2026年第三季度，北京商务园区市场未录得新增供应交付，短暂的供应空窗为存量去化与空置率修复提供了窗口。

　　本季度全市净吸纳量录得14.7万平方米，环比增长141%、同比增长147%，为年内单季最高。需求结构较上半年出现明显变化：本季度TMT行业占新租需求的比重升至74%（上半年：42%），其中人工智能与芯片/半导体是最主要的两个拉动项，多集中于建成时间较近、以研发办公为主的优质项目；而医药及生命科学占比则由21%回落至10%，更多为上半年生命谷等新载体交付带来的集中落位回归常态所致；工业品制造业在机器人相关板块带动下亦有表现，需求占比紧随其后录得7%。

　　区域分布上去化呈现高度集中：东升在租金调整后迎来AI及机器人企业的活跃询址与成交，大兴受生物医药龙头企业扩租带动，亦庄则受益于半导体产业链的集聚效应，三个子市场合计贡献全市净吸纳量的94%。三个区域浓厚的产业基础以及多元的载体类型，有利于承接企业形成期对多样化空间的需求；这类快速成长中的企业正推动园区租户基本面加速换血，构成空置率结构性下行的微观基础，也印证了租户选址决策向“价格+产业匹配度”双重逻辑的倾斜。其他子市场产业生态与载体供给相对单一，去化表现略显疲软，项目间持续分化。

　　本季度全市空置率环比下降1.3个百分点至22.9%。但租金端仍处于寻底阶段：全市平均租金报价同样本比环比下调2.9%至每月每平方米123.1元，跌幅较前两个季度明显扩大，同比下跌8.2%，中关村软件园、北清路降幅领先。吸纳放量与租金加速下行并存，显示业主正借需求回暖窗口以更进取的价格争夺租户，以价换量竞争加剧。分子市场看，价格走势与各自处境明显相关：北清路产业氛围与载体多元度俱佳，但供应集中、待去化体量大，仍需以更深的价格让渡换取去化，短期内降幅预计继续居前；中关村软件园、上地等以办公属性为主的子市场载体同质化程度高，叠加周边市场较新载体的分流，预计仍将积极调价争夺客户；其他子市场租金延续下行，但跌幅相对温和。

来 源：CBRE世邦魏理仕