2026年第三季度，北京办公楼市场结束连续四个季度零供应，迎来三个位于CBD区域的超甲级项目集中入市，带来33.2万平方米新增供给，推动全市空置率环比上行1.1个百分点至18.9%。市场优质空间增多，租户搬迁意愿得到有效激活，近七成的新租交易总面积来自于搬迁交易，其中升级搬迁占搬迁总面积的54%，租户依托当前有利的议价环境，同步实现办公品质升级与租赁成本优化。但市场退租压力尚存，部分行业机构整合优化、企业控本缩租，叠加国企及政务机构阶段性腾退带来空间释放，对租赁需求形成对冲。全市净吸纳量季内录得9.2万平方米，环比回落15%，但同比增长6%。子市场层面受产业动能与退租压力共同影响，分化格局持续固化，中关村、奥体受益于科技企业升级搬迁和扩租，通州依托政府机构升级迁址，CBD 由专业服务业整合升级带动，构成核心去化板块，其中中关村净吸纳量3.1万平方米居全市首位，空置率降至5.1%；金融街、燕莎、东二环受退租拖累录得负吸纳。

　　行业维度上，TMT份额与去年同期基本持平，维持绝对主导，但需求结构发生重要切换：人工智能、系统解决方案、大数据/云计算及芯片半导体等硬科技细分合计占比明显上升，平台互联网占比回落。金融业成交以小面积为主，行业成交面积占比环比下降6.5个百分点；专业服务业中律所主导的整合搬迁保持活跃，但板块内整合亦伴随退租与换址并行；工业品制造业在汽车与机器人赛道驱动下升至第四位。租金方面，产业集聚对资产定价的支撑作用开始显现，受科技企业租赁需求拉动，中关村租金环比转正，成为本轮下行周期中首个止跌回升的子市场，其余子市场租金降幅未见明显收敛。全市办公楼平均租金面价录得每月每平方米215.9元，同样本比跌幅已收窄至1.9%，为2023年四季度以来最小单季跌幅。整体租金仍处寻底阶段，租金调整与项目去化之间的联动效应还将持续。乙级市场面临升级客源流失与新增需求不足的双重挤压，租金跌幅最深。

来 源：CBRE世邦魏理仕