2026年第三季度，北京仓储物流市场新增供应持续落位非核心市场，顺义其他子市场迎来一个9.4万平方米的项目交付。制造业及食品饮料业成为季内新增需求引擎并分别录得40%及33%的租赁成交占比；第三方物流企业在区域间甚至城市间的换位活跃，在贡献25%新租成交的同时，也录得大面积的项目退租个案。京内对时效性要求较低、对空间容量要求较高、或对租金敏感的非刚需品类租户更倾向于选址平谷；而部分高频快递快运类物流服务商、供应链及合同物流企业则外溢至廊坊的近京子市场。在此驱动下，平谷以相对其他京内子市场的成本和可租赁空间优势，去化表现突出，吸引了多家有降本、扩容需求的制造业、食品饮料及第三方物流企业（非时效型）落位，空置率连续第三个季度下滑。因主力租户自身优化整合及成本考量后搬迁外溢至远郊及廊坊近京区域，马驹桥空置率环比大幅上涨15.2个百分点。本季在平谷的强势需求带动下，北京净吸纳量连续第二个季度超过新增供应，录得14.2万平方米，空置率因而继续走低至37.9%，尽管较一季度峰值回落2.9个百分点，但仍处历史高位。

　　环京市场中，廊坊无新增高标仓储设施交付。本季度出现数个大客户偶发性大面积退租，尽管如此，承接北京日配及华北分拨需求的第三方物流及批零类企业仍在稳步扩张，带动临空经济区、安次高新区去化表现良好。此消彼长下全市净吸纳量仍为正值录得1.8万平方米，空置率持续走低至15.9%。天津连续第三个季度无新增项目入市，季内在批零类及制造业企业扩张带动下，已经从“承接北京外溢”的单一定位，升级为“自身制造业升级+区域分拨枢纽”的双引擎，需求明显回升，单季净吸纳量超过上半年总和录得18.8万平方米，空置率持续下行至22.4%。

　　北京全市租金同样本比环比降幅走扩（-4.1%）至每月每平方米31.8元。季内下行压力仍然集中在平谷，以价换量持续发酵，在带动自身去化的同时，通过价格锚定效应不断向周边及同样承接北京主城区外溢需求的子市场施压（如顺义其他、廊坊临空经济区及北三县等）。市场承压下，近京子市场中廊坊原有长租租户续租价格有明显下调；天津核心区中品质较差项目亦降幅加大。

来 源： CBRE世邦魏理仕