看,如果在现在的时间点,12月份,到银行看看,是没有合作的。有的时候需要去通过一些其他方面,比如债权、股权等方面来融资。

  另外一方面,可能要融资的对象发生很多的变化,从传统的银行,包括国有银行,股份制银行,以及一些地方的银行,可能拓展到保险公司,第三方基金。产业地产还是有很大的难度的,正因为有难度,才需要创新,包括形式上的创新,包括实际的个性方面的创新。我们过去身边的一些好朋友,或者是一些懂地产开发的全过程,还熟悉金融的,觉得还是少,这方面的很少。

  徐伟成:您对国家政策产业比较熟悉,虽然大家都说要做产业地产,但产业地产需要产业来支撑,很多二三四线城市没有太多产业可言,产业园区、产业花园的发展是必然的趋势,您自己感觉这个势头,我们在2014年到2020年期间做产业园区,是一个跃升期还是一个很波动的时期呢?

  陈顺:我觉得可能未来的房地产开发商,一部分是被逼到要走到这条路线,做传统的住宅那块,像北京细分市场已经没有它的地位了,做不了了,没有土地了,可能就要被逼到走向产业地产,像刚才说的台湖,过去别提外地人,北京人都不知道台湖在哪儿。后来我们知道了首开,知道了万科,所以通过他们认识到了台湖。包括刚才说的香河等等,包括二线甚至三线、四线城市,可能产业地产的机会随之而来会多一些。一部分是开发商在住宅里边生存的空间小了,可能会被逼着走向产业地产,要不然行业干脆就转型了,就做不了了。所以我个人觉得总体来说,会有开发商来做。既然主体多了,方向也应该多了。

  徐伟成:是飞跃期了。天时地利人和。多谢陈主席。

  我总结一下今天台上各位嘉宾妙语连珠的观点。在座各位都有产业地产的资源,我们今天通过很多资深的前辈,包括不同房地产业界的金融、地产的高手,给大家一些分手。因为讲产业地产的挑战与机遇,讲三天三夜都讲不完,包括"十二五"发展,经济转型,商业机会也让大家拭目以待,可以恳请各位多注意一下我们国家战略产业的发展,也多多支持咱们用心做好产业地产,当然包括金融融资的机构,多支持我们国家战略的产业发展,也是把我们的蛋糕不只做大,而是做得越来越高,越来越好吃。相信刚才各位的观点已经蕴含了非常精辟的总结。

    多谢各位。(来源:房讯网)

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