2026年上半年，全国入境外国人2,291.4万人次，上海入境过夜游客增速31.19%——来的人更多，待的时间更长。

　　一线城市酒店大宗成交前三季17笔、79.05亿元，笔数同比接近翻倍（+88.9%），成交额回到2024年全年的96%。

　　10月30日，华安锦江商业REIT作为国内第一支酒店类公募REITs在上交所上市。中国酒店资产第一次有了公开市场价格。

1.宏观

入境游从"恢复"到"扩张

　　2026年上半年，中国入境游已经完成从恢复期到扩张期的切换。来的人更多、待的时间更长、免签占比接近八成。

　　数据来源：国家移民管理局2026年上半年新闻发布会（2026-07-10），上海市文化和旅游局《上海文旅大数据分析报告》2026 H1（2026-07-30），上海市文旅局月度统计经行业整理

　　入境外国人高速增张：2,291.4万人次，20.4%的增长。

　　门槛是实质降低，不只是情绪修复：免签占比从上年同期71.2%升到77.7%，客源基础在结构性扩大。

　　过夜率在提升：停留时长拉长，直接增加RevPAR和餐饮收入。

2.经营

营业收入增加，中端占比提高

　　需求在往高端走、供给在往中端堆、改造换牌是主流。这三件事合起来，是一个行业从"拼开店速度"转向"拼产品能力"的过程。

　　数据来源：STR样本数据（经观点网2026-10-22、中诚信国际《中国旅游行业中期信用观察》2026-10-10引用）、迈点研究院、STR样本经观点网

　　RevPAR+4.6%是在出租率基本稳定的情况下实现的——说明行业已经不再靠"降价换入住"过日子，而是靠产品升级把价格做上去。而改造换牌占比从34% 跳到46%，意味着新增供给里近一半是"把旧资产改好"，不是"再盖一栋楼"——这是资本效率的提升，也是供给过剩下的最优解。

3.交易

大宗交易笔数接近翻倍

　　一线城市酒店大宗正在放量，而且首先回来的是笔数。2026年前三季17笔、79.05亿元，笔数同比 +88.9%（接近翻倍）、金额同比+29.9%，成交额已回到2024年全年的96%。流动性恢复会先于价格——先有人愿意买，价格再会跟上。

　　上海是一线最活跃的市场：三年27笔、一线城市占比55.2%。上海的酒店资产是私人投资者的配置房地产类资产的首选。

　　深圳证明了即使总价高也有买家：得益于高品质酒店产品的供应，境外游客及港人北上的带来的需求，是一线城市除上海外，投资人配置酒店资产意愿最高的城市。只要是核心资产，就会有买家感兴趣。

　　北京2026年明显回暖：2026年前三季度录得4笔 8.34亿元。最难的市场开始动了，这是最好的信号。

　　内资产业资本、家族办公室：今年前三季度在一线城市完成15笔交易（64.85亿），占比82%，民企和家族办公室，本质是同一种钱，逻辑完全一致：主业现金流稳定、自有资金、可长期持有、决策链短、只认核心地段或深度折价。

　　作为国内第一支酒店类公募REITs，4.32%的预估现金分派率对比2025年前三季酒店ABS发行利率 2.78%，利差154bp。在利率下行周期里，这是一个有吸引力的价差——也是后续扩募能持续的定价基础。

　　需求持续增加

　　出入境创历史新高，过夜增速高于人次增速，支撑酒店租赁需求。

　　私人买家开始积极入场

　　今年大宗交易接近翻番，私人买家开始积极入场布局。

　　退出通道完成搭建

　　国内第一支酒店类公募REITs落地，酒店资产第一次有了公开市场的价格锚，提高了酒店资产未来的流动性。

来 源：  高力国际